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El mercado inmobiliario español ha entrado en una nueva fase de tensión y ajuste. Mientras los precios de la vivienda y el alquiler mantienen una tendencia alcista, comienzan a aparecer señales de agotamiento en la demanda, especialmente en las grandes ciudades. En ese sentido, los expertos advierten que el margen para seguir encareciendo los inmuebles es cada vez más estrecho.
Por su parte, el experto inmobiliario Sergio Gutiérrez ha expresado a través de su cuenta de TikTok (@Sergio_excellence_circle): “Los precios del alquiler no pueden seguir subiendo”. La afirmación hace referencia a los últimos análisis de CaixaBank, que apuntan a que la demanda ha alcanzado su techo y que el mercado podría entrar en una etapa de estabilización con comportamientos distintos según la zona.
Mercado inmobiliario: demanda insolvente y ciudades al límite
Según ha explicado Sergio Gutiérrez, la demanda de vivienda ha tocado techo. Durante los últimos años, el mercado absorbió subidas constantes porque los compradores seguían teniendo capacidad financiera. Sin embargo, esa dinámica se ha frenado: a medida que los precios continúan encareciéndose, una parte creciente de la demanda deja de ser solvente.
En ese sentido, Gutiérrez ha explicado que las personas siguen necesitando o queriendo comprar vivienda, pero ya no disponen de recursos suficientes ni acceso a financiación adecuada. Esta situación impactará con mayor intensidad en las grandes ciudades, donde los precios están en máximos históricos.
El resultado será un mercado a “dos velocidades”:
- Zonas extrarradio, donde los precios podrían seguir subiendo ante el desplazamiento de compradores que buscan alternativas más asequibles.
- Centros urbanos, donde los valores tenderían al estancamiento e incluso podrían registrarse descensos en determinadas áreas.
Según Gutiérrez, cada vez más compradores prefieren asumir una hora diaria de coche o tren antes que pagar entre 100.000 y 200.000 euros adicionales por una vivienda en el centro.
¿Qué dicen los expertos de CaixaBank sobre la evolución del mercado inmobiliario?
Datos sobre el mercado inmobiliario
- El valor de tasación de la vivienda libre subió un 3,6% intertrimestral en el cuarto trimestre de 2025, la mayor tasa desde 2005.
- En términos interanuales, el incremento fue del 13,1%, acelerándose respecto al trimestre anterior.
- El precio medio alcanzó los 2230 euros por metro cuadrado, máximo de la serie histórica desde 1995.
En ese contexto, el economista Pedro Álvarez ha afirmado durante la undécima edición de EFIMAD que “la demanda ha tocado techo. No esperamos más demanda, sino una estabilización”.
Por su parte, el economista David Martínez Turégano ha señalado que la oferta de vivienda nueva apenas se ha recuperado desde los mínimos de 2023-2024, debido a cuellos de botella, escasez de mano de obra y el encarecimiento de los materiales de construcción. Mientras tanto, la demanda se ha acelerado en un contexto de relajación monetaria y crecimiento demográfico impulsado por la inmigración.
Como consecuencia, el precio de compra vuelve a aumentar cerca del 5% interanual, alineado con la renta disponible media de la UE. En paralelo, el coste del alquiler avanza ligeramente por encima del IPC (más del 3% frente al 2,5%).
La conclusión de Sergio Gutiérrez: el mercado no puede tensionarse más
Según Sergio Gutiérrez, el mercado inmobiliario ha alcanzado un límite estructural. Si la demanda ya no puede absorber nuevas subidas, insistir en incrementos sostenidos del alquiler o del precio de compra podría provocar un freno abrupto.
La previsión apunta a una estabilización progresiva, con ajustes territoriales y mayor protagonismo de las zonas periféricas. El ciclo de subidas generalizadas podría estar entrando en su tramo final, dando paso a un escenario más selectivo y condicionado por la capacidad real de pago de los hogares.