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Las desarrolladoras atraviesan un presente complejo. Con obras paralizadas y un costo de construcción en su pico histórico, la reglamentación de los créditos hipotecarios divisibles para unidades en pozo representa una buena noticia. El sector apuesta a que al menos el 20% de las operaciones se concreten a través de hipotecas, aunque advierten que la medida, por ahora, está dirigida principalmente a las grandes empresas, y le piden a los bancos que sumen nuevas líneas de crédito específicas.

"Esta medida permite que los bancos financien a los compradores desde el pozo. Hace tiempo que la esperamos. Ahora falta que los bancos activen líneas específicas. Deberían hacerlo", explicó Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Si bien el sector reconoce que es difícil medir el impacto inmediato, estiman que las operaciones con crédito en compraventa de departamentos en pozo podrían alcanzar, al menos, el 20% del total, un número similar al del mercado de propiedades usadas, donde ya casi tres de cada diez ventas se realizan con financiamiento.

"También sirve para que los registros de la propiedad inscriban los boletos de compraventa de unidades en pozo, haya o no crédito bancario. Es fundamental para evitar estafas, ya que hubo desarrolladores que, de mala fe, vendieron varias veces la misma unidad. Con esta medida, eso debería evitarse", agregó Tabakman.

La reglamentación fue instrumentada a través de la resolución conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia, publicada este miércoles en el Boletín Oficial, en cumplimiento del Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024, que si bien ya estaba en vigencia desde noviembre pasado, requería la aclaración de algunos artículos.

Con esta resolución, "podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para su posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones de parcelas del dominio común", indicó el Palacio de Hacienda en un comunicado.

"Es supernecesario. Hay ciertos puntos de la reglamentación que aún no quedan del todo claros, pero creemos que se irán afianzando con el tiempo. El tema es que los bancos realmente generen líneas pensadas para los proyectos en pozo", señaló Ariel Venneri, titular de la desarrolladora MAHE Propiedades.

"Sabemos que a los bancos privados no les entusiasma mucho. El riesgo en los pozos debería recaer sobre el desarrollador, y es difícil que los bancos asuman ese riesgo sin una garantía ejecutable", agregó.

Por eso, según Venneri, la medida apunta principalmente a las grandes empresas del real estate. "Se va a enfocar en las desarrolladoras con espalda, las número uno, dejando afuera a las medianas o chicas, que hoy son las que más necesitan ayuda financiera", advirtió.

La necesidad de créditos

El costo de construcción para un edificio en altura promedia hoy los u$s 1500 por metro cuadrado (m2), cuando hace un año y medio rondaba entre u$s 750 y u$s 800, según datos de Reporte Inmobiliario. El fuerte aumento responde a la inflación acumulada, que impactó en pesos sobre la mano de obra y los materiales, mientras que el tipo de cambio oficial se mantuvo atrasado.

Es decir, el costo en dólares se duplicó, pero los precios de venta aumentaron apenas un 15 por ciento.

En ese sentido, el precio promedio de venta en pozo en la Ciudad de Buenos Aires ronda los u$s 2370 por m2, mientras que el costo total de obra e impuestos supera los u$s 2500 por m2. Esto significa que la mayoría de los proyectos hoy están por debajo de su valor de reposición.

Hasta ahora, la falta de un sistema de hipotecas divisibles reducía considerablemente la oferta de viviendas hipotecables. Además, limitaba el acceso al financiamiento para futuras obras del sector privado y restringía la afectación de unidades funcionales o lotes de terreno.

"Es una medida importante porque ahora los desarrolladores van a poder hipotecar el derecho real de superficie. Se abre una alternativa a la necesidad de financiamiento que hoy es prácticamente nula", dijo Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group la desarrolladora de Puerto Madero.

Sin embargo, sumó que hoy las desarrolladoras están buscando diferentes alternativas de financiación como las ON y el fideicomiso inmobiliario. "Es necesario para poder crecer", finalizó.