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Cuando alguien firma un contrato de alquiler, el inquilino suele darse por tranquilo durante varios años, pero la vida de los propietarios no se detiene. Un hijo que decide independizarse, un divorcio o un nuevo trabajo pueden hacer que, de un día para otro, necesiten volver a la casa que habían alquilado, y la ley contempla ese escenario con límites bien definidos.
Esa posibilidad está en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE). La norma permite recuperar la vivienda antes de que termine la prórroga obligatoria, pero con una condición de partida, que el contrato lo haya previsto de forma expresa desde el día de la firma.
A esa condición se suman otros requisitos. El arrendador debe ser una persona física, necesitar la casa como vivienda permanente para sí o para su familia directa y avisar al inquilino con tiempo, y si después no la ocupa, la ley le ofrece al inquilino dos opciones.
Cláusula expresa en el contrato para recuperar la vivienda alquilada
La Ley de Arrendamientos Urbanos fija una duración mínima para los alquileres de vivienda. Cuando el contrato es por menos de cinco años, o por menos de siete si el arrendador es una persona jurídica, se prorroga obligatoriamente cada año hasta alcanzar ese mínimo, y solo el inquilino puede frenarlo avisando con al menos treinta días de antelación.
El artículo 9.3 introduce una excepción a esa regla. Pasado el primer año, el propietario puede recuperar la vivienda siempre que, al firmar, se hubiera dejado constancia expresa de que podría necesitarla antes de los cinco años. Sin esa mención en el contrato, la recuperación anticipada no es posible.
Según SafyRent, esta exigencia rige para los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, a raíz del Real Decreto-ley 7/2019, ya que los anteriores, firmados bajo la Ley 4/2013, tenían esa facultad por ley sin necesidad de pacto. Por eso aconseja que, al redactar un contrato nuevo, la cláusula copie casi literalmente el texto del artículo 9.3, porque las redacciones genéricas o ambiguas son las que terminan discutiéndose en el juzgado.
Solo estos arrendadores pueden recuperar la vivienda
Este derecho se limita a los arrendadores que son personas físicas. Una sociedad queda fuera, ya que no tiene necesidad de vivienda en el sentido de la norma, y la casa debe destinarse a vivienda permanente.
La ley también define quiénes pueden ocuparla. Además del propio arrendador, pueden hacerlo sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción y su cónyuge, este último solo cuando hay sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Es decir, incluye a padres, hijos y al cónyuge tras la ruptura, y deja fuera a hermanos, sobrinos y nietos, así como los usos como segunda residencia, despacho o alquiler turístico.
El artículo no enumera causas concretas para su recuperación. Para Abogados para todos, cualquier causa real que genere la necesidad de habitar la vivienda, como estudios, trabajo o el deseo de vivir de forma independiente, debería ser válida, siempre que sea cierta y no un simple capricho o conveniencia.
El inquilino debe recibir el aviso con dos meses de antelación
El siguiente paso es avisar al inquilino. El arrendador tiene que comunicarle que necesita la vivienda y especificar la causa entre las previstas en la ley, con al menos dos meses de antelación a la fecha en que la necesite. Pasado ese plazo, el inquilino está obligado a entregar la casa, salvo que las partes acuerden otra cosa.
La ley no impone una forma concreta de notificar, pero especialistas recomienda el burofax, preferentemente enviado por un abogado, porque ese documento será la base de una eventual demanda de desahucio.
Antes de enviarlo, conviene reunir los documentos que acrediten la necesidad, como una sentencia de divorcio o un traslado laboral. El día de la salida, se sugiere firmar con el inquilino un acta de entrega de llaves con la lectura de contadores y el estado de la vivienda.
Indemnización al inquilino si la vivienda no se ocupa en tres meses
El BOE también protege al inquilino. Si pasan tres meses desde que terminó el contrato, o desde el desalojo efectivo, y ni el arrendador ni sus familiares ocuparon la vivienda, el inquilino tiene treinta días para elegir entre dos caminos.
Puede pedir volver a la casa por un nuevo período de hasta cinco años, con las mismas condiciones del contrato anterior y con indemnización de los gastos que le haya generado el desalojo. O puede optar por una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que faltara para completar cinco. Ninguna de las dos opciones corresponde si la vivienda no se ocupó por causa de fuerza mayor, entendida como un impedimento imprevisible o inevitable.
Para demostrar que la ocupación se produjo, SafyRent aconseja guardar pruebas como el empadronamiento, las altas de suministros y la mudanza documentada.
