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Heredar una vivienda entre hermanos puede generar conflictos cuando uno de ellos quiere vender la casa y los demás no están de acuerdo. En España, la legislación establece mecanismos para resolver estos problemas y evitar que un copropietario quede obligado a mantener indefinidamente una propiedad compartida.
La solución depende de si la herencia ya se ha repartido y la vivienda está en copropiedad o si todavía está pendiente la partición hereditaria. El Código Civil contempla distintas vías para resolver el conflicto, desde alcanzar un acuerdo y adjudicar la casa a uno de los herederos hasta solicitar judicialmente la división del inmueble cuando no existe consenso.
¿Qué ocurre si un hermano quiere vender la casa?
Si la vivienda ya pertenece en copropiedad a los hermanos, ninguno puede obligar a los demás a vender voluntariamente sus respectivas participaciones. Sin embargo, tampoco puede impedir que otro copropietario solicite la división de la cosa común.
El artículo 400 del Código Civil, publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera puede pedir su división. La norma contempla una excepción cuando existe un pacto válido para mantener el bien indiviso durante un plazo determinado, que no puede superar los diez años, aunque puede prorrogarse mediante un nuevo acuerdo.
Por tanto, si uno de los hermanos quiere dejar de compartir la propiedad, puede solicitar la división conforme a la legislación aplicable. Esto no significa que pueda vender por sí solo toda la casa ni imponer directamente a los demás una compraventa voluntaria.
El Consejo General del Notariado explica que, cuando no hay acuerdo entre los copropietarios, también es posible recurrir a la vía judicial para solicitar la división del condominio.
Qué alternativas existen si los hermanos no se ponen de acuerdo
Antes de acudir a los tribunales, los herederos pueden estudiar distintas opciones para resolver el conflicto.
Adjudicar la vivienda a uno de los hermanos
Una posibilidad es que uno de los hermanos se quede con la casa y compense económicamente al resto por el valor de sus respectivas participaciones. Esta opción permite conservar el inmueble dentro de la familia, siempre que se acuerden la adjudicación y las compensaciones correspondientes.
Vender la casa a un tercero y repartir el dinero
Otra alternativa consiste en negociar la venta de la vivienda a un comprador externo y repartir el importe obtenido entre los propietarios según sus respectivas cuotas. Para evitar nuevos desacuerdos, conviene pactar una valoración del inmueble y las condiciones de la operación.
Vender únicamente la propia parte de la vivienda
Si un copropietario quiere dejar de ser titular, puede plantearse la venta de su participación sin transmitir la totalidad del inmueble. Sin embargo, esta operación no equivale a vender la casa completa y puede resultar más difícil de llevar a cabo. Además, deben tenerse en cuenta los posibles derechos de adquisición preferente de los demás copropietarios y las circunstancias jurídicas de la herencia.
Qué ocurre si un hermano solicita la división judicial de la vivienda
Cuando no es posible alcanzar un acuerdo, un copropietario puede acudir a los tribunales para solicitar la división de la cosa común. Si el inmueble es indivisible y los hermanos no acuerdan adjudicárselo a uno de ellos a cambio de compensar económicamente a los demás, la legislación contempla su venta y el reparto del precio.
Así lo establece el artículo 404 del Código Civil para los bienes esencialmente indivisibles. En el ámbito de la partición hereditaria, el artículo 1062 también prevé que una vivienda indivisible pueda adjudicarse a uno de los herederos, que deberá abonar al resto el exceso correspondiente, pero basta con que uno solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que se proceda de esa manera en los términos previstos por la norma.
Por lo tanto, un hermano no puede imponer unilateralmente la venta voluntaria de toda la vivienda, pero puede recurrir a los mecanismos legales para poner fin a la copropiedad o resolver la partición hereditaria. La vía adecuada dependerá de si la herencia ya está repartida, de la titularidad registral del inmueble y de las circunstancias del caso.
