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Imaginemos a una familia que vive de alquiler y acumula varios meses de rentas impagadas. El propietario decide acudir a los tribunales y presenta una demanda de desahucio. Días después, el juzgado comunica a los inquilinos que deben responder al procedimiento y les informa de la deuda reclamada, de las posibilidades que contempla la ley y de la fecha prevista para el lanzamiento si el desahucio continúa.
A partir de ahí, el caso puede seguir distintos caminos. La familia puede pagar la deuda en los supuestos en los que la ley permite evitar el desahucio, acreditar una situación de vulnerabilidad o continuar con el procedimiento hasta una resolución judicial. Con el nuevo Real Decreto-ley 26/2026, además, determinados hogares vulnerables pueden acceder a una suspensión del procedimiento cuando cumplen los requisitos establecidos y no disponen de una alternativa habitacional.
¿Qué pasos legales sigue un desahucio desde la demanda?
1. Presentación de la demanda: el propietario reclama el desahucio, por ejemplo, por impago de rentas. En la demanda deben aportarse los datos y documentos exigidos por la normativa.
2. Admisión y notificación: una vez admitida la demanda, el juzgado comunica el procedimiento a la persona demandada y señala los trámites correspondientes. En los procesos por falta de pago también se informa de las posibilidades de pago y de las consecuencias de no atender la reclamación.
3. Posibilidad de enervar el desahucio: en determinados casos, el arrendatario puede evitar el desahucio si paga o consigna las cantidades reclamadas dentro de los términos previstos legalmente. La reforma introduce además una enervación extraordinaria para determinados supuestos de vulnerabilidad.
4. Acreditación de la vulnerabilidad: cuando se acredita que la persona arrendataria se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, el juzgado comunica esta circunstancia a la Administración competente para que valore la existencia de una alternativa habitacional.
5. Suspensión del procedimiento: en los supuestos previstos por el nuevo artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Administración dispone de un plazo máximo de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o, si no la ofrece, efectuar el pago o la consignación de las cantidades adeudadas. Durante ese periodo quedan suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento.
6. Resolución judicial y lanzamiento: si no existe una causa de suspensión o enervación, el procedimiento continúa hasta la resolución correspondiente. Si se mantiene el desahucio, el juzgado puede ejecutar el lanzamiento en la fecha señalada.
¿Qué pasa con un lanzamiento que ya estaba pendiente cuando entró en vigor el nuevo decreto?
El Real Decreto-ley 26/2026 establece expresamente que la nueva suspensión puede afectar a procedimientos que ya estaban en curso. En los casos incluidos en el artículo 2.1, el tribunal debe suspender el procedimiento mediante auto cuando concurren las condiciones previstas:
- que la persona afectada se encuentre en situación de vulnerabilidad,
- carezca de alternativa habitacional
- y la parte demandante pertenezca al tipo de entidad contemplado por la norma.
La protección alcanza incluso a procedimientos en los que ya existe una sentencia, siempre que el lanzamiento todavía no se haya practicado. Por tanto, que el juzgado haya dictado una resolución de desahucio no significa por sí solo que el lanzamiento vaya a ejecutarse si el caso entra dentro del nuevo régimen de suspensión.
El decreto establece esta protección hasta el 31 de diciembre de 2030 para los supuestos específicamente contemplados. No obstante, no todos los desahucios quedan suspendidos: la aplicación depende de las características del propietario o entidad demandante, de la situación de vulnerabilidad de la persona afectada, de la existencia o no de una alternativa habitacional y del resto de requisitos establecidos en la norma.
Cuando la suspensión no corresponda y tampoco resulte aplicable la enervación extraordinaria, el procedimiento continúa por la vía judicial ordinaria hasta su resolución y, si procede, hasta el lanzamiento.
En los casos de vulnerabilidad contemplados por el nuevo artículo 22.6, si transcurren los dos meses sin alternativa habitacional ni pago o consignación, la Administración competente queda subrogada en la posición deudora y no procede el lanzamiento mientras se mantenga la situación de vulnerabilidad en los términos legales.