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El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires muestra una etapa de mayor previsibilidad, aunque los valores se mantienen en niveles altos. De acuerdo con el último relevamiento de Reporte Inmobiliario, desde hace más de un año los precios acompañan la evolución de la inflación general, tras la fuerte volatilidad registrada durante 2023.
En febrero de 2026, el valor promedio en la Ciudad para departamentos usados de dos ambientes alcanzó los $ 748.373, mientras que los tres ambientes superaron los $ 972.094 en promedio. En la comparación interanual entre enero de 2025 y enero de 2026, la inflación general fue del 35,3%. En el mismo período, los alquileres de unidades estándar subieron 36,47% en el caso de un dormitorio y 32,31% para departamentos de dos dormitorios, prácticamente en línea con el índice general de precios.
Los barrios con alquileres más altos en CABA
Si se excluye a Puerto Madero, donde la oferta suele estar dolarizada, estos son los barrios con mayor valor promedio para departamentos de tres ambientes:
- Recoleta: $ 1.355.555
- Belgrano R: $ 1.321.430
- Barrio Norte: $ 1.278.750
- Palermo: $ 1.198.000
- Las Cañitas: $ 1.197.000
- Colegiales: $ 1.128.570
- Villa del Parque: $ 1.050.555
- Villa Devoto: $ 1.050.000
- Villa Urquiza: $ 1.048.000
- Villa Pueyrredón: $ 1.000.000
Un dato que se destaca es que zonas tradicionalmente más residenciales o alejadas de los corredores premium, como Villa Urquiza, Villa Pueyrredón y Villa del Parque, ya superan el millón de pesos promedio para tres ambientes. Esto evidencia que la presión de precios se expandió más allá de los barrios históricamente más caros.
La moderación tras la derogación de la ley
La evolución trimestral también muestra un cambio claro respecto de 2023. Ese año, con la normativa anterior vigente y una oferta muy limitada, los incrementos alcanzaron niveles récord: 63% en el trimestre marzo-abril-mayo, 73% en junio-julio-agosto y 37,6% entre septiembre-octubre-noviembre.
Desde diciembre de 2023, tras la derogación de la Ley de Alquileres y una recuperación gradual de la oferta en los portales inmobiliarios, comenzó una desaceleración sostenida. El trimestre diciembre-enero-febrero 2023-2024 marcó una suba de 29,1%, luego bajó a 27,8% en marzo-abril-mayo, a 20,7% en junio-julio-agosto y a 12,9% en septiembre-octubre-noviembre. Durante 2025, los aumentos pasaron a un dígito en varios períodos, con variaciones de 7,5%, 5,8% y 7,18%, hasta ubicarse en 8,51% en el trimestre diciembre-enero-febrero de 2026.
Así, el mercado dejó atrás la dinámica explosiva y comenzó a moverse en sintonía con la inflación general, mostrando mayor estabilidad relativa. Aunque los valores siguen elevados en términos nominales, los ajustes dejaron de superar ampliamente al índice de precios.
El informe advierte que la mejora en la oferta no resuelve el déficit habitacional. En Argentina se suman cerca de 50.000 viviendas por año al faltante existente, impulsado por la formación de nuevos hogares y el crecimiento migratorio.
En ese contexto, aun cuando los aumentos se moderaron y acompañan la inflación, el acceso a la vivienda en alquiler continúa siendo uno de los principales desafíos urbanos.