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Las 50 respuestas que hay que conocer

Más de 60 empresarios responden todo lo que hay que saber sobre el futuro del sector. Qué pasará con los precios, el margen, el impacto de una posible devaluación, las rentas y las oportunidades que genera cada nicho: desde hoteles y oficinas hasta locales comerciales y cocheras. Además, lo último en tendencias. Más de 60 empresarios responden todo lo que hay que saber sobre el futuro del sector. Qué pasará con los precios, el margen, el impacto de una posible devaluación, las rentas y las oportunidades que genera cada nicho: desde hoteles y oficinas hasta locales comerciales y cocheras. Además, lo último en tendencias.

Los gurúes de la city anticipan que la “fiesta del consumo llegó a su fin”. Advierten un crecimiento económico que, en el mejor de los casos, rondará el 4 por ciento en 2012. Mientras, los desarrolladores esperan ansiosos que las paritarias cierren por debajo del 20 por ciento. Este indicador será clave para marcar el rumbo de de los ladrillos durante el año próximo.

1n ¿Qué pasará con los precios en 2012 ?

n Seguirán en alza. Vislumbramos un incremento paulatino del 10% que irá variando en el año. El desafío será desacelerar el incremento en los costos de la construcción, especialmente la variable paritarias, para que no pasen la barrera del 12%, porque sino la industria de la construcción se va ahogando con costos que suben a gran escala y precios de venta que no pueden incrementarse a la par por un tema de mercado y de tipo de cambio estable. (Rodrigo Fernández Prieto, presidente de Intelligent).
n Continuarán estables por el equilibrio que se generará en el 2012 entre las nuevas obras, las unidades que se ofrecen y la demanda. (Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades).
n Permanecerán estables con una pequeña tendencia al alza si la inflación de costos sigue superando la apreciación del dólar. Este porcentaje podría rondar entre el 10 % y el 12%. (Mariano Galeazza, CEO de Winterra).
n En el caso de que se genere una devaluación de hasta 10% por encima de la inflación, el precio de las propiedades no se verá afectado. Por varias razones: todas las propiedades están pagas (sólo 2% de los inmuebles está endeudados, contra un 85% del mercado norteamericano o español); casi todas las propiedades están ocupadas). Además, quien invirtió en inmuebles y no los vende, obtiene un alquiler con renta mínima del 6% anual (o más, si participó desde el pozo) a la espera del incremento de su valor. Por otra parte, la mayoría de las opciones de inversión bancarias (locales o externas), están en cuestionamiento. Por el contrario, estimo que durante el 2012 las propiedades seguirán siendo refugio de valor seguro, estimando un crecimiento de los valores del 5 al 10% a 12 meses. No están dadas las condiciones para una nueva devaluación por sobre la inflación real. (Daniel Salaya Romera, presidente de Salaya Romera Propiedades).

2n ¿Cómo impactaría en el sector una posible devaluación?

n En caso de una macrodevaluación, normalmente no se sostienen los precios anteriores y caen los niveles de actividad. Éste no sería el caso con devaluaciones graduales y medianamente pautadas (Miguel Camps, presidente de Argencons).
n No creo que haya una devaluación. Los precios deberían acompañar el costo de la construcción, por lo cual es importante que el dólar acompañe la inflación. De lo contrario, ya sabemos cómo termina la historia de los 90. (Alejandro Gawianski, titular de AG3).
n Una devaluación impacta básicamente en el costo de la mano de obra que hace que ésta sea más barata en términos de dólares. Siendo la mano de obra un costo significativo, una devaluación hace que los inmuebles nuevos bajen. El resto de las propiedades tiende a ajustarse a la baja del costo de construcción. En mi opinión mientras que el dólar se mantenga en una cotización alrededor de los cinco pesos, no habrá impacto en los precios de los inmuebles. (Laura Gastón, socia de Binswanger Gimenez Zapiola).
n Espero un mercado cambiario que tienda, muy de a poco, a una flexibilización en lo que respecta a la posibilidad de adquirir dólares en billetes. No descarto una posible apreciación del dólar entre un 15% y un 20%. (Galeazza, de Winterra).
n No creo posible una devaluación. Con una probable reducción de la actividad en el próximo año, la inversión en ladrillos seguirá siendo una de las pocas posibilidades de inversión. Hoy el dólar es una competencia como refugio de valor, pero en el plazo medio y largo los edificios residenciales seguirán siendo un refugio más confiable. Habrá aumento en los costos por la eliminación de subsidios en los servicios, que afectarán de diferente manera a la producción de insumos de la construcción (electricidad, gas). Se afectarán costos de obra y precios de venta. Igualmente, el mercado encontrará los mecanismos para que la compra y venta de departamentos siga activa. (Mario Goldman, director del Instituto de Desarrollo Inmobiliario del CPAU -Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo).

3n ¿Cómo afectaría una desaceleración del consumo en 2012?

n Si bien puede haber bajas en el consumo, no se desacelerará la inversión en inmuebles debido, sobre todo, a la falta de otras alternativas superadoras de inversión, más que nada por la volatilidad actual de los mercados. (Matías Terrizano, director Comercial de Nordelta).
n Puede afectar al mercado inmobiliario en la disminución de venta de inmuebles a consumidores finales como así también a inversores, que pueden ver más complicado deshacerse luego de sus inmuebles y hacer una diferencia para volver a invertir. Pero en esta situación, en general, no abundan las opciones de colocación de excedentes en activos, por lo que el inversor seguirá apostando al mercado inmobiliario -aún pidiéndole menos retorno al negocio-. ( Milagros Brito, presidente de Vizora Desarrollos Inmobiliarios).
n Una posible desaceleración en el consumo podría afectar el rubro de locales comerciales, ya que es el segmento del mercado inmobiliario que más se encuentra relacionado con él. (Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria).
n El año que viene será positivo para el mercado, principalmente en el segundo trimestre del año. Si bien seguiremos dependiendo de que no surjan nuevas medidas por parte del gobierno que frenen las operaciones, seguirá siendo el ladrillo el resguardo de valor preferido por aquellos ahorristas que quieran mantener su poder de compra en el tiempo. La oferta de nuevos desarrollos podría verse disminuida a partir de la caída en la rentabilidad de los proyectos, principalmente de aquellos desarrolladores que no sean integrales, contribuyendo a la tendencia alcista de precios. (Galeazza de Winterra)
n La desaceleración debe ser vista como una oportunidad para acercar a los compradores propuestas de inversión a largo plazo, resguardo de capital y también opción de renta. El cambio de conducta de la clase media-alta podría hacer que estas personas encuentren opción para su excedente en desarrollos que puedan ofrecer esquemas de aportes en plazos de dos o tres años. (Bruno Martino, presidente de Coma).

4n ¿Cómo incide en el mercado la restricción para comprar dólares?

n El mercado está dolarizado desde hace mucho tiempo, por lo que estimo se seguirán resolviendo las operaciones en la misma moneda. (Adrián Mercado, presidente de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria).
n Un mercado pensado y arbitrado en dólares sufre ante las actuales restricciones, por lo menos una parálisis de análisis de situación por parte de los protagonistas. El corto plazo muestra signos de impacto menor. Volverá la normalidad en el largo plazo: los desarrolladores nos adaptaremos para vender nuevos metros en pesos en esquemas, por ejemplo al costo con rendición de cuentas. El mercado secundario también ajustará los procedimientos para poder convivir con las nuevas medidas. (Gustavo Ortolá Martínez, protesorero de la AEV).
n Creo que las nuevas medidas beneficiarán a los emprendimientos que puedan adaptarse a cobrar en pesos argentinos ajustables según precio de obra. (Enrique Shaw, vicepresidente de Pinamar).
n En la medida que las nuevas regulaciones para la compra de dólares se mantengan, la moneda local comenzará a ser cada vez más utilizada en los nuevos desarrollos inmobiliarios que se vendan desde el pozo. La dificultad de obtener la moneda de cambio impulsará en estos desarrollos el paso a la utilización de pesos. El resto del mercado, al menos en el corto plazo, seguirá manejándose en dólares. Aunque tendrá que incorporar mucha flexibilidad para escuchar ofertas que combinen mix de monedas de pago (parte en pesos, parte en dólares) o pago en pesos con acuerdo de tipo de cambio. El vendedor que sea sumamente estricto en pretender percibir dólares se expondrá a una restricción del mercado potencial de su propiedad. Salvo claro, está, que su inmueble tenga características sumamente sobresalientes. (José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario).
n Las medidas tomadas en cuanto a la libre compra/venta de dólares no afectaron a las operaciones, ya que la mayoría de boletos que firman los desarrolladores aglutinados en nuestra cámara contemplan "los pagos en dólares billete o su equivalente al cambio oficial fijado por el Banco Nación". Por lo tanto, un comprador que tiene pesos, los deposita y automáticamente en su cuenta le queda saldada en dólares al cambio oficial. (Raúl Sáenz Valiente, presidente de la CEDU).
n Los precios se están dividiendo en dos partes. Por un lado, el porcentaje menor que es el valor de la tierra se paga en dólares, ya que la tierra tiene un costo fijo dolarizado. En cuanto a la obra, que es el costo variable, se puede pagar en pesos ajustables al índice de la CAC durante el tiempo de obra. Los desarrollistas comprendieron que deben aceptar ese porcentaje mayoritario en pesos y, consecuentemente, han flexibilizado su postura en cuanto al pago en pesos. Otra consecuencia es que muchas personas han aprovechado la oportunidad para capitalizarse en dólares a través de la adquisición de propiedades, pagando alrededor de un 70% en pesos. (Miguel Ludmer, director de Interwin).
n Que se opere en dólares no es un capricho. Tiene que ver con diferentes problemas que ha ido sufriendo la moneda argentina a lo largo de la historia. Sobre todo, en lo referido a servir como reserva de valor. Pero el mercado inmobiliario recién podrá comenzar a hablar en pesos argentinos cuando esta moneda pueda reflejar el valor de un bien durante cierto tiempo. Es decir, cuando podamos controlar la inflación, entre otras cuestiones. (María Julia Garro, Directora del Área de Marketing & Research de CBRE Argentina).
n Los precios continuarán siendo fijados en dólares y la forma de pago será en pesos, al tipo de cambio del dólar. Por otra parte, mientras la operación no genere el movimiento de divisas hacia el exterior los poseedores de dólares pueden realizar sus pagos en esa moneda. (Héctor Salvo Gerente General de Raghsa).

5n ¿Cuánto cayó el margen del negocio del sector en el último año?

n Para desarrollar un departamento de tres ambientes en Barrio Norte la incidencia de la tierra se cotiza hasta el 40% del negocio, los costos de construcción siguen creciendo por lo que los márgenes antes de impuestos no superan el 16% contra el 25% del año anterior. Con estos bajos márgenes, para sostener el negocio inmobiliario hace falta agregar volumen de operaciones, la única forma de lograrlo es incorporar a la clase media al mercado de compra de viviendas. El catalizador inexistente que cambiaría la realidad de nuestro negocio es el crédito hipotecario, el gran ausente en los negocios de hoy. (Ortolá Martínez, de la AEV)
n El margen se redujo aproximadamente un 4%, pero aumentó el volumen de trabajo. Es decir que para mantener el volumen de rentabilidad tuvimos que realizar un mayor sacrificio y esfuerzo de todo nuestro equipo. (Luis Oyuela, presidente de Grupo Bautec)
n La rentabilidad de quien compra propiedades para renta se mantuvo prácticamente igual - 4% anual en dólares- y puede trepar hasta un 10% en alquileres de oficinas triple A o locales comerciales muy bien ubicados. En los desarrollos nuevos, esa renta es muy relativa, ya que depende de la envergadura de la obra. (Montoreano, de FAM Inmobiliaria).

6n ¿Cómo afectó la suba de costos de los materiales?

n La rentabilidad no es la misma que en otros años. Eso permitió depurar el mercado y que quedaran sólo los desarrollistas que lograron un alto grado de profesionalización. El costo de la construcción aumenta un promedio de 25% por año, pero consideramos que ese incremento podría morigerarse en el próximo año. (Roberto Suez, presidente de EdiliciaSuez).
n Afectó en la medida en que no estuvo previsto hacer el costeo de la obra. Pero con una buena planificación, esta variable es manejable. Vemos una clara desaceleración de los precios y es probable que un grupo de factores (menor demanda, aumento de stock) produzcan una merma en el costo de los materiales, de entre un 16% y 18%. (Daniel Vega, director general de Debaires Desarrollos Inmobiliarios)
n Si bien el aumento de costos ha sido absorbido por el consecuente aumento de precios, creemos que se está tocando un techo y que se deben tomar medidas oficiales para disminuir el efecto inflacionario en el negocio. Entendemos que se está trabajando en esa dirección y confiamos en que el gobierno negocie con gremios porcentuales de aumento menores a los de los últimos años. También habrá que seguir de cerca cómo fluctúa la cotización del dólar frente al peso, sabiendo que la mayor parte de la inversión en proyectos de Real Estate es en pesos pero el precio seguirá siendo en dólares. Hoy es clave tener un muy buen fiduciario y un excelente constructor que garanticen valores de construcción competitivos, ya que ahí se juega gran parte del negocio. (Aníbal Montes, presidente de RG-Montes).
n Los aumentos de precio en los insumos de construcción influyeron en los precios de los inmuebles, que se fueron ajustando, aún estando en dólares, atento al retraso del tipo de cambio. Para el 2012 se prevé, más aún a sabiendas de las últimas medidas que impactan en las tarifas de servicios públicos, que habrá una inflación igual o levemente superior a 2011. (Ana María López, gerente comercial de Tecnourbana).

7n ¿Hay margen para que los precios acompañen la suba de los costos y mano de obra?

n Los proyectos inmobiliarios se sostendrán -en un marco inflacionario recalentado- mientras se pueda acompañar con ajuste de precios los efectos del aumento de los costos de construcción. Pero los valores de venta por m2 están llegando al techo histórico y los márgenes del negocio de los desarrolladores inmobiliarios son cada vez más bajos. No hay volumen, sin mercado. Con bajos márgenes la solución es el volumen. Entonces, hace falta incorporar nuevos compradores. Este es el tema. La aparición del crédito cambiaría la realidad actual. (Ortolá Martínez, de la AEV).
n El esfuerzo de los desarrollistas por ser más competitivos redujo durante los últimos años los márgenes de rentabilidad para permitir que sus productos lleguen a un mercado más amplio. A futuro lo vemos muy poco probable porque los ajustes ya se hicieron. (Enrique Montecino, director de ECIPSA Holding).

8n ¿Hasta cuánto resiste el sector el incremento del costo de construcción?

n El costo de la construcción seguirá aumentando, debido a los incrementos salariales y el mayor precio de materiales. El límite de tales aumentos estará dado por la absorción del mercado del traslado de los mayores costos a los precios de venta.(Salvo, de Raghsa).
n Seguirá habiendo aumentos mientras haya inflación. Pero estimamos que, de a poco, se irán desacelerando para acomodarse a la realidad del sector y a su posibilidad de soportar un ritmo de incrementos no mucho mayor al actual. (Jorge O'Reilly, socio director de Eidico).
n Prevemos un 2012 con enfriamiento de la economía, lo que ayudará a mantener los precios a raya. A su vez, el mensaje de la presidenta fue claro al respecto. El sector está muy comprometido y no resiste aumentos importantes. (Oyuela, de Grupo Bautec).
n Medido en dólares, 2012 debería ser un año más equilibrado para el costo de construcción. No obstante, sigue existiendo mucha presión por parte de los gremios, sumado al aumento de algunos insumos clave. La construcción sigue siendo destinada a un público que compra como reserva de valor. (Santiago Tarasido, director comercial de CRIBA).
n El sector está muy cerca del límite de la relación inversión/renta. Solo podrán absorberse mayores costos en la medida que las ventas por metro cuadrado también suban. (Roberto Solís, director de Interurban).

9n ¿Qué porcentaje está rindiendo el negocio residencial y cuál es la tasa de retorno anual?

n El retorno sobre la inversión es entre un 6% y un 8 % anual en dólares, en promedio. (Ricardo Mataloni, gerente comercial de Vitrium Capital).

10n ¿El sector da margen para la especulación?

n Los costos de la construcción están establecidos y pautados. Los valores de venta están determinados por la demanda y están estables. La única especulación está en los terrenos pero no es convalidada por el mercado. (Darío López, socio de Arquitectónika).
n Este no es un mercado para especuladores. Este es un negocio en donde la gente cada vez averigua más sobre antecedentes del desarrollador y todo el equipo que participa del emprendimiento. El mercado se hace cada vez más exigente y la gente analiza mucho antes de tomar una decisión. (Mataloni, de Vitrium Capital).
n Es evidente que las especulaciones son parte de los negocios. Pero en éste, en particular, la historia nos ha demostrado la solidez del mismo. Si bien en la actualidad las cuestiones político-económicas globales generan cada vez mayor incertidumbre, siempre decimos que "el ladrillo no traiciona". Por todo ello, creemos que el sector tiene hoy más certezas que dudas. El crecimiento en la actividad lo sigue demostrando. (Federico Camurri, presidente de Pampa Urbana).

11n ¿Cuál es el riesgo de tener un mercado de real estate pensado sólo para inversores?

n De resultar más interesante alguna de las opciones financieras tradicionales, dejará de invertir en ladrillos con un resentimiento fuerte en la actividad. Ello ocurrió últimamente, aunque no se sabe si se mantendrá con la disparada del dólar paralelo, donde muchos inversores optaron por quedarse por ahora con los dólares antes que invertir en compra de unidades. Por otro lado, el destinatario forzoso final de las unidades debe ser el usuario final, quien mientras no haya créditos no puede adquirir y si el inversor necesitare hacerse de su capital puede encontrarse con la imposibilidad de vender o alquilar a precios razonables con lo que puede ocurrir que al final pierda con su inversión. Por ahora una inflación del 20% anual en dólares tapa todo, pero es imposible que perdure en el tiempo (Moisés Altman, director de Altman Construcciones).
n Pensar productos sólo para inversores significa tener un barrio fantasma ya que los inversores no habitan los emprendimientos cerrados (Gastón Hitters, presidente de Reserva de Tierra).
n El riesgo es que hoy se están produciendo departamentos de 1 y 2 ambientes. Pero el déficit es enorme en unidades aptas para la vida familiar: no menos que 2 y 3 dormitorios. Recién se solucionará esta demanda instisfecha con el crédito hipotecario. De todas maneras, el déficit de viviendas para la clase media se puede medir en cientos de miles, con lo cual un futuro acceso al crédito hipotecario aseguraría la absorción de las unidades existentes y por construir muy rápidamente (Goldman, del CPAU).
n Un buen desarrollo inmobiliario debe conjugar los dos tipos de demanda que lo sostienen: la de los inversores y los usuarios finales. El negocio sólo se realiza cuando el círculo completo cierra. Por eso, para que sea sostenible, es clave la diversificación y la diferenciación. En el contexto actual, los usuarios finales también son compradores en pozo, por lo cual en todo sentido es importante hacer una correcta lectura y ofrecer propuestas diferenciales para enriquecer la oferta. (Ignacio Trabucchi, socio de ATV Arquitectos).

12n ¿Qué sucederá con el crédito?

n Si bien carecemos de una unidad de pago en valores constantes, es probable que ante una baja de la actividad económica en general las autoridades busquen el efecto reactivador y generador de empleo de la construcción de viviendas para la clase media a través del subsidio de la tasa de interés para ese fin. (Camps, de Argencons).
n No se puede esperar que el crédito hipotecario mejore en la medida que no baje sustancialmente la inflación y el costo del dinero. Es poco probable que el Estado active alguna política de financiamiento seria y sostenible en el largo plazo, no se instrumentó en momentos pasados donde existían mejores condiciones financieras que las actuales por lo que sería difícil que se implemente en el actual contexto. (Rozados, de Reporte Inmobiliario).
n Debería haber una política más agresiva por parte del Estado para poder abastecer al déficit habitacional que hay en el país, pero no veo que esto suceda en el corto plazo dado que se están priorizando otros aspectos. (Mataloni, de Vitrium Capital).
13n ¿A su criterio, cuáles son las tipologías que más rinden?

n Las más fácilmente accesibles a inversores (uno y dos ambientes) fueron las preferidas por desarrolladores inmobiliarios. Una vez afianzado el crecimiento, la demanda y la oferta se han ido diversificando. Las tipologías que más rinden son las que surgen de un análisis de mercado para cada tipo de desarrollo y zona, y en ese sentido, las tipologías de viviendas de 3 o 4 ambientes con características especiales ganan terreno en las propuestas que consideramos. (Trabucchi, de ATV Arquitectos).
n Hay muchos factores a tener en cuenta. Estos hacen que los rendimientos, aún dentro de las mismas tipologías, tengan una gran dispersión. A efectos de tener valores de referencia, podemos decir que los rendimientos hoy rondan entre un 6 y un 12%. Cualquier rendimiento superior al 12 % sería muy bueno. En principio podría decir que, en general, los inmuebles residenciales tienen un menor rendimiento que los inmuebles comerciales. (Gastón, de Binswanger Gimenez Zapiola),

14n ¿Hay demanda para seguir construyendo unidades de dos ambientes?

n A pesar de que hoy por hoy la mayoría de los edificios que se construyen optan por hacer departamentos de dos ambientes, son los que más se venden. Es por ello que van a seguir construyendo este tipo de unidades, ya que el inversor de una obra sabe que es en donde más se puede explotar el valor del m2. ( Manuel Mel, gerente de ventas de Raul Mel Propiedades).
n Se debe tener en cuenta que las unidades de un ambiente son las que busca el inversor, mientras que las de dos y tres ambientes son las que interesan al comprador final. Razón por la que los desarrolladores y constructores debemos empezar a poner foco en ese mercado. (Lucas Zalcwas, director general de P&S).

15n ¿Qué sucederá con las operaciones de alquiler en las zonas de quita de subsidios?

n No creo que incida en el mercado de unidades a estrenar, debido al perfil del locatario que está más preocupado por la categoría de la unidad que por el gasto extra que se le pueda generar como consecuencia de la quita del subsidio. (Andrés Brody, titular de BrodyFriedman).
n Creo que la mayor parte de la Capital Federal va a terminar, paulatinamente, sin los subsidios. Exceptuando los casos en los que se presenten los argumentos necesarios para evitar la quita. Siendo así el panorama, no creo en lo absoluto que esto impacte en las operaciones de alquiler, puesto que quien alquila lo hace ante la imposibilidad de efectuar la compra de una propiedad. En síntesis, es poco probable que resigne el pago del alquiler del lugar donde vive, tal vez, en todo caso, optará por evitar gastos menos relevantes. (Ludmer de Interwin).
n En una primera instancia no tendrá un impacto directo. El alquiler se componen por tres elementos básicos (valor de la locación + expensas + servicios) por lo que una persona que decide vivir en una zona determinada es porque tiene las facilidades económicas para afrontarlas. (Carlos Molinari, presidente de Real Estate Investments).

16 Los precios de venta en Almagro rondan u$s 2000/m2, ¿Es el techo?

n El barrio de Almagro es uno de los que más se ha revalorizado en los últimos años, por razones del "efecto derrame" de otros barrios, la falta de terrenos y la suba en el costo de la construcción. De mantenerse las condiciones macroeconómicas, deberían sostenerse los valores acompañando el ritmo inflacionario real. (Mercado, de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria).
n El valor de la construcción está significativamente atado al costo (tierra + construcción). Por ello, consideramos que el piso y el techo están sujetos a esta variable. No consideramos que este valor esté sobrevaluado. (Vega, de Debaires Desarrollos Inmobiliarios).
n Existe margen para la suba de precios, principalmente por los costos de la construcción y la incidencia del terreno. La demanda es buena y estable, por lo que los precios que se registran en la zona están convalidados. Se debe tener también en cuenta que Almagro se encuentra en la periferia de Palermo, lo cual lo convierte en una locación buscada y con potencial de crecimiento. (Mario Korn, Presidente de Korn Propiedades).
n El valor del m2 en todos estos barrios periféricos a los ya consolidados está en un alza contínua porque se van revalorizando año tras año a medida que va creciendo la zona, razón por la que pensamos que no están sobrevaluados. Es más, seguirán en ascenso de manera paulatina. (Zalcwas, de P&S).
n Hablar de techos en materia de precios es algo relativo y generalmente temporal. La realidad es que están dados por los valores de la tierra y la construcción. Hoy día podemos decir que en Almagro existe un precio que puede llegar a los u$s 2.000 el m2 y que no sólo no es un valor descabellado desde la perspectiva de los costos, sino que, además, la demanda termina por convalidarlo. (Ludmer, de Interwin).
n Teniendo en cuenta un mercado sin crédito que compra con capital genuino, una incidencia de la tierra que supera los u$s 550/m2; el costo de la construcción que pasa los u$s 1200/m2, una demanda y oferta estables, podemos concluir que u$s 2000 por m2 en un barrio como Almagro es un precio coherente con el estado del mercado actual y que podría aumentar paulatinamente si las variables mencionadas no sufren variaciones. (Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades y Representante de Covello Internacional).

17n ¿Están convalidados los precios de venta en Puerto Madero?

n Los precios responden siempre a la demanda. Para definir un producto, todo desarrollador debe conocer y analizar el entorno donde emplazará su nuevo desarrollo. Puerto Madero no puede ser la excepción y mucho menos si consideramos la escala de los emprendimientos. Esta no es la única zona donde los precios de ventas son más elevados. Podemos encontrar sobre avenidas, como Libertador o Figueroa Alcorta, desarrollos donde los precios de ventas superan ampliamente los de Puerto Madero. (Fernando Barenboim, presidente de Ges Desarrollos).
n La demanda es sostenida en Puerto Madero y no estamos en el pico histórico en cuanto a precios. Estos fueron escalando en función de los nuevos proyectos, con variaciones de precios de entre u$s 3500/m2 y u$s 7000/m2. Es claro que Puerto Madero presenta valores más altos que el resto de los barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Sin embargo, la demanda sigue sosteniéndose en el tiempo y, en consecuencia, los precios están convalidados por ella. (Ludmer, de Interwin).

18n ¿Hay mercado para más proyectos premium en el sector?

n Veo un mercado en donde los productos orientados al público ABC1 seguirán siendo los elegidos por los inversionistas como resguardo de capital debido a la falta de alternativas sólidas en el mercado financiero. La tendencia indica que los emprendimientos premium se descentralizaron y que hay muy buenas posibilidades en los barrios y en las principales ciudades de interior. Hoy el efecto expansión es una realidad. ( Fernández Prieto de Fernández Prieto & Asociados).
n Un proyecto premium implica, para el inversionista, una revalorización garantizada de su propiedad. Y para el que busca una vivienda de tiempo permanente o fin de semana, es la mejor ecuación entre seguridad, confort y contacto con la naturaleza. (Dario Garbarino, Representante de Área 60).
n No hay más mercado para todos. En adelante, sólo los mejores productos tendrán éxito. La clave está en que el proyecto premium cuide todos los detalles y que se convierta en un bien que por su calidad constructiva pueda pasarse de generación en generación, además de constituir un bien seguro donde resguardar ahorros familares. ( Camurri, de Pampa Urbana).
n Siempre hay mercado para proyectos premium, ya que están orientados a un público de alto poder adquisitivo que compra propiedades con fondos propios; estas compras están orientadas para uso propio así como para inversión y/o renta, ya que ante la falta de alternativas de inversión que hay en este momento, las propiedades en buenas ubicaciones son un refugio seguro como inversión. Esto se aplica no solo a proyectos nuevos, sino que también a propiedades usadas en zonas tales como Recoleta, Barrio Norte, Palermo Chico y lo mejor de Belgrano, inmuebles que históricamente defendieron sus valores atravesando distintas crisis nacionales e internacionales. (Montoreano, de FAM Inmobiliaria).
n Buenos Aires y la zona del corredor Norte están sobreofertados de productos premium. Si bien siguen siendo un vehículo de ahorro y de inversión de los inversores de mayores recursos, creo que falta un poco de creatividad de los desarrolladores para generar productos premium con tipologías novedosas y distintas. De a poco se van viendo nuevos productos de excelentes calidades pero aún falta un poco más. De todas maneras, lo importante es construir para la gente que más lo necesita: la clase media. Y, obviamente, para esto falta también crédito hipotecario a largo plazo. Una vez que haya renovación de propietarios y que la clase media pueda acceder a productos usados, esta sobreoferta se irá acomodando, generando nuevas posibilidades. (Sebastián Sosa, director general de RE/MAX Argentina)

19n ¿Cuáles son los amenities que funcionan (los que la demanda convalida y paga)?

n Hoy el lujo se encuentra estandarizado. Son los servicios sofisticados y completos los que cubren las expectativas de un consumidor globalizado y cada vez más exigente. (Brito, de Vizora).
n Basándonos en nuestra experiencia, puedo afirmar que los soft amenities funcionan muy bien. En barrios cerrados tienen excelente aceptación el fútbol, el tenis, el mamy hockey, la pileta, el play de niños y las diversas actividades de recreación. (Hitters, de Reserva de Tierras).

20n ¿Los desarrolladores están apostando a quedarse con metros? ¿Por qué?

n Al desarrollador le conviene mantener el capital que tuviera y su ganancia en unidades, por la misma razón de falta de otras oportunidades que tiene el inversor. Además, en la medida que perciba que los inversores pueden retraerse por alguna de las razones del párrafo anterior u otras, como ser una desaceleración en la economía y en la actividad, se le puede hacer riesgoso comprometerse con terrenos y obras que dependan de inversores. Por último, y no es un factor menor, si desea vender lo construido que le queda, al no haber ajuste por inflación, en una actividad tan larga que demanda cuatro años mínimo entre que adquirió el terreno y puede recuperar su capital con las unidades que le quedan, hay un incremento de los valores por inflación que puede llegar al 100%, que no es ganancia, pero para el fisco sí lo es. Por lo que, con la deducción de impuestos, le queda - con suerte y a valores constantes- el 70% de su capital inicial y su capacidad para una próxima obra se reduce a construir un edificio 30% más chico y así sucesivamente. (Altman, de Altman Construcciones).

21n ¿Cuál es el modelo de negocio que conviene: fideicomiso, prefinanciarse con preventas?

n Actualmente, lo más conveniente es hacer un mix de capital propio, preventa y fideicomisos. Este es un momento de incertidumbre donde hay que buscar diferentes opciones. (Ginevra, de Gvngroup).
n La realidad marca que el modelo que se sigue utilizando en el 90% de los casos es el fideicomiso al costo. Las razones van desde la seguridad jurídica hacia los fiduciantes respecto del bien fideicomitido hasta la absorción del riesgo inflacionario por parte de todos los participantes del fideicomiso. Por lo general, la mayoría de los desarrolladores busca financiarse con una preventa en pozo y durante la obra. Hoy, adecuándose a la complicación por parte de los usuarios de hacerse con dólares billete, muchos de los lanzamientos están mutando a un porcentaje cada vez mayor en su proporción en pesos, intentando que la inversión en dólares sea la mínima posible. (Montes, de RG-Montes).
n El modelo ideal es el del fideicomiso, estructura que combina seguridad jurídica para todas las partes, proyectando la totalidad del negocio en tiempo, forma, actores, previendo incluso en los contratos qué hacer ante cualquier contingencia indeseada. Se perfila como el marco adecuado para el negocio inmobiliario de hoy. La figura de fideicomiso puede también combinarse con la pre-venta, haciendo además de herramienta de financiamiento útil al desarrollador.(López, de Tecnourbana).

22n ¿Cuáles son las ventajas y desventajas del fideicomiso?

n Los fideicomisos, como formato, fueron una respuesta del mercado a la inflación creciente en dólares del costo de construcción, donde el costo del riesgo queda a cargo del comprador. Creemos que su desarrollo tiene un límite; como instrumento, probablemente aparezcan mecanismos intermedios que lo hagan más viable. Como compañía, corremos con todos los riesgos. No trabajamos a través de fideicomisos (Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT)
n Debido a la gran escala de nuestros proyectos no solemos trabajar bajo este sistema. Comercializamos los proyectos en etapas y actualizamos sus valores de acuerdo al momento de la venta. Esto nos permite brindarle a nuestro inversor la tranquilidad de que todos los meses va a abonar lo mismo, más allá de las variables que entran en juego. (Fernández Prieto, de Fernández Prieto& Asociados).
n Entre las ventajas, es un instrumento legal útil para preservar el conjunto de las inversiones de los diferentes avatares económicos y jurídicos, de los aportantes/inversores al mismo. Es un sistema perfeccionado de los históricos "consorcios al costo" con los cuales un conjunto de amigos decidía llevar adelante la construcción de un edificio de departamentos, en su mayoría para su uso particular, y no como inversión. En cuanto a desventajas, es un sistema que pretende desarrollar una obra al costo real. La verdadera "realidad" es que en este costo el valor de la tierra es relativamente arbitrario, es el que decide el aportante de la tierra al fideicomiso. En general, en este punto está una significativa plusvalía que queda en manos de aportante del terreno. Esta circunstancia hace que el costo final: terreno + costo de obra + honorarios de todo tipo + tasas e impuestos, no necesariamente sea menor que el precio de venta de iguales departamentos en el mercado. Es un mecanismo de financiación que existe por ausencia de acceso al crédito hipotecario. Cuando retorne este instrumento imprescindible para financiar la vivienda propia, el fideicomiso tenderá a desaparecer. (Goldman, del CPAU).

23n ¿Cree que una posible reactivación del crédito atentará contra la subsistencia de los fideicomisos?

n Al enfocar distintos segmentos del mercado, no debería una cosa impactar sobre la otra. (Camps, de Argencons).
n La construcción se expandió como refugio de valor para el ahorro, mayoritariamente orientada a la renta. Si tuviéramos reactivación del crédito, la construcción se reorientaría a abastecer una necesidad genuina de vivienda media, lo cual seria una maravillosa noticia (Gawianski, de AG3).
n Una reactivación del crédito afectará negativamente la subsistencia de los fideicomisos al costo, pero favorecerá la de los fideicomisos a precio fijo. Esto se debe a que los primeros tienen que aportar los fondos durante la obra y no podrán beneficiarse de la financiación del crédito a sus compradores. En el caso de fideicomisos a precio fijo, donde generalmente quedan saldos contra entrega de alrededor del 40%, estos montos podrán ser pagados por los compradores a través de créditos a largo plazo. Asimismo, considero que esto sería muy bueno para el mercado inmobiliario, y para la actividad de la economía argentina. (Jorge González, presidente de Baresa).
n Son herramientas complementarias que pueden convivir tranquilamente ya que apuntan a públicos diferentes. Por un lado, el crédito es la herramienta que utiliza un consumidor final para financiar la compra de su unidad. En cambio, el fideicomiso es un instrumento de ahorro dirigido potencialmente a inversores que buscan un beneficio con un marco de seguridad jurídica. (Molinari, de Real Estate Investments).
n El crédito va a ser siempre un bien escaso. Mientras el poder adquisitivo del salario continúa deteriorándose, la inflación empuja el alza de las tasas de interés, el precio de los inmuebles aumenta, se pierde capacidad de ahorro y el sistema bancario no termina de flexibilizar sus condiciones.( O'Reilly, de Eidico).

24n ¿Dónde están hoy las oportunidades?

n Si tomamos como cierto que en la Argentina estamos en la madurez del ciclo económico, no deberían ser las oficinas las "estrellas" a corto plazo. Dicho esto, y pensando a largo plazo, la tendencia a descentralizar la Ciudad de Buenos Aires está a la vista y para quedarse. La vivienda sobrevive gracias a las operaciones "al costo", principalmente por el aumento de los costos de construcción en dólares y el aumento de los valores de la incidencia en todos los barrios. Los valores de venta aumentaron un poco pero ahora están estacionados. (Diego González Casartelli, presidente de Rukán).
n Los desarrolladores debemos trabajar para encontrar una solución que satisfaga las nuevas necesidades y resuelva, de cierta manera, los obstáculos que presenta el mercado. En concreto, debemos ser creativos para plantear productos que alcancen a la clase media y baja de la población en función de sus posibilidades reales. No sólo de vivienda sino también de inversión y renta. (O'Reilly, de Eidico).

25n ¿Cuáles son las zonas en las que aún se consiguen tierras a precios lógicos?

n Son las que quedan en los bordes de las zonas de mejor ubicación. Por ejemplo: Flores, Villa del Parque, Almagro, Parque Patricios. Con valores de hasta u$s 400 por m2 de FOT (López, de Arquitectonika).
n En el interior del país, en las ciudades capitales, aún hoy se encuentran tierras a precios lógicos cuya incidencia ronda en el 15% del precio de venta. Éste puede bajar para viviendas individuales en las zonas periféricas, pero seguramente habrá que hacer inversiones en infraestructura y servicios. (Montecino, de ECIPSA Holding).

26 ¿Cuáles son las zonas con mayor potencial de revalozarización y por qué?

n Las zonas más demandadas son las que más sostienen los valores. Se trata del corredor de Av. Figueroa Alcorta, Av. Libertador (en Capital y provincia), Puerto Madero, Catalinas, Plaza San Martín y Recoleta, entre otras. (Salvo de Raghsa).
n El corredor de Av. del Libertador y la zona norte del Gran Buenos Aires, por la accesibilidad y la apreciación del Río de la Plata, que es el mejor amenity que tenemos. La zona sur de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, gracias a los beneficios otorgados por el Gobierno de la Ciudad, ya empieza a atraer importantes inversiones. Por último, la zona central del país, por la demanda sostenida originada en la comercialización agropecuaria. (Carlos de Narváez Steuer, titular de Ribera Desarrollos) .
n El corredor norte es y seguirá siendo la vedette del mercado inmobiliario por mucho tiempo más. Es quien capta la demanda del mercado y donde se pueden hacer buenos negocios. Tigre todavía tiene mucho para crecer. El futuro Escobar va ser un gran polo de desarrollo. (Terrizano, de Nordelta).
n En la ciudad se proyectan barrios con mucho crecimiento. Primero, por su ubicación estratégica: Chacarita, Colegiales, Saavedra, Parque Patricios y Villa Crespo, así como todos los barrios que interconectan la Av. Juan B. Justo, ya que entre su modernización con la aplicación del metrobús y la mega obra del arroyo Maldonado revalorizan considerablemente zonas que antes estaban muy afectadas por el agua. Los partidos de Exaltación de la Cruz y San Antonio de Areco crecerán sin pausa, extendiendo el boom de Pilar.(Migliorisi, de Migliorisi Propiedades).

27n ¿Cómo está Parque Patricios y qué sucederá allí?

n Está cambiando muchísimo, a raíz de las altas incidencias en las zonas que ya están más asentadas, como Palermo, Belgrano, Recoleta y Barrio Norte. La proximidad al centro, las avenidas que permiten el fácil acceso y la cercaníal Subte H permiten que el barrio tenga grandes oportunidades de crecimiento. Lo que más se mueve son unidades de 1, 2 y 3 ambientes de no más de 80 m2. También hay que tener en cuenta que, como toda última estación del subte, se genera muchísima demanda de estacionamiento y es algo que el barrio al tener más densidad poblacional, lo está demandando. (Manuel Mel, gerente de ventas de Raúl Mel Propiedades).
n Como todas las zonas a desarrollar y potenciar, necesita que el sector privado y público trabaje en forma conjunta en la formulación de normativas que potencien la radicación de productos corporativos y de vivienda residencial. Nosotros no la tenemos por el momento en el foco del negocio porque creemos que hay zonas con mayor potencial. (Gonzalo Monarca, presidente de Grupo Monarca).

28n ¿ Que opina respecto de la descentralización y la creación de los Polos (tecnológico, audiovisual, de diseño, gubernamental, farmacéutico)?

n No tengo dudas que la descentralización se acentuará en distintas regiones porque hay una demanda no cuantificada de los distintos actores del negocio que requiere un permanente cuidado de la ecuación del negocio. Los costos siguen creciendo, los valores de mercado deben adaptarse a la demanda y para ello es necesario detectar y desarrollar nuevas zonas. La creación de los distintos distritos está permitiendo el desarrollo y reinserción de zonas de la ciudad que vienen postergadas desde hace muchos años. El público, ya sea final o inversor, ve con buenos ojos cuando hay inversión pública en mejoramiento de accesos, pavimentado y aplanamiento, túneles o servicios. (Barenboim, de Ges Desarrollos).
n Me parece muy estratégica la decisión de impulsar áreas degradadas con incentivos fiscales como el Polo Tecnológico, a semejanza del 22@barcelona, una zona industrial desmejorada donde se reconvirtieron los galpones e industrias en lofts, generando un impacto de actividad no solo diurna sino también durante la noche con una movida gastronómica. Hace falta inversión privada con compromiso estatal y sobre todo visión de largo plazo. ( Gawianski de AG3)
n La creación de polos afines a una industria son acciones nuevas en nuestro país pero no a nivel mundial. Tienen futuro a mediano y largo plazo. La experiencia nos dice que se necesita tiempo para su desarrollo y sobre todo inversión, tanto pública como privada para que se consoliden. (Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield Argentina).

29n ¿Cuáles son las zonas del interior con potencial?

n El crecimiento del interior no se puede desconocer, ya sea por la actividad agropecuaria como por el turismo. Hay zonas que han crecido mucho y se han transformado en mercados sólidos: Córdoba, Rosario, Santa Fé, Tucumán, Salta y el norte de la Patagonia ofrecen muy buenas posibilidades de negocios. Nuestra experiencia nos indica que los inversores que tienen recursos provenientes de actividades agropecuarias están invirtiendo en ladrillos. Estos inversores la asumen como la inversión más segura, pero también son más afectos a invertir en la cercanía de donde viven que a mucha distancia. Es decir, a mayor cercanía de la inversión se sienten mas seguros y lo pueden palpar. Por otro lado, los valores de incidencias que se consiguen en plazas del interior tientan a los desarrolladores que pueden crear proyectos que en Buenos Aires no se destacarían pero que en el interior se transforman en excelentes desarrollos y aseguran continuidad con nuevos proyectos e inversores. En el caso de nuestra empresa, el interior representa el 20 % de la operación en Argentina. (Sosa, de ReMax Argentina).
n En el interior hay mucho potencial, pero principalmente en ciudades medias donde el mercado local se ha visto favorecido por el auge del campo y el aumento de actividad. Este es el caso de Tandil, a pocos kilómetros de la Ciudad de Buenos Aires. Hay muchos otros ejemplos de ciudades con grandes oportunidades, tales como las ubicadas en la zona cordillerana y, en otras zonas limítrofes del país, que cuentan con mucha actividad y un gran crecimiento económico, que han producido muchos nichos interesantes. El turismo tradicional, junto al corporativo, están impulsando mucho el crecimiento del real estate en el interior del país, y los capitales locales acompañan su desarrollo. (Jorge González, presidente de Baresa).

30n ¿Conviene más desarrollar metros corporativos que residenciales? ¿Por qué?

n La construcción residencial no resulta conveniente. Lo único que queda es la construcción corporativa para alquilar, ya que las empresas pueden pagar precios razonables que los particulares en las residenciales no pueden. El inconveniente es que muchos desarrolladores y constructores se están inclinando por esta opción, por lo que habrá en el futuro una sobreoferta que producirá vacancias importantes. (Altman, de Altman Construcciones).

31n ¿Qué pasó con la demanda de alquiler corporate en los últimos meses?

n La demanda de espacios de oficina ha sido relativamente baja. En específico, las grandes superficies demandadas por empresas transnacionales cuyas sedes se encuentran en países golpeados por la crisis. por este motivo, piden a sus filiales que colaboren a mitigar sus resultados negativos, postergando la decisión de expandirse. Como elemento adicional, en Argentina es común que los alquileres de oficinas tiendan a desacelerarse cuando se atraviesa un proceso electoral como el vivido el último año. El precio de venta en general se mantuvo estable, incluso con una leve tendencia hacia al alza. En nuestro caso, ya hemos comercializado casi por completo los edificios de oficinas del corredor norte, Optima Business Park 1 y 2 y nos encontramos construyendo el tercer edificio. (Raúl González Neira, CEO de First South American Investments).
n La demanda corporate sigue estable, aunque lógicamente la crisis internacional dilata la toma de decisiones, haciendo que los procesos sean bastante más largos, o incluso puedan interrumpirse por un tiempo. Sin embargo, esta situación no ha generado grandes cambios en los precios de alquileres. Los mismos se han mantenido estables a lo largo de este 2011. (Garro, de CBRE Argentina).

32n ¿Hay sobre oferta en el polo corporate de Zona Norte?

n Hace un año la vacancia en Zona Norte para edificios AAA era de un 19.53% y actualmente es de un 9.32% (según datos proporcionados por L.J. Ramos) y hoy casi el 60 % de esa vacancia se da en el corredor de Panamericana. Esto se debe a que no todo lo que se construyó sobre ese eje tiene resueltos aspectos clave como la accesibilidad por transporte público, seguridad y servicios como comida, bancos, kioscos, librerías, etc. Los edificios que no alcanzaron una masa crítica de metros cuadrados como para auto proveerse en estos aspectos, son los que han sido más castigados por el mercado. En cambio aquellos que cuentan con seguridad propia, transfers y locales comerciales de apoyo, han sido los más exitosos. (Víctor Feingold, presidente ejecutivo de Contract Argentina).
n No creo que haya sobreoferta. Existe una tendencia real y cada vez más creciente de compañías que mudan sus oficinas al corredor norte, solucionando así sus problemas de accesibilidad en un ámbito de trabajo más natural y con mejor calidad de vida. (Narváez Steuer, de Ribera Desarrollos).
n No entendemos que Zona Norte experimente una situación de sobre oferta, a pesar de registrar una de las tasas de vacancia más altas del mercado (12,6%). Considerando que se trata de un sub-mercado activo y definitivamente consolidado, este índice representa un comportamiento razonable que se equilibrará en el mediano a corto plazo. De 2009 a la fecha, el 55% de la absorción de oficinas A+ y A se registró en Zona Norte, lo que equivale a 136.000m2. (Juan Manuel Farola, broker de oficinas de Colliers).
n El comprador de este tipo de unidades es típicamente inversor que, ante todo, busca preservar sus ahorros. Prefiere sacrificar margen asegurando colocar sus flujos en negocios de renta para lo que los proyectos corporativos son muy eficientes. La sobre oferta se verifica cuando producir una unidad desde cero es más costoso que comprar una unidad a estrenar ya terminada de características similares y en la misma ubicación. Esto se está observando en el corredor de zona norte sumado a la gran cantidad de unidades ociosas. El balance de todas formas hace pesar en mayor medida el efecto del resguardo de valor para que se sigan multiplicando los proyectos. (Gustavo Ortolá, presidente de GO). 33n ¿Cómo impactarán en el mercado los nuevos proyectos de oficinas en la zona de Catalinas?

n Creo que habrá una sobreoferta en algunos productos mal definidos, como plantas de tamaño intermedio, o mala construcción, o plantas de baja eficiencia, o las que no tienen en cuenta las nuevas tendencias. Esos productos van a sufrir ante la gran oferta que surgirá a mitad del 2012. Van a primar los buenos proyectos, con buena infraestructura, que satisfagan lo que buscan las empresas que es mejorar la calidad de vida. Pero no tienen que irse de precio. Las empresas no están dispuestas a pagar cualquier cosa en este mercado que sigue siendo inseguro. (María Cristóbal, Directora de Buenos Aires Planning y presidente de la Sociedad Latinoamericana de Facility Management).
n El mercado de oficinas está muy sólido, la demanda acompaña los precios y el nivel de ocupación es muy bueno. De todas maneras, cuando ingresan productos nuevos al mercado, sobre todo en zonas muy demandadas, este tiende a sincerarse y los precios tienden a ajustarse. Sin embargo, la aparición de nuevos metros cuadrados da lugar a renegociaciones de negociaciones y renegociaciones de contratos. Hay locatarios que se reubican y no nos olvidemos que hay una oferta de muchos miles de metros por fuera del centro, ya sea en el norte de la Capital como en el corredor de Zona Norte. Esto es interesante porque dinamiza el mercado. (Sosa, de ReMax Argentina).
n El impacto de los nuevos proyectos en Catalinas será muy positivo en los precios ya que las propuestas apuntan a un segmento premium y, por lo tanto, la zona se va a jerarquizar. En su mayoría se trata de proyectos de oficinas de gran categoría que incorporan nuevas tecnologías y certificaciones de nivel internacional. Serán un nuevo paradigma en el mercado. La ciudad se posicionará a la altura de las principales ciudades del primer mundo. (Terrizano, de Nordelta).

34n ¿Qué pasará con los precios de los alquileres de oficinas?

n Los valores de los alquileres están bastante amesetados por la cantidad de metros cuadrados disponibles en la plaza comercial. En el 2012 se prevé una entrega de gran cantidad de metros cuadrados a estrenar, sobre todo en el corredor Norte, por lo que se puede llegar a esperar una baja del valor en la zonas céntricas. (Fernando Ledo, gerente comercial de Inmobiliaria Bullrich).
n En el 2012 se terminarán varias obras en construcción de oficinas, lo que en algunas zonas producirá una sobreoferta. Esto sumado a una posible desaceleración del crecimiento de la economía, hará que los precios de las oficinas en algunas zonas se mantengan estables y en otras, tiendan a la baja. Depende mucho de la ubicación de las mismas. En las zonas premium, defenderán más los precios que en otras. (González de Baresa).
n Siendo que la demanda mantiene una leve tendencia al alza y el ingreso de metros cuadrados al mercado aminora levemente desde el 2010, es de esperarse que los valores de los alquileres se mantengan estables e incluso que evidencien un leve incremento.( Faigenbaum de Cushman & Wakefield Argentina).

35n Descentralización: ¿Más allá de Zona Norte, qué otras áreas tienen potencial?

n El fenómeno de descentralización tiene que venir acompañado de obras de infraestructura que permitan realizar inversiones en desarrollos inmobiliarios. La Zona Norte tuvo eso. Buenos accesos, obras de infraestructura y adaptaciones de las normas urbanísticas de los gobiernos municipales para atraer la inversión privada. La intervención de las empresas de servicios públicos es fundamental para que los desarrolladores podamos establecer costos ciertos en los emprendimientos. También observamos este comportamiento en el corredor de la Av. Libertador entre Sucre y Av. Congreso, y en grandes superficies de barrios como el de Barracas. ( Barenboim de Ges Desarrollos)
n Durante el último año se incrementaron tanto los valores de venta como los de alquiler en los nuevos edificios de oficinas que se desarrollan en el corredor Panamericana en la zona de Pilar, específicamente desde el kilómetro 42 al 54 de la Panamericana. Dentro de esta área se ofrecen unidades de superficie acotada acorde a atender a una demanda proveniente del crecimiento del sector residencial suburbano de clubes de campo y barrios cerrados y a captar el interés de aquellos que no requieren una localización específica y privilegian cercanía para evitar la creciente complejidad de ingreso-acceso a la ciudad en horas pico. Esto implica resolver cosas cotidianas como ir al banco, al médico, tener un contador a mano e ir al gimnasio. (Hernán Oppel, director de Oppel Propiedades).
n La descentralización de oficinas se fortalece en barrios como Palermo Queens, Villa Crespo, Coghlan, Chacarita. Zonas, otrora industriales o de talleres, mutan en amplios edificios destinados a oficinas. Salir del centro y microcentro se ha convertido en una necesidad y hasta en un atractivo a la hora de elegir un lugar de trabajo o cambio de actividad. No tener que llegar al centro, chequeando previamente los cortes y manifestaciones del día, sumado a que estos barrios permiten un contacto con el verde ya sea por jardines propios de los emprendimientos y circundantes o por mantener aún plazas y espacios verdes propios del barrio es una gran ventaja hoy a la hora de elegir. (López, de Tecnourbana).33n ¿Cómo impactarán en el mercado los nuevos proyectos de oficinas en la zona de Catalinas?

n Creo que habrá una sobreoferta en algunos productos mal definidos, como plantas de tamaño intermedio, o mala construcción, o plantas de baja eficiencia, o las que no tienen en cuenta las nuevas tendencias. Esos productos van a sufrir ante la gran oferta que surgirá a mitad del 2012. Van a primar los buenos proyectos, con buena infraestructura, que satisfagan lo que buscan las empresas que es mejorar la calidad de vida. Pero no tienen que irse de precio. Las empresas no están dispuestas a pagar cualquier cosa en este mercado que sigue siendo inseguro. (María Cristóbal, Directora de Buenos Aires Planning y presidente de la Sociedad Latinoamericana de Facility Management).
n El mercado de oficinas está muy sólido, la demanda acompaña los precios y el nivel de ocupación es muy bueno. De todas maneras, cuando ingresan productos nuevos al mercado, sobre todo en zonas muy demandadas, este tiende a sincerarse y los precios tienden a ajustarse. Sin embargo, la aparición de nuevos metros cuadrados da lugar a renegociaciones de negociaciones y renegociaciones de contratos. Hay locatarios que se reubican y no nos olvidemos que hay una oferta de muchos miles de metros por fuera del centro, ya sea en el norte de la Capital como en el corredor de Zona Norte. Esto es interesante porque dinamiza el mercado. (Sosa, de ReMax Argentina).
n El impacto de los nuevos proyectos en Catalinas será muy positivo en los precios ya que las propuestas apuntan a un segmento premium y, por lo tanto, la zona se va a jerarquizar. En su mayoría se trata de proyectos de oficinas de gran categoría que incorporan nuevas tecnologías y certificaciones de nivel internacional. Serán un nuevo paradigma en el mercado. La ciudad se posicionará a la altura de las principales ciudades del primer mundo. (Terrizano, de Nordelta).

34n ¿Qué pasará con los precios de los alquileres de oficinas?

n Los valores de los alquileres están bastante amesetados por la cantidad de metros cuadrados disponibles en la plaza comercial. En el 2012 se prevé una entrega de gran cantidad de metros cuadrados a estrenar, sobre todo en el corredor Norte, por lo que se puede llegar a esperar una baja del valor en la zonas céntricas. (Fernando Ledo, gerente comercial de Inmobiliaria Bullrich).
n En el 2012 se terminarán varias obras en construcción de oficinas, lo que en algunas zonas producirá una sobreoferta. Esto sumado a una posible desaceleración del crecimiento de la economía, hará que los precios de las oficinas en algunas zonas se mantengan estables y en otras, tiendan a la baja. Depende mucho de la ubicación de las mismas. En las zonas premium, defenderán más los precios que en otras. (González de Baresa).
n Siendo que la demanda mantiene una leve tendencia al alza y el ingreso de metros cuadrados al mercado aminora levemente desde el 2010, es de esperarse que los valores de los alquileres se mantengan estables e incluso que evidencien un leve incremento.( Faigenbaum de Cushman & Wakefield Argentina).

35n Descentralización: ¿Más allá de Zona Norte, qué otras áreas tienen potencial?

n El fenómeno de descentralización tiene que venir acompañado de obras de infraestructura que permitan realizar inversiones en desarrollos inmobiliarios. La Zona Norte tuvo eso. Buenos accesos, obras de infraestructura y adaptaciones de las normas urbanísticas de los gobiernos municipales para atraer la inversión privada. La intervención de las empresas de servicios públicos es fundamental para que los desarrolladores podamos establecer costos ciertos en los emprendimientos. También observamos este comportamiento en el corredor de la Av. Libertador entre Sucre y Av. Congreso, y en grandes superficies de barrios como el de Barracas. ( Barenboim de Ges Desarrollos)
n Durante el último año se incrementaron tanto los valores de venta como los de alquiler en los nuevos edificios de oficinas que se desarrollan en el corredor Panamericana en la zona de Pilar, específicamente desde el kilómetro 42 al 54 de la Panamericana. Dentro de esta área se ofrecen unidades de superficie acotada acorde a atender a una demanda proveniente del crecimiento del sector residencial suburbano de clubes de campo y barrios cerrados y a captar el interés de aquellos que no requieren una localización específica y privilegian cercanía para evitar la creciente complejidad de ingreso-acceso a la ciudad en horas pico. Esto implica resolver cosas cotidianas como ir al banco, al médico, tener un contador a mano e ir al gimnasio. (Hernán Oppel, director de Oppel Propiedades).
n La descentralización de oficinas se fortalece en barrios como Palermo Queens, Villa Crespo, Coghlan, Chacarita. Zonas, otrora industriales o de talleres, mutan en amplios edificios destinados a oficinas. Salir del centro y microcentro se ha convertido en una necesidad y hasta en un atractivo a la hora de elegir un lugar de trabajo o cambio de actividad. No tener que llegar al centro, chequeando previamente los cortes y manifestaciones del día, sumado a que estos barrios permiten un contacto con el verde ya sea por jardines propios de los emprendimientos y circundantes o por mantener aún plazas y espacios verdes propios del barrio es una gran ventaja hoy a la hora de elegir. (López, de Tecnourbana). 36n ¿Cómo se aggiornará el negocio del barrio cerrado?

n El modelo del barrio cerrado de los años 90, se está extinguiendo. La demanda hoy va hacia los grandes proyectos con todos los servicios de una ciudad. La gente los busca en su mayoría como vivienda permanente y para eso demanda tener todos los servicios al alcance de la mano. (Terrizano, de Nordelta)

37n ¿Cuáles son las zonas vírgenes que permiten buenos negocios en barrios cerrados?

n Considero que es una conjunción entre localización geográfica y los amenities que se brindan, junto con una atractiva financiación. La zona sur está creciendo a un ritmo vertiginoso; la Autovía 2, con su cercanía a la Capital y grandes ciudades de zona sur. El hecho de estar sobre la Autopista que se dirige a la Costa, así como también los proyectos de ampliación que el Gobierno ha presentado para la zona, serán sin dudas, el nuevo polo que muchos elegirán para vivir, similar al "boom" de la zona norte hace algunos años. En cuanto a los amenities y servicios, es fundamental analizar el lugar y las necesidades de sus residentes. ( Garbarino, de Área 60).
n Sin lugar a dudas, el corredor de la Autopista Buenos Aires - La Plata será uno de los sectores que mas desarrollo verán dentro de los próximos años. Dentro de los aspectos que creemos relevantes, la ubicación a pocos kilómetros del microcentro, el fácil acceso a diferentes puntos de interés (La Plata, Costa Atlántica, etc), y la gran cantidad de tierras disponibles entre el Río de la Plata y la autopista, serán aquellos que atraigan la mayor cantidad de inversores. Si bien en la zona ya se han instalado algunos emprendimientos de tipo barrios cerrados o countries, todavía resta acompañar estas propuestas con infraestructura complementaria de oficinas, complejos comerciales y condominios, entre otras. (Eduardo O'Keefe, presidente de O'Keefe Inmobiliaria).

38n ¿Por qué proliferaron los proyectos de condominios?

n La proliferación de este tipo de desarrollos se debe principalmente a que la propiedad de un condominio permite a su dueño contar con todos los beneficios de una casa de excelente calidad, con espacios verdes, amenities y servicios de primer nivel como piscina, sauna, gimnasio, salón de fiestas, microcine y seguridad, pero con un costo más bajo y sin tener que encargarse personalmente del mantenimiento. (González Neira, de First South American Investments).
n El condominio es el modelo de vivienda a seguir. Reúne características de la vivienda de propiedad horizontal y el country, ofreciendo seguridad y confort con amenities y espacios verdes. Además, con un ticket de precio accesible a un público más amplio. (Roberto Mateo, titular de Mateo Propiedades).
n Los condominos son la mezcla ideal para los que buscan una experiencia de vida rodeada de naturaleza y servicios, pero que no quieren vivir en una casa dentro de un barrio cerrado, ya sea por distancias o por costos. Asimismo, los condominios ofrece a sus habitantes una calidad de vida muy superior a los edificios entre medianeras, ya que por lo general las unidades tiene mejores iluminaciones, ventilaciones, etc., pero principalmente porque tiene una variedad muy amplia de amenidades, tales como seguridad, pileta, solarium y áreas verdes parquizadas para poder estar en contacto con la naturaleza. Todo esto hace que sus habitantes no tengan la necesidad imperiosa de salir de su casa para que los chicos estén al aire libre y en contacto con la naturaleza. (González, de Baresa).
n Al ser proyectos de gran escala, en general son construidos por empresas que aseguran calidad de construcción, proyectos de arquitectura innovadores, cumplimiento de plazos de entrega, entre otras. Desde la posición del desarrollador, los condominios demandan un costo de construcción que es favorecido por escala de proyecto. Por otra parte, posibilita una excelente optimización de terrenos y se obtienen buenas incidencias por metro cuadrado vendible. (Tarasido, de CRIBA).
n En los últimos 10 años ha crecido la oferta de complejos multifamiliares un 200% con inversiones mayores a los u$s 200 millones. Esto se debe al incremento en el costo de la tierra y a una demanda que quiere salir del tejido urbano en busca de espacios verdes pero que no pueden acceder al terreno y construcción de la casa propia. La tendencia es creciente, donde irán variando las medidas y servicios de agregado de valor, que es hoy también la principal diferenciación. (Monarca, de Grupo Monarca).

39n ¿Cuáles serán las modelos en centros comerciales que mejor funcionan en el actual contexto macro?

n Los modelos que mejor funcionen serán aquellos con gran integración de espectro social y etario. ( González Casartelli , de Rukán).
n Las empresas en el actual contexto económico van a buscar más los centros comerciales a cielo abierto en los barrios, tanto de la Capital como del Gran Buenos Aires porque ven que el consumidor no va a concurrir tanto a los centros comerciales tradicionales como a los shoppings. (Miguel Grehan, director de la División Retail de L. J. Ramos).
n Los proyectos en desarrollo se focalizan en centros comerciales, mayoritariamente suburbanos, amistosos en cuanto al impacto en expensas, desarrollos mixtos que combinen al sector comercial, con la vivienda y las oficinas. Además, es clave que comprendan las demandas de los clientes potenciales en cuanto a la arquitectura, escala, tenant mix, políticas comerciales y de comunicación. Estos proyectos estarán un paso adelante. El cliente potencial es uno solo y todos los centros comerciales lo disputan. Conocer a este cliente es un activo necesario, pero no suficiente. (Solís, de Interurban).

40n ¿Cómo estuvo la vacancia este año en locales y qué se espera para 2012?

n La ocupación de los locales comerciales fue prácticamente plena en los principales ejes, así como también en los secundarios o emergentes. La ocupación promedio fue del orden del 94 % , registrándose las mayores tasas de ocupación en la avenida Santa Fe, Puerto Madero y Florida. Los ejes comerciales de zona norte y la ciudad han tenido mayor tasa de ocupación que los de la zona Sur y Oeste. Este es un sector que reacciona con una altísima sensibilidad a los niveles de actividad económica por lo tanto la tasa de ocupación de los locales comerciales para el 2012 estará estrechamente ligada al incierto ritmo económico. ( Gastón, de Binswanger Gimenez Zapiola).
n La vacancia en los corredores que medimos semestralmente se puede decir que fue nula. Un claro ejemplo de ello son apenas los dos locales disponibles que se observaron sobre la Peatonal Florida o el único local que se registró en la Av. Santa Fe, entre Cerrito y Callao. Las perspectivas para el 2012 indican que no habrá grandes cambios y que todo seguirá como hasta ahora, aunque no debemos dejar de tener en cuenta la crisis europea y ver cómo puede afectarnos. (Juan Manuel Troncoso, broker de retail de Colliers).
n En general la demanda es buena. La base del éxito radica en que deben estar muy bien ubicados para tener buena rentabilidad. Hay lugares en que los alquileres se deben ajustar a las realidades del mercado y no pueden aumentar en forma disociada a la realidad del comercio. De todas formas, este tipo de contemplación se exceptúa en los shoppings que tienen distintos objetivos comerciales y comunicacionales como ser presencia de marca entre otros factores. (Korn, de Korn Propiedades).
n En las arterias transversales a las avenidas principales, y hasta los 100 metros, existió una vacancia real del orden del 5% al 10%. En la zona comercial de Barracas, calles California y Herrera, la vacancia fue del 10%. Ya en las ubicaciones más alejadas y en los barrios con menor densidad de población se verificaron vacancias del orden del 15% al 20%. Con respecto al mercado para el año 2012 estimo que la demanda va a depender de las expectativas de crecimiento de la economía en general y de algunos rubros en particular que durante 2011 fueron grandes demandantes como las cadenas de comercialización de electrodomésticos. En definitiva si la economía va a crecer menos o se van a desacelerar los incrementos de salario, y por el ajuste fiscal van a subir los servicios, es de suponer que podría bajar la demanda de los consumidores finales. Por lo tanto sería lógico pensar que si estas condiciones se llegaran a cumplir, bajaría la rentabilidad de los comerciantes y por lo tanto unas de las variables de ajuste podría ser el valor de la locación. Como suele suceder en estos casos, de haber una corrección del valor de la locación, esta se daría en el segmento de menor poder adquisitivo (quioscos o pequeños comercios). No creo que se dé una baja de los precios de alquiler en locales de primera línea o institucionales. (Juan Marianeschi, socio gerente de la Sucursal Barrio Norte de Tizado).

41n ¿Cómo afectan los manteros a la calle Florida?

n Son un gran problema para los comerciantes de la calle Florida, produciendo una perdida en sus venta de alrededor un 30%, porque ocupan casi todo el ancho de la peatonal, venden productos de dudosa procedencia, por la suciedad que producen y ademas por la inseguridad que hay con los arrebatos al no haber ningún tipo de control. (Grehan, de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios).
n Actualmente no hay indicadores que permitan determinar que la venta informal sobre este corredor comercial afecta o no el valor de alquileres y/o el nivel de operaciones. Se espera, eso sí, que la decisión que tome la Legislatura porteña sobre este tema, sea cual fuese, afecte los valores de renovación y venta de los locales. (Faigenbaum, de Cushman & Wakefield Argentina).

42 n Cuál es la tendencia en hotelería para el 2012?

n El negocio hotelero en el país pasa por un momento de recuperación sostenida de la demanda en los principales mercados, lo que pareciera se sostendrá en el 2012.
La incógnita será como impactará la crisis europea y lo que ello podría implicar en otros mercados, como es el caso de Brasil. El negocio en todas sus formas pasa hoy por un momento de disminución de la rentabilidad en función que el crecimiento de la demanda y las tarifas no pueden acompañar el alza de costos que se ha venido experimentando, principalmente en el costo de la mano de obra. Sin embargo, a largo plazo sigue siendo un negocio para apostar dado que el turismo seguirá creciendo. (Arturo García Rosa, presidente de HVS Argentina).
n Creemos en la hotelería 4 estrellas con servicios y en la económica. La hotelería deja de ser un negocio "familiar" y se profesionaliza. (Gabriel Hofnug, gerente general de Pestana Buenos Aires & Pestana Bariloche).
n La tendencia en la hotelería, al menos en el segmento de lujo, se relaciona cada vez más con el concepto de crear un producto mixto de hotel y residencias siempre ubicados en locaciones únicas, con un enfoque del lujo más asociado al servicio, a la calidad de diseño y al confort de las instalaciones que al uso de materiales y diseños extravagantes o frívolos. En pocas palabras, un concepto de lujo más dirigido a satisfacer de manera integral la experiencia individual de cada huésped a través de un servicio exquisito y personalizado que le asegure una estadía memorable.( González Neira, de First South American Investments).
n El 2012 será un año de crecimiento para el turismo en general. La industria viene creciendo sostenidamente, y la cantidad de feriados que habrá en 2012 seguramente movilice a los turistas a la Costa, esperamos un año récord. En general, la rentabilidad promedio es buena dada la extensión de la temporada. Hoy el modelo que más proyectos nuevos genera es el de condo hotel y el apart hotel. (Shaw, de Pinamar).

43 n ¿Cómo funciona el condo-hotel?

n El formato de condo-hotel tiene un gran futuro en el país, tal como lo ha tenido y lo continúa teniendo en la región en mercados como Brasil y Colombia, donde gran parte de sus hoteles están estructurados de esa forma. Es una buena solución para la estructuración financiera de los negocios hoteleros, especialmente en países con dificultades para el acceso al crédito.
El problema está en que muchos desarrolladores inmobiliarios están planteados desarrollos de condo-hotel que en algunos casos son verdaderos engendros que están destinados al fracaso como hoteles y como tal terminarán defraudando a quienes hayan invertidos en ellos.
Un condo-hotel es un buen negocio en tanto y en cuanto no se pierda de vista que lo que se desarrolla es un hotel, bajo esa estructura, y no unas residencias con amenities que nadie puede garantizar que tendrán demanda en el mercado como hotel. ( García Rosa de HVS Argentina).
n Un condo hotel es una alternativa de inversión que permite una renta anual igual al doble que un departamento, libre de gastos y, además permite poder usar su unidad tres semanas al año e intercambiarlas por semanas en cualquier lugar del mundo. Con estos beneficios, los condo hoteles seguirán en auge como opción de inversión. (Suez, de EdiliciaSuez).
n Es un nicho de mercado para aquellos consumidores más sofisticados, de mayores recursos que buscan apoyarse en los servicios de una cadena hotelera. Es un excelente producto para renta o vivienda de fin de semana donde todo está resuelto. No es una propuesta de gran escala, sino para pocos consumidores y muy selectivos.(Terrizano, de Nordelta).
n El condo-hotel está funcionando muy bien en otros países. Hay que asegurar un servicio de calidad con estándares internacionales y eso es clave para que el negocio funcione y genere atractivos ingresos por encima de lo que puede ofrecer la renta de un departamento, cochera o operaciones de money market. (Francisco Gutiérrez, director general de Hotelera Posadas en Sudamérica).

44 n ¿Hay mercado para tantos hoteles en el país?

n Sí hay mercado. El turismo tiende a ser uno de los sectores de mayor crecimiento en el mundo. La democratización del turismo y la creación de nichos de mercado hacen con que cada vez más personas viajen e inviertan su dinero en turismo. Argentina está muy bien posicionada por su enorme riqueza natural. Las atracciones naturales de carácter único, son las que más crecen en el mundo del turismo y Argentina tiene varias. El país tiene una gran variedad de destinos turísticos con importante afluencia de visitantes pero muchas locaciones aún tienen demanda insatisfecha. En Capital Federal creemos que existe poco espacio para nuevos hoteles de alta categoría, pero hay otros destinos en los que hay una excelente oportunidad y allí apuntamos inicialmente con hoteles para negocios de 3 y 4 estrellas. Nuestro objetivo es contar con 10 hoteles en los próximos 5 años y los primeros serán en Pilar y Luján. (Gutiérrez, de Hotelera Posadas en Sudamérica).

45 n ¿Invertir en cocheras es negocio?

n Una de nuestras apuestas para el 2012 es la construcción de un edificio de cocheras en el barrio de Belgrano. Es la primera vez que destinamos un terreno apto para la construcción de viviendas para un emprendimiento comercial de estacionamiento. Estimamos la renta anual en un 12%. ( Brody, de BrodyFriedman).
n Las cocheras actualmente surgen como una posibilidad de rentabilidad, la cual no era considerada. La baja cantidad de unidades y la continua alza en el patentamiento de autos hacen que este nicho de propiedades hoy en día sea muy buscado. Las zonas por excelencia en incremento de valores, tanto de alquiler como de compra, son las de Barrio Norte, Belgrano, Palermo y Recoleta. (Ledo, de Inmobiliaria Bullrich).
n Las cocheras están teniendo el mismo efecto que los terrenos. Cada vez son menos y con el tiempo son cada vez mas demandas y más cotizadas. La posibilidad de inversión que tienen las cocheras dado a sus valores puede abarcar a mayor cantidad de inversores, ya que en relación a la inversión en un departamento es muchísimo menor. El negocio de una cochera es doble. No solo por la renta que uno puede llegar a generar si se alquila sino también por la posibilidad que te da de capitalizar el dinero ya que en unos años dado la demanda que hay la probabilidad de venderla en mayor valor es grande, sería una renta indirecta. Las zonas con mayores potenciales para la compra de una cochera son aquellas donde más m2 se están construyendo, una buena opción es Villa Urquiza. (Mel de Raúl Mel Propiedades).

46n ¿Cuáles son las oportunidades que genera Miami?

n Miami sigue ofreciendo oportunidades para compradores latinoamericanos. En Brickell por ejemplo, los departamentos terminados y con cocheras están a la mitad de precio que en Puerto Madero o a un tercio de los valores de San Pablo. Además, los alquileres de esos departamentos cubren todos los costos e impuestos, y dejan una ganancia anual sobre el valor de compra de los inmuebles. Por otra parte y mientras los valores en las capitales latinoamericanas suben sin parar en los últimos cuatro años, en Miami, los precios se redujeron a la mitad con un ritmo de venta constante. En nuestro caso, hemos comenzado a lanzar proyectos, donde las unidades terminadas de 62 m2 se venden desde los u$s 164.9000, en Brickell. (Carlos Rosso, presidente Condominium Division de The Related Group).
n Solo invertiría en Estados Unidos en una tierra bien ubicada (apta para la construcción de viviendas u oficinas) y si es posible con algún tipo de renta prematura con una duración de contrato de no mas de 10 años. Una inversión de este estilo, requerirá algo más de u$s 2 millones aproximadamente. Ahora bien, el motivo por el que no invertiría en EE.UU (no solo en materia de real estate sino en otras alternativas de inversión) se debe a que el dólar esta mostrando signos de una gran volatilidad, al igual que las empresas americanas en Wall Street, con lo cual esperaría tener un panorama más certero antes de dirigir mi capital hacia dicho país. Por otro lado, un punto importante a tener en cuenta, es que las propiedades que podemos encontrar hoy día en Estados Unidos a un valor de mercado interesante (similar al de los barrios más caros de Buenos Aires) y con una ubicación aceptable, tienen factores importantes a tener en cuenta antes de la adquisición del inmueble: los altos impuestos que tienen las propiedades y el costo de las expensas, que en muchos casos son solidarias, hacen que el costo de mantenimiento sea muy elevado. Hoy día, en el mercado estadounidense, nadie asegura la renta (lo cual es lógico) pero sin renta, la manutención es complicada por los altos costos. (Fernández Prieto, de Fernández Prieto & Asociados).


47n ¿Qué ciudades América latina prometen?

n Brasil es un país con un potencial gigante y muchísima sinergia con Miami. Miramos distintas ciudades, aparte de las obvias como San Pablo y Río de Janeiro . Estudiamos oportunidades en el noroeste y en zonas con un fuerte crecimiento industrial. (Rosso, de The Related Group).
n Buenos Aires, por su continuo crecimiento. Panamá City, ciudad que duplicó el boom de la construcción de Buenos Aires en los últimos años, con unos 250 rascacielos y proyectándose s ser la capital económica de las Américas. Costa del Este (Panamá), construida gracias a la extraordinaria planificación estatal, con aportes privados. Lima, donde la mega obra ribereña potenció el crecimiento. Bogotá, por el plan de seguridad iniciado por el ex alcalde Antanas Mockus que permitió transformar la ciudad en un lugar ordenado que no para de crecer. Manuel Antonio, en Costa Rica, en donde la explosión comercial y turística de los últimos años transformó a esta ciudad por la multiplicidad de barrios privados cuyos compradores son de todo el mundo. (Migliorisi, de Migliorisi Propiedades) .

48n ¿Cuál es el potencial de Uruguay? ¿Por qué los argentinos desarrollan tanto allí?

n En Montevideo se están viviendo tiempos de bonanza. La economía está funcionando bien, la gente tiene trabajo estable y se animan a invertir sus ingresos en viviendas, ya que hay buenas financiaciones y tasas muy bajas a 15 o 20 años - u$s 7%. (Juan Pablo Marcarian, gerente de Venta y Desarrollos).
n Hay muchos desarrolladores trabajando allí debido a una exploración de generar un canal de inversión en Uruguay. El objetivo de TGLT es hacer el mismo proceso que la compañía hizo en Rosario: conocer el mercado, desarrollar emprendimientos allí e insertarse como compañía de real estate. (Belio, de TGLT).
n No considero que haya tantos desarrolladores argentinos en Uruguay. El problema es que quedan pocos lugares en Buenos Aires para grandes desarrollos como el barrio de Puerto Madero, por este motivo los desarrolladores buscan nuevas alternativas y nuevos lugares. (Ginevra, de Gvngroup).
n El hecho de que Uruguay lentamente comience a utilizar la figura del fideicomiso, con el aliciente de un mercado sólido con reglas claras y un factor que fortalece la figura del fideicomiso como lo es el registro de los boletos, que otorga un marco legal con mayores garantías que las que ofrecen otros mercados, plantea un escenario muy favorable para la inversión inmobiliaria. (Covello de Covello International).

49n ¿La tendencia green, llegó para quedarse?

n Es firme y no hay vuelta atrás en eso. Ya es política de las empresas hacer proyectos donde en mayor o menor medida se contemple la preservación de medio ambiente, el reciclaje del agua, los paneles solares, los materiales provenientes de reciclaje, los proyectos sustentables de aire acondicionado etc. La concientización pegó fuerte pero es importante que no se use solo como instrumento de marketing. (Cristóbal, de Buenos Aires Planning).
n Este es un fenómeno mundial que viene ganando terreno desde hace ya varios años. Argentina no está ajena a esta tendencia y con la generación en una gran parte de la población de una conciencia ecológica, estos conceptos irán ganando terreno, pasando a ser amenities valorados por los consumidores. Lo interesante es que al ser un concepto tan genérico, todo tipo de desarrollo (edificios, barrios, oficinas, comerciales, etc) tiene la posibilidad de incorporar aspectos de esta tendencia, como por ejemplo el aprovechamiento de la luz natural, la utilización de lámparas de bajo consumo o mediante recursos renovables (solar o eólica), aprovechamiento el agua de lluvia para riego, etc. En definitiva, la tendencia green no implica invertir grandes sumas de dinero, sino tener en mente estos conceptos al momento de desarrollar un producto novedoso y por ahora, diferente. (O'Keefe de O'Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana)
n La gente tiene cada vez más conciencia medioambiental y las empresas han incorporado políticas activas al respecto basándose en su responsabilidad social empresaria. Más allá de consideraciones acerca de si este interés es genuino o no, es indiscutible que la incorporación de aspectos de sustentabilidad contribuye a consolidar el prestigio y buen nombre de una compañía. Esto hace prever que la demanda de parte de las multinacionales se incrementará en el tiempo y hará que nuevos metros verdes se incorporen al mercado en los próximos años, lo que desde ya, es una muy buena noticia.(Feingold, de Contract).

50n ¿En el corto plazo el consumidor comenzará a mirar si el ladrillo es green? ¿Aceptará pagar más por ello?

n Por supuesto ya que hay una mayor concientización medioambiental y si bien genera un mayor costo inicial de obra se recupera por la mejora de productividad. Entiendo que también con el tiempo el consumidor residencial seguirá esta tendencia (Narváez Steuer ,de Ribera Desarrollos).
n Los inversores-consumidores en el mediano plazo orientarán sus inversiones hacia los green building (construcciones sustentables) siguiendo la tendencia internacional. (Mercado ,de Mercado Gestión Inmobiliaria).
n La construcción ecológica o "green" años atrás era solamente markenting o para determinados sectores, hoy el aporte a la conservación del medio ambiente y a la utilización de energías limpias (solares, térmicas e hidráulicas) es fundamental para la calidad de vida presente y futura. No solo reciclaje de agua, la plantas potabilizadoras de los propios edificios, la construcción con frentes o terrazas verdes dan un aporte extraordinario a nuestro planeta, sin contaminar ni agredir al ecosistema sino también permiten ahorrar hasta un 50% de la energía usada convencionalmente. Los edificios sustentables de medianas y grandes superficies construidos en muchas ciudades del mundo (incluso los proyectados en Buenos Aires) permiten confirmar que el costo no es mayor que la construcción tradicional. (Migliorisi, de Migliorisi Propiedades).