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La incertidumbre en torno a la revisión del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), el menor crecimiento económico y las limitaciones de infraestructura están llevando a que las empresas posterguen decisiones de arrendamiento de espacios industriales, afirmó Jorge Girault, director general de FIBRA Prologis.
Durante la conferencia con analistas por los resultados del segundo trimestre de 2026, el directivo explicó que, tras varios años impulsados por el nearshoring y el comercio electrónico, el mercado industrial atraviesa una etapa de normalización en la que los clientes actúan con mayor cautela al momento de concretar nuevas inversiones.
“Con la incertidumbre en torno al T-MEC, un crecimiento económico más lento y algunas restricciones de infraestructura, los clientes mantienen una postura más medida en sus decisiones de arrendamiento”, señaló.
Pese a ello, Girault sostuvo que los fundamentos de largo plazo del mercado mexicano permanecen sólidos gracias a su ubicación estratégica, la integración de las cadenas de suministro de Norteamérica y la fortaleza del sector manufacturero.
De acuerdo con la empresa, la absorción neta de espacios industriales aumentó a 6.1 millones de pies cuadrados durante el trimestre, aunque permaneció por debajo de los 7.4 millones de pies cuadrados de nueva oferta que ingresó al mercado, lo que elevó ligeramente la tasa de vacancia.
Exceso de oferta presiona al mercado
Durante la sesión de preguntas y respuestas, Jorge Girault atribuyó el deterioro de algunos indicadores del mercado principalmente al crecimiento de la oferta y no a un debilitamiento estructural de la demanda.
El directivo comentó que les sorprendió observar nueva construcción en algunos mercados fronterizos, particularmente en Monterrey, pese al contexto de mayor incertidumbre.
Por su parte, Federico Cantú, vicepresidente senior y director de Operaciones de FIBRA Prologis México, explicó que la empresa mantiene un contacto constante con sus clientes y, aunque muchos continúan en una postura de “esperar y ver”, las compañías siguen tomando decisiones de inversión.
“Existe incertidumbre, pero nos alienta ver una buena actividad y un pipeline positivo. Las cadenas de suministro entre México, Estados Unidos y Canadá se han desarrollado durante décadas y no vemos que eso vaya a desaparecer en el corto plazo”, afirmó.
El directivo agregó que alrededor del 80 al 85% de las exportaciones mexicanas relacionadas con el comercio bilateral continúan protegidas, lo que mantiene vigentes los proyectos de inversión de diversos clientes.
Empresas taiwanesas impulsan la demanda ligada a la IA
Otro de los sectores que comienza a ganar relevancia para la demanda de espacios industriales es el relacionado con la inteligencia artificial.
Girault explicó que entre 20 y 25% de la absorción neta registrada durante el trimestre estuvo vinculada con empresas relacionadas con infraestructura para inteligencia artificial, como fabricantes de componentes electrónicos.
No obstante, aclaró que todavía es prematuro considerar que se trata de un cambio estructural comparable con el auge que representó el comercio electrónico hace una década.
“Necesitamos más información y también políticas públicas adecuadas para que México pueda aprovechar plenamente esa oportunidad”, comentó.
En ese sentido, Federico Cantú detalló que durante el trimestre la empresa concretó nuevos contratos con fabricantes taiwaneses de productos electrónicos, impulsados por la creciente demanda de infraestructura tecnológica.
“Estamos viendo una fuerte actividad, particularmente de grandes fabricantes taiwaneses de electrónicos, que están tomando espacios en México. Es una señal positiva para la absorción, aunque aún es uno de varios sectores que impulsan la demanda manufacturera”, indicó.
Pese al entorno de incertidumbre, FIBRA Prologis mantuvo sin cambios su guía para 2026 y aseguró que continuará enfocando sus inversiones en los mercados con mejores fundamentos y manteniendo una disciplina en la asignación de capital.
