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El mercado inmobiliario español ha experimentado en los últimos años una situación de tensión extrema. Los precios del alquiler han aumentado más de un 70% en la última década, llevando a millones de jóvenes a perder capacidad económica y a considerar un sueño imposible comprar una vivienda.
En este contexto, la solución más común para muchos hijos que no pueden acceder a una vivienda propia es la tradicional: vivir en un piso que les ceden sus padres sin pagar nada.
No obstante, el experto inmobiliario Sergio Gutiérrez advirtió que esta solución, que inicialmente parece ser la más sencilla, encierra una trampa fiscal que muy pocos propietarios e inquilinos conocen.
En un vídeo difundido en redes sociales, el experto expuso los inconvenientes de esta medida: “Hacienda te puede exigir impuestos si vives en casa de tus padres”. La razón es que la Agencia Tributaria podría interpretar esa cesión gratuita como una donación encubierta y reclamar el impuesto de donaciones correspondiente.
Cuándo Hacienda considera vivir gratis como donación
La distinción fundamental que plantea Gutiérrez es clara: si el hijo cohabita con sus progenitores en el mismo hogar, compartiendo el mismo espacio físico, no se considera una donación desde el punto de vista fiscal. Esta situación es la común en cualquier familia que cohabita y no origina implicaciones fiscales.
El inconveniente se presenta en el segundo escenario: cuando los progenitores poseen un departamento desocupado y lo facilitan a su hijo como residencia habitual sin que exista contraprestación monetaria. De acuerdo con Gutiérrez, los hechos pueden ser suficientes para que la Agencia Tributaria reclame el impuesto, sin considerar que la operación nunca haya sido formalizada por escrito.
Esto ocurre porque tanto la Agencia Tributaria como las administraciones autonómicas otorgan especial atención a las transmisiones de activos entre progenitores e hijos, tanto en el impuesto de sucesiones como en el impuesto de donaciones.
Impuesto de donaciones: ¿Por qué puede ser más costoso que el de sucesiones?
La advertencia de Gutiérrez no se limita al riesgo de que Hacienda efectúe un reclamo. Se extiende más allá: el impuesto de donaciones puede resultar, en términos económicos, más oneroso que el impuesto de sucesiones, según la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
Existen comunidades con bonificaciones significativas en el impuesto de sucesiones, que en la práctica permiten que la herencia de una vivienda paterna tenga un costo fiscal casi imperceptible.
Donar en vida puede salir más caro: las comunidades pueden aplicar tipos más altos en el impuesto de donaciones.
Si el hijo utiliza la vivienda sin costo hasta el fallecimiento de sus progenitores y posteriormente hereda, Hacienda podría interpretar que la transmisión real ocurrió antes del fallecimiento, lo que podría activar el impuesto de donaciones de manera retroactiva.
Qué alternativa recomienda el experto para evitar el problema
La solución que plantea Gutiérrez es tan práctica como poco utilizada: formalizar un contrato de alquiler entre padres e hijos, aunque sea a un precio simbólico o incluso reducido.
Ese contrato, debidamente registrado y sujeto a tributación, convierte la cesión gratuita en una relación arrendaticia legal y elimina el riesgo de que Hacienda la reclasifique como donación.
El alquiler entre familiares tiene sus propias reglas. La Agencia Tributaria exige que la renta pactada no sea inferior al valor de mercado de inmuebles similares en la misma zona, ya que de lo contrario podría considerarse una donación parcial por la diferencia.
