En esta noticia
El regreso del crédito hipotecario abrió la puerta para que miles de personas puedan acceder a una vivienda propia. A medida que crece la cantidad de préstamos otorgados, muchas personas se preguntan qué estrategia conviene seguir una vez que empiezan a pagar las cuotas.
En ese contexto, la precancelación de los créditos hipotecarios se convierte en una alternativa tentadora. La posibilidad de adelantar pagos puede ayudar a reducir los intereses que se generan a futuro y, en determinadas condiciones, permitir que el deudor termine de pagar varios años antes de lo previsto.
Sin embargo, no todas las formas de adelantar dinero producen el mismo resultado. La diferencia entre pagar cuotas por adelantado y amortizar capital, las condiciones del contrato y las comisiones que cobra cada entidad pueden cambiar cuánto se ahorra en la práctica.
Por qué conviene adelantar cuotas de un crédito hipotecario
En diálogo con El Cronista, Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, sostiene que la principal ventaja de precancelar un crédito es que permite reducir el capital sobre el que se calculan los intereses futuros. Cuanto menor sea la deuda pendiente, menor será la base sobre la que se aplican esos intereses.
Sin embargo, el especialista aclara que existe una diferencia clave entre adelantar cuotas y realizar una precancelación de capital. En el primer caso, el ahorro depende de cómo el banco impute los pagos anticipados. En el segundo, el dinero se destina directamente a reducir la deuda, lo que permite modificar el cronograma del préstamo.
“En muchos casos conviene, porque adelantar pagos permite reducir el capital adeudado y, como consecuencia, los intereses que se generan a futuro”, explica el desarrollador.
Para Tapiola, cuando el objetivo es maximizar el ahorro, la opción más conveniente suele ser mantener el valor de la cuota y reducir el plazo del crédito, siempre que las condiciones del préstamo lo permitan y las comisiones no absorban buena parte del beneficio.
Cuánto se puede ahorrar en intereses
Para dimensionar el impacto, Tapiola plantea un ejemplo de una persona que toma un crédito de $ 100 millones a 20 años, con una tasa nominal fija del 8% anual y sistema de amortización francés.
En ese escenario, la cuota mensual sería de aproximadamente $ 837.000. Si el deudor mantuviera el préstamo hasta el vencimiento, pagaría alrededor de $ 201 millones en cuotas, de los cuales unos $ 101 millones corresponderían a intereses.
Ahora bien, si después del primer año esa persona dispone de $ 10 millones extras y los utiliza para reducir capital, manteniendo el importe de la cuota y acortando el plazo, podría cancelar la deuda aproximadamente cuatro años antes.
Según la simulación del especialista, el ahorro total rondaría los $ 29 millones en pagos futuros.
Se trata de un ejemplo ilustrativo, sin comisiones ni otros costos, y no de una proyección para un crédito hipotecario UVA. “En Argentina, el resultado real depende de la tasa, la evolución de la UVA cuando corresponda y las condiciones contractuales”, aclara.
Qué opciones existen para adelantar cuotas de un crédito hipotecario
De acuerdo con Tapiola, quienes desean acelerar la cancelación de un crédito hipotecario suelen tener tres caminos posibles.
La primera alternativa consiste en realizar una precancelación parcial para reducir el plazo del préstamo manteniendo el valor de la cuota. Esta suele ser la estrategia más eficiente para disminuir el total de intereses pagados, ya que elimina meses o años completos del cronograma de pagos.
La segunda opción es utilizar el dinero para reducir el importe de la cuota y conservar el plazo original del crédito. En este caso, el beneficio principal es mejorar el flujo de caja mensual y ganar capacidad financiera, aunque el ahorro total de intereses suele ser menor.
Por último, existe la cancelación anticipada total, que implica pagar todo el capital pendiente y extinguir completamente la deuda.
“La elección depende del objetivo de cada persona. Si busca pagar lo menos posible por su crédito, suele tener sentido priorizar la reducción del plazo; si necesita mejorar su flujo de caja mensual, puede ser preferible bajar la cuota”, señala el ejecutivo.
En el caso de los créditos UVA, agregó que también debe analizarse el impacto de la actualización del capital, además de los intereses, las comisiones y el costo de oportunidad de utilizar esos ahorros para cancelar deuda en lugar de destinarlos a otra inversión.
Qué tener en cuenta antes de precancelar un crédito hipotecario
Antes de adelantar cuotas, hay varios puntos que conviene revisar para determinar si la operación realmente resulta conveniente.
El primero es el contrato. Tapiola recomienda revisar cuidadosamente las condiciones y solicitar una liquidación formal al banco. Es fundamental verificar cómo se aplicará el dinero adelantado, qué alternativa de precancelación permite el banco y qué costos tendrá la operación.
El desarrollador recomienda solicitar dos simulaciones por escrito: una con reducción del plazo y otra con reducción del importe de la cuota. De esa manera, se puede comparar cuánto se pagaría en cada escenario y cuál sería el ahorro una vez descontadas las comisiones y los impuestos aplicables.
Otro aspecto importante es la liquidez. Utilizar todos los ahorros para reducir la deuda puede ser contraproducente si después aparece un gasto inesperado o una pérdida de ingresos.
Por eso, antes de adelantar capital, conviene evaluar tanto el ahorro potencial como la estabilidad financiera del hogar para no recurrir a nuevas deudas.
Cuánto cobran los bancos por adelantar cuotas
Uno de los puntos centrales antes de precancelar un crédito hipotecario son las comisiones. Aunque reducir capital puede generar un ahorro significativo, el costo de la operación puede disminuir el beneficio final.
Según las condiciones informadas por distintas entidades, los cargos oscilan entre el 2% y el 4% más IVA sobre el monto que se busca cancelar. Sin embargo, los porcentajes y las condiciones varían según el banco, el tipo de cancelación y el momento en que se realiza.
Actualmente, las condiciones informadas por distintas entidades muestran el siguiente panorama:
- Hipotecario: 3% + IVA
- Ciudad: 3% + IVA
- Supervielle: 4% + IVA
- ICBC: 3% + IVA
- Brubank: 4% + IVA
- Nación: 4% + IVA
- Santander: 3% + IVA
- Macro: 2% + IVA
- BBVA: 4% + IVA
- Galicia: 4% + IVA
- Patagonia: 2% + IVA
- Credicoop: no aclara
- Banco del Sol: 4% + IVA
- COMAFI: 3% + IVA
Sin embargo, estas comisiones no necesariamente se aplican durante toda la vida del préstamo. Tapiola recordó que el Banco Central establece que, en las cancelaciones anticipadas totales, los bancos no pueden cobrar comisiones una vez que transcurrió al menos la cuarta parte del plazo original del crédito o 180 días desde el otorgamiento, tomando el período que resulte mayor.