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El Banco de España recuerda que, ante dificultades económicas, es fundamental actuar cuanto antes y buscar soluciones para evitar el impago de la hipoteca, ya que se trata de un préstamo garantizado con la vivienda y su incumplimiento puede derivar en consecuencias legales relevantes.
Si el titular del préstamo deja de cumplir con las condiciones pactadas, la entidad financiera puede activar un proceso de ejecución hipotecaria. Este procedimiento implica el embargo del inmueble, su posterior subasta pública y el uso del dinero obtenido para saldar la deuda pendiente.
“En estas situaciones difíciles, el Banco de España recomienda priorizar el pago de la hipoteca por sobre otras deudas. Y es que en los préstamos hipotecarios la garantía de pago es la vivienda adquirida, además de otros bienes personales presentes y futuros, tanto de los titulares del préstamo como de los avalistas", señala el Banco Santander a través de su sitio web.
Por tanto, en caso de incumplimiento de pagos estipulados en el contrato, el banco puede iniciar una ejecución hipotecaria, es decir, el proceso judicial para embargar la propiedad, subastarla y saldar la deuda con el dinero obtenido.
La entidad también puede recurrir a una ejecución extrajudicial con la intervención de un notario. El desahucio o lanzamiento sería el último paso, si no se hubiera desocupado la vivienda cuando el nuevo propietario quisiera tomar posesión de ella. Este tipo de procedimiento solo es posible si la vía extrajudicial fue pactada expresamente en la escritura de la hipoteca, ya que no se aplica de forma automática en todos los contratos.
Sin embargo, aunque la posibilidad existe, todo este procedimiento no puede iniciarse solo por unas pocas cuotas impagas. Según la normativa vigente deben cumplirse ciertos plazos y condiciones:
- Si la demora es durante la primera mitad de la hipoteca: 12 mensualidades impagas o el equivalente a 3% del total del préstamo.
- En la segunda mitad: 15 cuotas impagas o el 7% del capital inicial.
Desde ese momento, el banco tiene la posibilidad de activar la cláusula de vencimiento anticipado, lo que le permite dar por finalizado el contrato e iniciar el proceso legal de ejecución hipotecaria, un trámite que puede extenderse entre 18 y 24 meses.
En cualquier caso, la duración del proceso no es fija y puede variar ampliamente según el juzgado, la carga de trabajo y las incidencias del expediente, por lo que puede prolongarse durante meses e incluso años.
Mientras tanto, la deuda seguirá generando intereses de demora, aunque en los préstamos hipotecarios con consumidores estos recargos están limitados por ley y no pueden fijarse libremente sin tope. Además, si el contrato lo contempla, el banco podría aplicar gastos o comisiones vinculadas a la reclamación del impago, siempre que cumplan los requisitos establecidos y respondan a gestiones efectivas de cobro.
Además, si la deuda es cierta, vencida y exigible, y tras haber sido requerido previamente el pago, la entidad podría comunicar el impago a ficheros de solvencia patrimonial. Esto puede dificultar el acceso a financiación y afectar la posibilidad de contratar nuevos préstamos, créditos o incluso algunos servicios, dependiendo del caso.
