Murió la Ley de Alquileres: los inquilinos se quedarán sin garante aunque hayan firmado contrato

Tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023 firmado por Javier Milei, los propietarios e inquilinos dejarán de tener un garante y fiador de por medio, aunque hayan firmado un contrato en el cual se especifica el nombre de dicha figura.

Actualmente, el Código Civil y Comercial (CCyC) indica en su artículo 1225 cómo funciona la caducidad de la fianza, es decir, la garantía personal en la que alguien se compromete a cumplir las obligaciones del inquilino, en caso de que este no las concrete.

Se diferencia del depósito de garantía que en realidad es una suma de dinero que el inquilino entrega al propietario. En cambio, la fianza es una figura legal que involucra el patrimonio de un tercero.

Ley de Alquileres: cuáles son los tipos de fianzas

Existen 3 tipos de fianzas como figuras legales en los alquileres:

• Fianza simple: es la forma más básica de garantía. En este caso, el fiador cuenta con el beneficio de excusión: el propietario debe primero agotar todas las vías legales para cobrarle al inquilino -incluyendo demanda y ejecución de bienes- antes de poder exigir el pago al garante. Si hay más de un fiador, también se aplica el beneficio de división, lo que significa que cada uno responde solo por una parte proporcional de la deuda.
• Fianza solidaria: aquí, el fiador y el inquilino se constituyen como deudores solidarios. Esto elimina los beneficios de excusión y división. El propietario puede reclamar directamente al fiador sin necesidad de iniciar acciones contra el inquilino, y si hay varios garantes, puede exigir el total de la deuda a cualquiera de ellos.
• Principal pagador: es la modalidad más exigente para el garante. El fiador asume la obligación como si fuera el propio inquilino, convirtiéndose legalmente en un deudor solidario. Esto implica que el propietario puede reclamar el pago indistintamente al inquilino o al fiador, sin necesidad de seguir un orden o procedimiento previo.

¿Qué son el beneficio de exclusión y el beneficio de división?

El beneficio de exclusión consta de aquella posibilidad de exigirle al propietario para que primero agote los bienes de los inquilinos antes de reclamarle al garante.

El beneficio de división consta de la posibilidad de exigirle al propietario de la deuda se divida entre los garantes, en el caso de que haya más de uno

Por qué los inquilinos se quedarán sin garante

Según el tercer apartado del artículo 1225 del Código Civil y Comercial "queda nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original".

Esto quiere decir que por más que el contrato diga que un garante debe extender su responsabilidad tras la renovación del mismo, la persona fiadora no tiene la responsabilidad de representar al inquilino en bajo esta figura legal.

Según indica el CCyC, la cláusula anula cualquier intento de obligar al fiador más allá del plazo original sin su nueva autorización.

¿Garante y fiador son lo mismo?

Aunque técnicamente se le prefiere llamar fiador, también puede llamarse garante al tercero que se compromete en cumplir las obligaciones del inquilino en caso de que este último no lo haga.