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Las viviendas de uso turístico en España son una realidad desde hace algunos años y muchas comunidades de vecinos han presenciado la expansión de este fenómeno. A medida que comenzaron a extenderse, surgieron normativas destinadas a regular estas prácticas, aunque los estatutos de cada comunidad de propietarios pueden establecer condiciones específicas.
Uno de los puntos más conflictivos suele ser el uso de los espacios comunitarios, como las terrazas, piscinas, patios o jardines de los que disponen los vecinos del inmueble. Esto se debe a que algunos propietarios pueden estar interesados en incorporar estos espacios como un servicio adicional de la vivienda turística para sus huéspedes.
Sin embargo, un propietario no puede atribuirse de manera unilateral el uso exclusivo de una terraza comunitaria. Para habilitarlo será necesaria la autorización de la comunidad, y el acuerdo tendrá que ser unánime cuando la decisión implique modificar el título constitutivo o los estatutos.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre el uso de terrazas por parte de los pisos turísticos?
El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad requerirán la unanimidad del total de los propietarios, que a su vez deben representar la totalidad de las cuotas de participación.
De esta forma, si la comunidad quiere conceder el uso exclusivo de una terraza comunitaria a un vecino en concreto, no será suficiente con una mayoría simple ni con obtener el voto favorable de la mayor parte de los propietarios. El requisito fundamental será la unanimidad.
Esta medida está destinada a proteger los derechos del resto de los vecinos y garantizar que los elementos comunes se utilicen de forma compartida, salvo que la comunidad acuerde expresamente otro régimen.
Por lo tanto, aunque el propietario de una vivienda turística anuncie la disponibilidad de una terraza como parte del alojamiento, no podrá ofrecer su uso exclusivo a los huéspedes si previamente no cuenta con la autorización correspondiente.
¿Qué pasa si un vecino se opone al uso turístico de la terraza?
Al tratarse de una decisión que puede exigir el voto favorable de todos los propietarios y de la totalidad de las cuotas de participación, la oposición de un solo vecino puede impedir que se conceda el uso exclusivo de la terraza comunitaria a una vivienda turística.
En estos casos, el propietario interesado no podrá incorporar este espacio como un servicio adicional y exclusivo para sus huéspedes. Tampoco podrá realizar obras, instalar mobiliario permanente o limitar el acceso del resto de los vecinos sin contar con el acuerdo de la comunidad.
No obstante, esta situación debe diferenciarse del uso ordinario de los espacios comunes. Si la vivienda turística está autorizada y los estatutos no establecen una prohibición específica, sus ocupantes podrán estar sujetos a las mismas normas generales de convivencia y utilización que el resto de los residentes.
Esto implica que deberán respetar los horarios, los límites de aforo y las reglas internas aplicables a terrazas, piscinas y otros espacios compartidos. En caso de producirse ruidos, daños o conductas molestas, la comunidad podrá exigir al propietario que adopte medidas para evitar que estas situaciones se repitan.
¿Qué otras medidas puede adoptar la comunidad frente a los pisos turísticos?
La Ley de Propiedad Horizontal también permite que las comunidades de propietarios adopten acuerdos para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad de las viviendas de uso turístico dentro del edificio.
En este supuesto no se exige unanimidad. El acuerdo deberá contar con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Además, la comunidad puede establecer condiciones específicas para el desarrollo de la actividad turística o incrementar hasta un 20% la participación de estas viviendas en determinados gastos comunes, debido al mayor uso que sus huéspedes pueden realizar de ascensores, pasillos, piscinas, terrazas y otros elementos del inmueble.
Estas decisiones deben aprobarse en una junta de propietarios y quedar reflejadas en el acta correspondiente. De esta manera, la comunidad puede establecer reglas claras para compatibilizar la actividad turística con la seguridad, el descanso y la convivencia del resto de los vecinos.
Por lo tanto, los propietarios interesados en destinar su vivienda al alquiler turístico deben consultar previamente el título constitutivo, los estatutos y los acuerdos adoptados por la comunidad antes de ofrecer a sus huéspedes el acceso a terrazas u otras zonas comunes.
