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Los mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin pagar IRPF por la ganancia patrimonial que genere la transmisión, siempre que el inmueble cumpla los requisitos para ser considerado vivienda habitual.
Así lo establece el artículo 33.4.b de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que declara exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
La Agencia Tributaria también recoge expresamente esta exención y precisa que puede aplicarse tanto cuando se transmite el pleno dominio como cuando se transmite la nuda propiedad y el propietario se reserva el usufructo vitalicio.
La información aportada como base de esta nota atribuye además este criterio a la consulta vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025, de la Dirección General de Tributos. Esa consulta concreta no ha podido verificarse directamente en el buscador oficial utilizado para esta revisión.
Qué requisitos debe cumplir la vivienda para donar sin pagar IRPF
La clave para aplicar esta exención es que el inmueble tenga la consideración fiscal de vivienda habitual.
El Reglamento del IRPF establece, con carácter general, que debe haber constituido la residencia del contribuyente durante un periodo continuado de al menos tres años. También exige que haya sido ocupada de manera efectiva y permanente en un plazo máximo de 12 meses desde su adquisición o desde la finalización de las obras.
Sin embargo, el plazo de tres años admite excepciones. La vivienda puede mantener la consideración de habitual aunque no se haya alcanzado ese periodo cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente obliguen a cambiar de domicilio, como matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, cambio de empleo u otras situaciones análogas justificadas.
Hacienda confirma la exención para los mayores de 65 años
La Ley 35/2006 del IRPF establece que están exentas las ganancias patrimoniales que se produzcan con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual de una persona mayor de 65 años.
Esto significa que, si un propietario que reúne los requisitos dona a sus hijos una vivienda que tiene la consideración de habitual, la eventual ganancia patrimonial derivada de esa transmisión no queda sometida al IRPF.
Además, a efectos de esta exención, el Reglamento del IRPF permite considerar vivienda habitual aquella que lo sea en el momento de la transmisión o que haya tenido esa consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores.
La Agencia Tributaria confirma asimismo que la exención puede aplicarse cuando el mayor de 65 años transmite únicamente la nuda propiedad y mantiene para sí el usufructo vitalicio de la vivienda.
Qué impuestos deben pagar los hijos si reciben la vivienda
Que el padre o la madre mayor de 65 años quede exento del IRPF no significa que la operación esté libre de impuestos para todas las partes.
Los hijos que reciben la vivienda mediante una donación tienen la consideración de donatarios y son los sujetos obligados al pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Así lo establece expresamente el artículo 5 de la Ley 29/1987.
La cantidad que finalmente deba abonarse no puede establecerse de forma general para toda España, ya que la normativa aplicable puede depender de la comunidad autónoma y de las circunstancias de la operación. En el caso de un residente que recibe por donación un inmueble situado en España, la Agencia Tributaria señala como regla general que corresponde la normativa de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.
Por tanto, antes de efectuar una donación es necesario distinguir los dos efectos fiscales: el donante mayor de 65 años puede quedar exento de IRPF por la ganancia patrimonial, mientras que el hijo que recibe la vivienda debe atender al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que corresponda.
Cuándo una vivienda se considera habitual aunque no hayan pasado tres años
La normativa contempla determinados casos en los que no es necesario completar tres años de residencia para mantener la consideración de vivienda habitual.
Entre ellos aparecen el matrimonio, la separación matrimonial, un traslado laboral, la obtención del primer empleo, un cambio de empleo, el fallecimiento del contribuyente u otras circunstancias análogas que necesariamente obliguen a cambiar de domicilio.
También existe una regla específica cuando el contribuyente dispone de otra vivienda por razón de su cargo o empleo. Si la vivienda adquirida no se utiliza mientras se mantiene esa situación, el plazo de 12 meses para ocuparla comienza a contar desde el momento en el que cesa el cargo o empleo.
Por ello, cada operación debe analizarse atendiendo a las circunstancias concretas del propietario y del inmueble, especialmente cuando existe una mudanza previa a la donación.