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En España, las comunidades de propietarios pueden aprobar reformas destinadas a mejorar, modernizar o incorporar nuevos servicios en los edificios. Sin embargo, no todas estas actuaciones tienen carácter obligatorio ni implican que todos los vecinos deban asumir su coste, ya que la Ley de Propiedad Horizontal contempla determinadas excepciones.
Cuando la actuación no responde a una necesidad del edificio y supera un determinado coste, la ley permite que quien se haya opuesto a realizar la reforma quede eximido del gasto.
La clave radica en diferenciar entre una obra necesaria y una reforma voluntaria. Es decir, en caso de que la mejora sea aprobada con la mayoría exigida, pero rebase el límite previsto, el vecino disidente puede acogerse al artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, que ampara al vecino que vota en contra de determinadas actuaciones que no resulten imprescindibles para la seguridad o funcionalidad de los espacios comunes.
En qué casos un vecino puede estar exento de pagar las reformas de los edificios
La Ley de Propiedad Horizontal establece que las mejoras no imprescindibles deben aprobarse con un amplio consenso por parte de los vecinos y exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios. Además, deben representar las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Este acuerdo permite aprobar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no sean imprescindibles para el edificio. No obstante, el artículo 17.4 de esta ley señala que “ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.
De la misma forma, el artículo 17.4 introduce la excepción de que, cuando la cuota de instalación supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino no queda obligado a pagar. Cuando se llegue a un acuerdo por mayoría de tres quintas partes y la cuota de la instalación exceda tres mensualidades ordinarias, “el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja”.
Qué debes hacer para no pagar las obras no imprescindibles de los edificios
Para poder acogerse a esta excepción, es fundamental que el propietario exprese su oposición al acuerdo y vote en contra del mismo cuando asista a la junta. Esto se debe a que esta condición es clave para ser considerado “disidente” a los efectos del artículo 17.4.
Por ejemplo, en caso de que el propietario no acudiera a la reunión, los ausentes disponen de un plazo de 30 días desde la recepción del acta para manifestar su discrepancia en caso de que la comunidad apruebe la mejora en la junta. En caso de que los propietarios ausentes no contesten dentro de ese margen, su silencio se interpreta como voto favorable.
De esta forma, es conveniente revisar el acta de la junta en este tipo de acuerdos, así como la naturaleza de la obra y el importe que corresponde pagar a cada vecino. El aspecto clave no radica en que la mejora pueda no agradar al propietario, sino en determinar si es obligatoria o si está considerada como una de las actuaciones innecesarias previstas por la ley.
Por lo tanto, antes de asumir el coste de una reforma aprobada por la comunidad, es fundamental comprobar si se trata de una actuación necesaria, cuál es el importe exigido y si el propietario manifestó correctamente su oposición. Estos elementos determinarán si puede quedar eximido del pago conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
