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El mercado inmobiliario atraviesa un momento de oportunidades para quienes buscan invertir. La cantidad de propiedades disponibles, los valores de compra que todavía ofrecen margen de negociación y la recuperación del mercado de alquileres abrieron nuevas alternativas para quienes tienen dólares y quieren ponerlos a trabajar.
Sin embargo, el mapa de las inversiones empezó a cambiar. Los barrios históricamente más buscados, como Palermo, Belgrano y Núñez, siguen concentrando buena parte de la demanda, pero sus precios elevados hacen que la rentabilidad por alquiler sea cada vez más acotada. En paralelo, otras zonas de la Ciudad y del Gran Buenos Aires empiezan a ganar protagonismo.
El cambio también responde a una transformación en las preferencias de quienes buscan vivienda. Barrios que antes quedaban fuera del radar hoy ofrecen más opciones gastronómicas, comercios, transporte y entretenimiento, pero con valores de entrada más accesibles.
Para los inversores, esa combinación puede representar una oportunidad tanto para obtener ingresos por alquiler como para apostar a una futura valorización de la propiedad.
Los barrios que empiezan a ganar protagonismo
Una de las tendencias que empieza a observarse es el desplazamiento del interés hacia zonas que todavía tienen margen de crecimiento. En CABA, barrios como Almagro, Boedo, Parque Patricios, La Boca, Monserrat y San Nicolás aparecen entre las alternativas que despiertan curiosidad entre los desarrolladores.
En diálogo con El Cronista, Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, explica que la búsqueda de oportunidades llevó a las empresas a salir de los barrios tradicionalmente más demandados.
“En nuestro caso estamos saliendo de las zonas obvias como Núñez y Belgrano porque primero no hay terrenos para la escala que nosotros necesitamos y estamos yendo a los barrios que yo llamo de segunda marca”, señala.
Según el empresario, se trata de zonas que cuentan con buena infraestructura y conectividad, pero que todavía no alcanzaron los valores de los barrios más consolidados.
“Son barrios que tienen mucho potencial porque tienen prácticamente las mismas comunicaciones, la misma cantidad de subtes, trenes, colectivos, etcétera, los mismos cafecitos, los mismos colegios, todo, pero no están de moda y por lo tanto están en una escala de valor por debajo”, agrega.
La oportunidad también se extiende hacia el sur de la Ciudad y el conurbano bonaerense. Según el análisis de Tapiola, la Zona Sur del GBA registró durante el primer trimestre de 2026 una suba del 0,9% en el precio de los departamentos, frente al 0,4% de CABA.
El valor promedio del metro cuadrado en esa zona ronda los u$s 1660, mientras que en Zona Norte se acerca a los u$s 2381. “Esa diferencia de precio de entrada, sumada a un ritmo de suba más acelerado, es la que empezó a poner al sur en el radar de quienes buscan comprar para invertir y no solo para vivir”, indica el desarrollador inmobiliario.
Dónde se consigue la mayor rentabilidad por alquiler
La relación entre el precio de compra y el alquiler que puede generar una propiedad es uno de los principales indicadores para evaluar una inversión inmobiliaria. Y los números muestran que los barrios más caros no son necesariamente los que ofrecen los mejores retornos.
Según el último Index CABA Rentabilidad de Zonaprop, la rentabilidad bruta anual promedio de la Ciudad se mantuvo en 5,7% en septiembre de 2026. Esto significa que se necesitan alrededor de 17,5 años de alquiler para recuperar el valor de compra de una propiedad, un plazo 12,5% menor al de un año atrás.
Sin embargo, existen diferencias importantes entre barrios. Lugano encabeza el ranking, con una rentabilidad del 9,6% anual y un período de recuperación de 10,4 años. Le siguen Parque Patricios, con 7,7%, y Nueva Pompeya, con 7,6%.
En el otro extremo aparecen algunos de los barrios más caros y tradicionales de la Ciudad. Puerto Madero registra una rentabilidad del 3,2% anual, mientras que Palermo y Núñez ofrecen retornos del 4,6%. Belgrano se ubica en 4,7%.
Los barrios de CABA con mayor rentabilidad
- Lugano: 9,6% anual.
- Parque Patricios: 7,7%.
- Nueva Pompeya: 7,6%.
- San Cristóbal: 7,2%.
- Floresta: 7,2%.
- Versalles: 7,1%.
- Balvanera: 7,1%.
- Parque Avellaneda: 7,1%.
- Villa Riachuelo: 7,1%.
- La Boca: 7%.
Los barrios con menor rentabilidad
- Puerto Madero: 3,2% anual.
- Palermo: 4,6%.
- Núñez: 4,6%.
- Belgrano: 4,7%.
- Colegiales: 4,9%.
- Coghlan: 5,1%.
- Villa Devoto: 5,2%.
- Recoleta: 5,2%.
- Retiro: 5,2%.
- Saavedra: 5,2%.
Según Tapiola, la rentabilidad bruta promedio de la Zona Sur ronda entre el 6,9% y el 7% anual, frente al 5,96% al 6,2% de la Zona Norte. Dentro de la primera, Quilmes, Avellaneda, Lanús y Lomas de Zamora suelen destacarse entre los principales destinos de inversión por su combinación de conectividad, desarrollo inmobiliario y valores de ingreso todavía accesibles.
Sin embargo, las diferencias más marcadas aparecen al analizar cada localidad. Llavallol, Villa Elisa y Villa Elvira exhiben rentabilidades que superan el 10% anual, ubicándose entre las más altas del conurbano. En cambio, zonas más consolidadas y con valores por metro cuadrado más elevados, como Tristán Suárez o Don Bosco, ofrecen retornos más acotados.
Qué mirar para detectar un barrio con potencial de crecimiento
Más allá de la rentabilidad que ofrece hoy una propiedad, una de las claves para invertir es identificar qué zonas podrían revalorizarse en los próximos años.
Para Tapiola, hay algunos indicadores que permiten anticipar ese movimiento. Uno de ellos es la llegada de nuevos comercios, restaurantes y espacios de interés que empiezan a transformar la dinámica de un barrio.
“Se están instalando lugares de moda, cafecitos, están los transportes que tienen que haber para que una zona se pueda consolidar”, explica.
La conectividad también es determinante. La cercanía a estaciones de tren, subtes y avenidas con acceso al transporte público puede ampliar la demanda de viviendas y mejorar las perspectivas de una zona. “Una zona sin subte ya está medio condenada”, indica.
Otro factor es la disponibilidad de terrenos para nuevos desarrollos. Los barrios consolidados suelen tener menos espacio para construir, mientras que otras zonas, como Boedo y Almagro, todavía permiten ampliar la oferta de viviendas y atraer nuevos residentes.
“Esos son los barrios que que nosotros buscamos, donde todavía hay tierra que se puede comprar y que con el renacimiento del crédito hipotecario van a empezar a tener mayor penetración”, explica.
Qué propiedades tienen más demanda y qué rentabilidad se puede esperar
El tipo de departamento también influye en el resultado de una inversión. Las unidades chicas, especialmente los monoambientes y dos ambientes, suelen requerir un desembolso inicial menor y tienen un público potencial más amplio.
Tapiola considera que estos formatos son los que mejor responden a las posibilidades de compra de la clase media. “El producto por excelencia de la clase media es el monoambiente y dos ambientes con amenities”, sostiene.
En cuanto a los retornos, Javier González, fundador de Rizoma Inmobiliaria, estima que para las inversiones residenciales se pueden considerar escenarios de rentabilidad bruta anual de un 6,5%. Después de descontar mantenimiento, reparaciones, impuestos y eventuales períodos sin inquilinos, la rentabilidad neta podría ubicarse en torno al 5,5%, aunque aclara que no es un resultado garantizado.
El alquiler temporario puede generar ingresos brutos superiores en determinadas ubicaciones, pero también implica mayores gastos de equipamiento, servicios, limpieza, administración y mantenimiento. Por eso, un alquiler mensual más elevado no necesariamente significa una mejor rentabilidad.
El especialista también distingue entre dos tipos de ganancias: la renta mensual que genera el alquiler y la eventual valorización del inmueble al momento de venderlo. Por eso, una propiedad que hoy ofrece una rentabilidad más baja no necesariamente es una mala inversión. Si está ubicada en una zona consolidada, puede tener mayor facilidad de reventa y mejores perspectivas de conservar su valor.
En definitiva, la oportunidad no pasa solamente por encontrar el barrio que más rinde hoy, sino por elegir una propiedad cuyo precio de compra tenga sentido frente al alquiler esperado, la demanda de la zona y las posibilidades de reventa.