En esta noticia
Cada año se inician en la Argentina alrededor de 90.000 sucesiones, según datos del Ministerio de Justicia de la Nación. En la mayoría de los casos estos procesos derivan en desacuerdos familiares, demoras y costos que terminan complicando la administración del patrimonio.
Frente a este escenario, cada vez más personas buscan alternativas para organizar la transmisión de sus bienes antes de fallecer. Una de las herramientas más utilizadas es la denominada donación con reserva de usufructo, un mecanismo que permite transferir la propiedad de un inmueble sin resignar su uso y disfrute.
“Es una herramienta que se utiliza muchísimo para organizar el patrimonio familiar, especialmente entre padres e hijos”, explica Javier González, corredor inmobiliario y fundador y CEO de Rizoma, en diálogo con El Cronista.
Cómo funciona la donación de una propiedad con reserva de usufructo
La clave para entender este mecanismo es que el dominio de una propiedad puede dividirse en dos partes. Por un lado, queda la nuda propiedad, que representa la titularidad del inmueble. Por otro, el usufructo, un derecho real que permite usar la vivienda, habitarla o incluso alquilarla y cobrar esa renta.
En la práctica, un padre puede donar una casa a un hijo y reservarse el usufructo vitalicio. De esa manera, el hijo pasa a ser nudo propietario, mientras que el padre conserva el derecho de vivir en el inmueble o explotarlo económicamente durante toda su vida.
El usufructuario no es dueño, pero puede utilizar la propiedad como si lo fuera para fines de uso y disfrute. Incluso puede alquilarla y percibir los ingresos generados. Sin embargo, no puede venderla ni disponer libremente de ella.
Cuando el usufructuario fallece, el usufructo se extingue y el dominio pleno se consolida automáticamente en manos del nudo propietario. En otras palabras, no es necesario realizar una nueva transferencia hereditaria para que el beneficiario adquiera todos los derechos sobre el inmueble, aunque sí corresponde efectuar la cancelación registral correspondiente.
El usufructo también puede ser temporal, con un plazo máximo de 30 años, o constituirse a favor de más de una persona. Además, puede recaer sobre la totalidad del inmueble o únicamente sobre una parte de él.
Qué pasos hay que seguir para donar una propiedad
La donación de un inmueble debe formalizarse mediante escritura pública ante escribano y requiere la aceptación expresa de quien recibe el inmueble.
El escribano analiza la documentación del bien, la titularidad, los certificados registrales y las condiciones jurídicas de la operación. Posteriormente, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.
“Es fundamental comprender qué derechos se están transmitiendo, cuáles se conservan y qué consecuencias tendrá esa decisión en el futuro”, sostiene González.
Cuáles son las ventajas de donar una propiedad
Una de las principales ventajas de esta herramienta es que permite anticipar la organización del patrimonio familiar. En lugar de dejar la transmisión del inmueble para después del fallecimiento, la persona puede tomar la decisión mientras está en condiciones de participar del proceso y definir cómo quiere distribuir sus bienes.
“Para mí, la principal ventaja es poder anticiparse: ahorrar tiempo, en algunos casos dinero, e incluso evitar determinados trámites o situaciones que pueden resultar incómodas en un momento doloroso para la familia de quien falleció”, señala el especialista.
Otro beneficio importante es que quien dona puede conservar el usufructo de la propiedad. Esto le permite seguir viviendo en el inmueble o percibir ingresos por alquiler. “Es una manera de planificar el futuro sin necesariamente resignar el presente”, aclara el corredor inmobiliario.
Además, la situación de las propiedades provenientes de donaciones cambió significativamente en los últimos años. Durante mucho tiempo estos inmuebles generaron reparos al momento de venderse por posibles observaciones en los estudios de título.
Según González, la Ley 27.587, sancionada en 2020, fortaleció la seguridad jurídica de estas operaciones y facilitó la venta de propiedades recibidas por donación, aunque sin eliminar los derechos que la legislación reconoce a los herederos legitimarios.
Por eso, el especialista plantea que la donación no debe entenderse solamente como una forma de evitar una sucesión, sino como una herramienta de planificación patrimonial. Si existen otros bienes, por ejemplo, puede ser necesario iniciar igualmente un trámite sucesorio cuando fallezca el titular.
Cuánto cuesta donar una propiedad
Por un lado, deben contemplarse los gastos relacionados con la escritura, que incluyen honorarios del escribano, certificados, aportes notariales e inscripción registral. Por eso, los especialistas recomiendan solicitar una proforma o presupuesto detallado antes de avanzar.
A eso se suman las cuestiones impositivas, que pueden variar según la ubicación del inmueble, el vínculo entre las partes y la situación patrimonial de quienes intervienen en la operación.
Por ejemplo, una propiedad ubicada en la provincia de Buenos Aires puede quedar alcanzada por el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, una carga que no existe en la Ciudad de Buenos Aires.
“Muchas veces se escucha que donar una propiedad es más barato que hacer una sucesión, pero no necesariamente es así”, advierte González.
Por eso, antes de avanzar, recomienda consultar con un contador que pueda evaluar el patrimonio y la situación fiscal de quienes participan de la operación. También es conveniente realizar el análisis junto con el escribano y, si corresponde, un abogado especializado en derecho sucesorio.
Qué errores evitar para no generar conflictos entre herederos
Aunque la donación puede ser una herramienta valiosa para ordenar el patrimonio, una decisión mal planificada puede generar disputas posteriores.
El primer aspecto a considerar es la existencia de los llamados herederos legitimarios, es decir, aquellas personas cuyos derechos hereditarios están especialmente protegidos por la ley, como los descendientes, ascendientes y el cónyuge.
En este sentido, González advierte que donar una propiedad a uno de varios hijos no necesariamente elimina futuros reclamos. Si la donación afecta las porciones hereditarias protegidas por la ley, los demás herederos podrían plantear cuestionamientos y solicitar compensaciones de acuerdo con las reglas sucesorias vigentes.
“En determinados casos, la legislación permite recomponer las diferencias mediante compensaciones en dinero, de acuerdo con las reglas de colación y reducción que correspondan”, explica.
Por ese motivo, recomienda analizar el patrimonio completo y no únicamente el inmueble que se busca transferir. También resulta importante considerar si existen otros bienes, si hay cónyuge, si la propiedad es propia o ganancial y qué derechos pueden tener los demás herederos.
Otro error frecuente consiste en donar la única propiedad que posee una persona sin evaluar sus necesidades futuras.
“Supongamos que una persona dona su única propiedad y después, por alguna circunstancia, necesita venderla para afrontar un gasto importante. Si ya donó la nuda propiedad, no puede vender por su cuenta el dominio pleno libre del usufructo”, explica el especialista.
Además, conservar el usufructo no significa mantener exactamente los mismos derechos que antes. El usufructuario puede habitar la vivienda o alquilarla, pero la capacidad de disposición queda limitada porque la titularidad ya fue transferida.
Por último, González destaca que la planificación también debe contemplar el diálogo familiar. “Muchas veces, los conflictos hereditarios no aparecen solamente por una cuestión económica, sino porque alguien siente que recibió menos, que no fue tenido en cuenta o que hubo un trato desigual”, explica.
Por eso, recomienda asesorarse antes de firmar, analizar las consecuencias de la operación y conversar con los posibles herederos para evitar malentendidos. “Porque, al final, el objetivo de organizar el patrimonio debería ser dar tranquilidad, no dejarles un conflicto a quienes vienen después”, concluye.