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El paradigma de Ciudad de Buenos Aires, siendo uno de los distritos más restrictivos en materia de arriendo de inmuebles, pareciera encontrar un punto de inflexión: alquilar en CABA ahora es más barato que hacerlo en el Conurbano.
Según los últimos informes del Index Zonaprop de marzo, existe un punto geográfico en el mapa bonaerense que dejó de ser una alternativa económica para convertirse en un destino habitacional premium.
Con un valor promedio de $ 813.757 por mes, tomando como punto de referencia departamentos de 2 ambientes, Canning, partido de Esteban Echeverría, se posiciona sobre el resto de los barrios del sur del Gran Buenos Aires.
City Bell ($ 704.836) en La Plata y Banfield ($ 673.304), partido de Lomas de Zamora completan el podio.
Es menester destacar que el precio medio de alquiler de un departamento de 2 ambientes en GBA Sur se ubica en $ 598.588 por mes, lo que se traduce en un incremento del 2,3% con respecto al mes de febrero.
En el primer trimestre de 2026, el precio acumuló un incremento de 6,5%, por debajo del registrado en el mismo período de 2025 (10,9%) y de la inflación del período (8,5%). Los departamentos grandes son los de mayor incremento de precio interanual.
La brecha interna dentro de GBA Sur es considerable. En el extremo opuesto del ranking se ubica Luis Guillón, también en el partido de Esteban Echeverría, con un alquiler medio de $ 453.030 por mes. La diferencia con Canning supera el 79%, lo que da cuenta de la heterogeneidad del mercado incluso dentro de un mismo partido.
Por su parte, en el otro extremo de GBA, los alquileres en la “zona media” del informe de Zonaprop siguen siendo más accesibles en términos de costos que el referenciado punto del sur del conurbano.
En Vicente López, por ejemplo, el valor de un 2 ambientes oscila los $ 801.593, mientras que en Tigre y Muñiz los valores son de $ 749.190 y $ 706.650, respectivamente. La “zona alta” del norte la conforman La Lucila ($ 1.104.577), Olivos ($ 895.319) y Don Torcuato ($ 849.989).
En los últimos 12 meses, el precio subió 4.2% en términos reales. Si bien los valores continúan en alza, el ritmo de crecimiento muestra una desaceleración respecto de los picos observados en años previos.
¿Cuáles son los barrios más caros de CABA?
Hay cuatro barrios que lideran esta “tabla de posiciones” y, en todos los casos, superan el valor de arrendamiento de Canning.
Para sorpresa de nadie, es Puerto Madero el líder del ránking inmobiliario porteño. Allí, para alquilar un 2 ambientes, se necesita la friolera de $ 1.358.875. Muy por debajo, pero también de gran valor, se ubica Núñez, en el extremo norte de la ciudad, donde el arrendamiento redunda en los $ 915.379, y luego Palermo, el barrio más grande de CABA, donde pueden encontrarse unidades por $ 911.708.
Parque Chas ($ 858,265) encabeza la “zona media”, bastante por encima de Caballito, tradicional barrio porteño donde se puede hallar una oportunidad inmobiliaria por $ 802.220. Es decir, $ 11.537 menos que en Canning.
Este relevamiento también consigna que, desde la pandemia, la oferta de alquiler disminuyó sistemáticamente, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023. Sin embargo, en enero de 2024, luego de la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó un 62% respecto al mes previo. Desde entonces, el crecimiento de la oferta se moderó.
Un barrio caro para alquilar, pero también para comprar
El fenómeno no es exclusivo del mercado de alquileres. En el segmento de venta, Canning también ocupa posiciones elevadas dentro de GBA Sur, aunque su precio por metro cuadrado —en torno a u$s 1950 promedio de municipio de Ezeiza— queda por debajo de los valores que exhibe en el mercado locativo cuando se lo compara regionalmente.
Precisamente esa brecha entre el precio de venta relativamente moderado y el alquiler elevado es lo que genera, paradójicamente, una de las rentabilidades más competitivas del GBA Sur.
Según el mismo informe de Zonaprop, el retorno bruto anual para un inversor en Canning se ubica en 6,4%, lo que lo posiciona en la franja media-alta de rentabilidad de toda la zona sur. Para un inversor que compra en Canning y alquila la unidad, el tiempo estimado para recuperar la inversión mediante rentas es de aproximadamente 15 años y medio, por debajo del promedio regional.