El mercado de la vivienda en España presenta dos caras contrapuestas. La amigable da cuenta del boom de comercialización de casas y pisos. Con 183.140 compraventas registradas entre enero y marzo de 2025, esto es un 17% más que en el mismo lapso de tiempo de 2024, según se desprende de los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
En su informe, el organismo destaca, además, que el sector tuvo su mejor arranque del año desde 2007. Otro dato pone de relieve la magnitud de la actual euforia del negocio del ladrillo es que solo en el año previo al estallido de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo se alcanzó una cifra superior, con 230.023 operaciones.
Tanto es así es que en estos días se está produciendo una verdadera carrera entre los potenciales compradores para asegurarse la disponibilidad de una vivienda.
La otra cara de la moneda muestra que una parte de la sociedad tiene serios problemas para acceder a la vivienda, tanto para compra o alquiler. Porque el mercado de la vivienda en España se enfrenta a una compleja situación. Al creciente desajuste entre la demanda y la oferta de viviendas se le añade la elevada carga tributaria que afecta a estos activos inmobiliarios.
A esta situación, de acuerdo a los expertos, se suma un marco regulatorio e institucional que introdujo elementos de intervención con efectos contraproducentes, como el control de alquileres, generando inseguridad jurídica y restringiendo consecuentemente aún más la oferta disponible.
Frente a este escenario, el presidente del Instituto de Estudios Económicos, Íñigo Fernández de Mesa, y su director general, Gregorio Izquierdo, presentaron esta mañana el informe de opinión del IEE "La fiscalidad de la vivienda en España. Una propuesta de mejora", en el que colaboró el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) perteneciente al Consejo General de Economistas de España, según el cual la fiscalidad de la vivienda y el alquiler en España es más gravosa que la mayoría de los países desarrollados.
En concreto, el informe sostiene que España impone una carga fiscal más elevada que el resto de los países desarrollados sobre la adquisición, tenencia y enajenación de la vivienda, lo que supone una mayor presión fiscal sobre los hogares y las empresas y afecta negativamente al mercado inmobiliario.
Indicador clave
Es el que refiere la presión fiscal efectiva sobre la inversión inmobiliaria, elaborada por la OCDE, que mide los tipos tributarios efectivos que soportan en su conjunto cuando se invierte en vivienda.
En él, España aparece como uno de los países con mayor tributación efectiva sobre la vivienda en propiedad con un tipo efectivo de 30,3% frente a un tipo efectivo 6,5% en el promedio de la Unión Europea (UE).
De igual forma, sigue, la tributación efectiva sobre la inversión en vivienda de alquiler en España es muy superior al gravamen efectivo que la inversión en viviendas en alquiler soporta en Europa, esto es 44% frente al 31%, respectivamente.
Respecto a la adquisición, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales sobre activos inmobiliarios, España tiene un tipo general del 11% que es de los más elevados de la UE, situándose solo por detrás de Bélgica y el Reino Unido.
Durante la tenencia del activo, España, junto con Noruega y Suiza, son los únicos tres países que aplican impuesto sobre el patrimonio neto. Por último, en la etapa de la enajenación de la vivienda, se resalta que, en el impuesto sobre las ganancias de capital, que grava las inversiones en vivienda, España presenta un tipo marginal máximo del 30%, situándose significativamente por encima del promedio europeo que alcanza el 16,4%.
"A esta mayor tributación se le añade la carga que introduce la sobrerregulación que afecta al mercado inmobiliario, especialmente la que se produce mediante los controles de precios, que generó inseguridad jurídica y una retirada de inmuebles del mercado", afirma el informe del IEE.
Déficit estructural
España requiere un mayor volumen de viviendas destinadas tanto a la propiedad como al alquiler, que debería acompasarse con una regulación apropiada.
Según el informe, el déficit estructural de vivienda ascendería a unos 2,2 millones de unidades para el período 2025-2040. Corregir este déficit, afirma, exigirá movilizar, aproximadamente, 380.000 millones de euros de inversión.
También se analiza el papel de las SOCIMIs en esta actividad. Este modelo, siendo exitoso en muchos países, presenta en España un régimen fiscal menos competitivo que otros mercados internacionales.
Así las cosas, la presión fiscal sobre la vivienda queda reflejada en la recaudación por la tributación de la vivienda que representa, aproximadamente, 52.200 millones de euros, un 3,5% del PIB de España, convirtiendo a los inmuebles en una fuente clave de recaudación para las Administraciones públicas.
Por tipo de impuesto, el IBI es el tributo con mayor recaudación dentro del sector inmobiliario, representando cerca del 30% de la recaudación total por la tributación sobre la vivienda. El IVA se posiciona como el segundo tributo con mayor recaudación, seguido por el IRPF.
Así las cosas, según estimaciones de ASPRIMA publicadas en el informe, hasta una cuarta parte del coste total de la vivienda corresponden a impuestos. Esta carga tributaria suma, aproximadamente, el 10% del precio final para el promotor y el 8,8% del coste total para el comprador, según el Consejo General de Economistas.
Diferencias entre regiones: el caso de Madrid
Como consecuencia de las importantes disparidades regionales en el tratamiento de las viviendas, estas diferencias fragmentan el mercado, aumentando la complejidad.
Así, se observa la diferencia en la adquisición de vivienda nueva con respecto a la vivienda usada. "En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, el tipo puede alcanzar hasta el 13% en algunas comunidades autónomas como Baleares o el 11% en Cataluña, Comunidad Valenciana y Extremadura. Estos contrastan con otros tipos (6%) que se establecen en Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla", compara IEE.
En concreto, la Comunidad de Madrid es la región con mejor competitividad fiscal en el ámbito de la vivienda, con una menor presión fiscal normativa "lo que le permite obtener niveles de recaudación suficientes por este tipo de activo, incentivando la actividad del mercado inmobiliario y las transacciones".
"Más allá de su afán recaudatorio, los gobiernos deben introducir reformas en la fiscalidad de la vivienda que vayan encaminadas a promover la inversión en este tipo de activos y fomentar la propiedad y el alquiler, aumentando la oferta disponible y facilitando el acceso a la misma, extendiendo en el conjunto de territorios aquellas prácticas que favorecen una mejora de la competitividad fiscal", concluye.
