Las zonas más buscadas para abrir un local: cuánto cuesta estar en Santa Fe y Callao o Cabildo y Juramento

Transcurridos tres años del inicio de la pandemia, el mercado inmobiliario de locales comerciales se recompone. Con valores de venta que todavía se encuentran en niveles históricamente bajos y de renta en ascenso, los consultores del rubro sostienen que es buen momento para invertir, aunque la oferta en CABA escasea.

Desde la consultora Colliers Argentina confirman que "durante los primeros tres meses del año se observó una recuperación en el mercado de locales comerciales. El rubro del retail actualmente presenta un aumento de la demanda, principalmente en los corredores comerciales más importantes, lo que trae un incremento de precios en algunas zonas de interés".

Cristian Frers, director de Nuevos Negocios de Bridge Argentina, coincide: "Este sector viene recuperándose luego de tocar fondo como consecuencia de la pandemia. Si bien tanto centros comerciales como las principales arterias de la ciudad no escapan a la situación macro y microeconómica, estos son los que primero muestran una recuperación. Sin embargo, la cantidad de operaciones en el sector sigue baja comparada con los parámetros previos al Coronavirus y una de las razones es la poca oferta en hot spots, que son los puntos de mayor demanda".

Precios en alza

Según el análisis del mercado que realizó Colliers, los valores de venta de los locales comerciales están históricamente en sus ratios más bajos: "Si bien el movimiento de venta de los locales siempre fue inferior al de los alquileres, la oportunidad de una inversión en una propiedad comercial para rentar resulta muy atractiva. Es por esa razón que los potenciales compradores buscan oportunidades de negocios en este rubro".

A modo de ejemplo mencionan que recientemente pudieron concretar la venta de un local en una de las principales peatonales del Microcentro. La propiedad -que tenía doble frente y superaba los 1500 m2 cubiertos- se vendió a casi u$s 1200/m2.

"Si bien el rango posible de precio de venta depende del tamaño y la ubicación del local, en promedio puede estar entre u$s 1200 y u$s 10.000/m2", explica Marcelo Zuliani, gerente Comercial de Colliers Argentina. Mientras que los valores de los alquileres en los corredores comerciales principales están entre u$s 15 y u$s 50/m2, aunque lejos aún de los valores pedidos hasta 2017, cuando se inició una marcada debacle.

De acuerdo a los últimos números relevados por el equipo de Cushman & Wakefield, en el primer trimestre del año el metro cuadrado de locales en Santa Fe y Callao se alquila por US$ 25, en Santa Fe y Pueyrredón a US$ 29, en Cabildo y Juramento por US$ 30, y en los alrededores de Acoyte y Rivadavia por US$ 40. Con respecto a la vacancia, en la mayoría de los corredores está por debajo del 5 por ciento "ya que post-pandemia hubo una reactivación muy importante y ya no quedan locales premium".

Zonas hot & cold

En cuanto a las ubicaciones más buscadas, no se registran grandes cambios. Las intersecciones de las avenidas Acoyte y Rivadavia; Cabildo y Juramento; Santa Fe y Coronel Díaz; y Santa Fe y Pueyrredón, son las que despiertan mayor interés. En tanto, la zona de Av. Libertador entre Sucre y Monroe está teniendo una moderada recuperación, agregan desde Colliers.

En promedio, la vacancia medida sobre los 14 corredores comerciales más importantes de CABA es del 2,7 por ciento. Florida y Alicia Moreau de Justo (Puerto Madero), con 9,42 por ciento y 9,09 por ciento respectivamente, presentan las más altas. En cambio, Cabildo y Juramento junto con Acoyte y Rivadavia, las más bajas: 0,35 y 0,64 por ciento.

"Vemos una gran disparidad de precios y vacancia dependiendo de la ubicación y accesos, y visibilidad de los locales. Por ejemplo, en la zona del Microcentro la vacancia real llegó a estar en el orden del 70 por ciento. Hubo una muy leve recuperación en 2022 y luego en 2023. Como contrapunto, en las zonas de Palermo y Puerto Madero se encuentra en el orden del 10 por ciento", añade Frers.

Lucas De Salvo, broker de Cushman & Wakefield, convalida esto y afirma: "Nosotros estamos con búsquedas activas ahora pero la mayoría de las esquinas clave de la ciudad están ocupadas. A su vez, los valores en muchos casos se empiezan a ver en dólar billete, que es algo que desde hace mucho tiempo no pasaba".

En cuanto a los rubros que más traccionan las operaciones, Frers señala: "Una tendencia que continúa durante el último año es que los locales aptos gastronomía y de servicios en zonas de consumos turístico son los que han demostrado tener mayor demanda y potencial". En tanto, en el inventario compartido por Colliers a fin de 2022, el rubro indumentaria y accesorios es el que mayor ocupación presenta: 50,4 por ciento.

De Salvo sostiene que el mercado de locales después de la pandemia "se recalentó" y que, además, se produjo un cambio de morfologías: "Hay ciertos inquilinos, como por ejemplo los bancos, que están decidiendo cerrar algunas sucursales y en esos locales que eran 300 o 500 m2 entran rubros nuevos, como lo de belleza corporal y de gastronomía". También se detecta más demanda de espacios para instalar negocios de tecnología.

Si bien las marcas siguen apostando a los corredores clásicos, el vocero de esta compañía de servicios inmobiliarios advierte que "a los nuevos rubros que surgieron no les hace falta estar allí, pueden estar retirados cinco cuadras porque a nivel de consumo les resulta lo mismo. Entonces, se están formando nuevos polos por lo que para algunos proyectos la ubicación ya no es lo clave, más que nada lo es la experiencia, el formato y el público que habita la zona".

La excepción continúa siendo el Microcentro y el eje de la calle Florida que, si bien mejoró en ocupación, dista aún de alcanzar un nivel deseable.

Retail híbrido

Al momento de pensar en invertir, construir o rentar inmuebles comerciales hay que tener en cuenta algunos cambios que se produjeron en el mercado. Desde hace unos años el tipo de locales que se buscan son diferentes. Según detalla Zuliani, de Colliers Argentina, "en la actualidad los clientes apuntan a formatos más chicos, de entre 150 m2 a 300 m2 de superficie como máximo. Los frentes van de 5 a 11 metros y en general se buscan locales con buena altura, sin desniveles en el solado ni columnas, y con espacio aéreo".

Otro de los fenómenos que perdura -y promete continuar- es la creciente demanda de depósitos o pequeños locales destinados a funcionar como puntos de exposición y de retiro de las ventas online. Este uso no requiere necesariamente de locales con ubicaciones estratégicas, lo que mejora el posicionamiento de aquellos emplazados en calles secundarias.

Si bien es indudable que el comercio electrónico generó un cambio en los hábitos de compra de los consumidores, con el retorno a la normalidad conviven ambas modalidades: presencial y digital. Frers lo confirma: "El comercio online modificó la experiencia de compra en los locales de consumo masivo, transformándolos -en muchos casos- en punto de pick up o en pequeños centros de distribución. Esto hizo que mejorara la demanda de locales que no tienen mucha exposición ni están dentro de los hot spots".

De Salvo agrega: "Hay tiendas que están empezando a hacer experiencias de compras casi autónomas, donde se ingresa con el celular y -prácticamente sin ninguna intermediación- se sale con el producto. Hay más lugares para vivir experiencias, que es lo que predominó después de la pandemia. Antes eran locales colmados de mercadería, hoy los productos están en los depósitos y en el local está la experiencia". El futuro del retail va por ahí.

La versión original de esta nota se publicó en el número 352 de revista Apertura.