En esta noticia
El mercado inmobiliario tiene sobrestock de unidades a la venta. Por eso no sorprende que los inmuebles con avisos nuevos impulsen la baja de precios. Es que son un 3,9% más económicos que el resto de la oferta. ¿Por qué se da este fenómeno?
Las propiedades que entran hoy a la venta lo hacen de forma más agresiva. En principio porque la competencia es muy grande. "Hoy los inmuebles se están tasando a la baja para convalidar la demanda", explica Daniel Bryn de Invertire Real Estate.
Según un informe de Zonaprop, en julio de 2021, el inmueble a la venta de un aviso nuevo tenía un precio medio de u$s 2340 por metro cuadrado (m2), mientras que el de un anuncio promedio asciende a u$s 2436/m2.
"Las publicaciones que ingresaron en el último mes son las que lideran la tendencia de lo que ocurrirá a futuro en el mercado inmobiliario", explicaron desde Zonaprop.
Durante 2017 y 2018, estos avisos habían sido los que empujaron y convalidaron el incremento de precio. Desde 2018, se posicionaron por debajo del valor general que indica el índice de Buenos Aires elaborado por el sitio, con un diferencial cada vez mayor e impulsaron la baja de los valores en el mercado.
"Hoy la mayoría de los avisos publicados tienen más de 6 meses de antiguedad y si vos no retasaste el inmueble estás a un precio viejo. Hoy la mayoría de las propiedades que entran a la venta lo hacen más bajo y es porque las propiedades están depreciando su valor", dice Bryn.
"Hoy nos damos cuenta como inmobiliarios es que la mejor forma de atraer a los compradores es con un precio bajo, porque lo que se busca es el mejor precio. Hay que entrar entre los 5 valores más bajos en la categoría porque la competencia es muy grande", agrega.
Los precios
En el ciclo expansivo entre 2015 y 2018, el segmento de pozo fue el que más se incrementó su valor: en promedio, un 46% seguido. Siguió el de unidades a estrenar, con un alza del 34% y el de propiedades usadas (25%).
A nivel general, los precios se incrementaron en promedio un 26% en este lapso.
Por su parte, entre 2019 y 2021 la dinámica de precios fue completamente distinta: los valores de las unidades en pozo cayeron un 16%, seguido por los de departamentos a estrenar (-14%) y de los inmuebles usados (-13%). Mientras, la media general de los valores demostró una baja de un 13 por ciento.
De esta manera, los datos demuestran que los precios de las unidades en pozo son los que indican una mayor volatilidad en su valor. En contrapunto, el usado es el de menor propensión al cambio.
En cuánto a la cantidad de stock disponible, en la Ciudad de Buenos Aires, el volumen de propiedades en venta aumentó significativamente en los últimos cuatro años.
Durante 2014 y 2017, la oferta se mantuvo estable. Pero, a partir de 2018, creció a un ritmo acelerado y comenzó a acumularse.
Puntualmente, "entre 2017 y 2018, el stock de propiedades subió un 56%", resaltaron desde Zonaprop.
Debido a la pandemia, en abril de 2020, ocurrió una retracción temporal de la oferta de avisos de inmuebles en venta. Sin embargo, en el segundo trimestre del 2020 el stock volvió a crecer de manera continua.
Actualmente, la oferta aumenta a un ritmo anual de un 25% y es 1,45 veces superior a la de 2017.
En Capital Federal, durante 2016 y 2017, el mercado inmobiliario vivió una expansión de transacciones motivadas por los créditos hipotecarios UVA y fue allí cuando se mantuvo estable la oferta de propiedades en venta.
Luego, el mercado ingresó en un ciclo recesivo: la cantidad de escrituras realizadas disminuyó y, por lo tanto, se incrementó el stock de avisos.
El ritmo de transacciones actual es de 25.000 escrituras al año. Se mantiene por debajo del promedio que se dio entre 2010 y 2019 (45.000 escrituras).
La oferta
En Zonaprop, la mayoría de la oferta pertenece a departamentos en venta (89%), un 7% a PH's y un 4% a casas.
En cuanto a la cantidad de ambientes, existe una retracción en la oferta de unidades grandes (tres y cuatro ambientes), potenciada en pandemia por la búsqueda de espacios más amplios. Actualmente, representan solo un 22% del stock. Las propiedades chicas (1 y 2 ambientes) equivalen al 78%.
En el período de tiempo que comprende entre 2017 y 2021, hubo un significativo incremento en el volumen del stock de propiedades. En comparación con 2017, la Ciudad de Buenos Aires hoy cuenta con 2,4 veces más oferta.
Los barrios que más incrementaron su nivel de anuncios fueron La Paternal (5,2 veces ), Mataderos (4,7) y Villa Ortúzar (3,3)
En lo que respecta a precios, el valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires es de u$s 2436. Los barrios que presentan un menor precio son: Lugano (u$s 1130), La Boca (u$s 1702) y Nueva Pompeya (u$s 1740).
Por su parte, en la zona media de costos se encuentran los barrios de Saavedra (u$s 2498), Almagro (u$s 2316), Barracas (u$s 2211) y Versalles (u$s 2153).
El barrio que presenta el valor más elevado es Puerto Madero con un costo de u$s 5651 el m2. Le siguen Palermo (u$s 3136 ) y Belgrano (u$s 3009).
