Manuel Hernández, abogado: “Si un heredero ocupa una vivienda sin autorización, se pueden reclamar las rentas de mercado”

Heredar una vivienda entre varios familiares puede convertirse en un problema cuando uno de ellos decide permanecer en el inmueble y los demás quieren venderlo, repartir la herencia o recuperar su uso. Es una situación habitual que plantea una pregunta clave: ¿puede un heredero vivir en una casa heredada sin permiso del resto?

Manuel Hernández, abogado de Vilches Abogados Madrid, explica que es frecuente que, después del fallecimiento del propietario, uno de los herederos ocupe la vivienda sin contar con el consentimiento de los demás. La situación puede terminar bloqueando o retrasando la partición de la herencia.

Los coherederos, sin embargo, tienen herramientas para actuar. Según explica el abogado, las alternativas dependen principalmente del porcentaje de la herencia que representen quienes quieren recuperar la vivienda: puede plantearse un desahucio por precario o acudir a la división judicial de la herencia.

Qué pasa si un heredero vive en la casa heredada sin permiso de los demás

El primer punto que debe analizarse es qué derecho tiene el heredero que ocupa la vivienda. Que una persona forme parte de la herencia no significa necesariamente que pueda utilizar en exclusiva un inmueble compartido ignorando al resto de coherederos.

Hernández señala que la situación es especialmente problemática cuando el ocupante permanece en la casa sin autorización y evita que los demás puedan disponer normalmente del inmueble. La respuesta jurídica dependerá entonces de la posición del resto de los herederos.

También puede ocurrir que el fallecido hubiera permitido a esa persona vivir allí mientras estaba con vida. Según explica el abogado, esa autorización se extingue con el fallecimiento y, para continuar en la vivienda, el heredero que la ocupa requiere la autorización de los demás coherederos.

Si no existe ese consentimiento, los demás pueden intentar poner fin a la ocupación. Una de las posibilidades explicadas por Hernández es el desahucio por precario, aunque para utilizar esta vía en el supuesto que plantea el especialista resulta determinante contar con la mayoría necesaria.

Desahucio por precario: qué pueden hacer los herederos que tienen la mayoría

Según Hernández, cuando los coherederos que quieren recuperar la vivienda representan más del 50% de la cuota o participación de la herencia, pueden iniciar un procedimiento destinado a conseguir que el ocupante abandone el inmueble.

El abogado lo explica de esta manera: “Si somos mayoría dentro de la herencia –es decir, nuestro porcentaje dentro de la herencia es mayor- y queremos que ese heredero que está ocupando el inmueble lo desaloje, podemos iniciar un proceso de desalojo por precario. El precario es la ocupación sin título del inmueble. Este procedimiento requiere de una mayoría para que pueda llevarse a cabo. Al heredero se le establecería así una fecha de deshaucio”.

El desahucio por precario permite, por tanto, solicitar judicialmente el desalojo cuando se dan las circunstancias necesarias. La finalidad es terminar con la utilización exclusiva del inmueble por parte del heredero que lo está ocupando sin el consentimiento exigido.

Dentro de este procedimiento, el juez puede establecer una fecha para el lanzamiento o desalojo. Para el resto de coherederos supone una vía para recuperar la disponibilidad de una vivienda cuya utilización estaba concentrada en una sola persona.

Qué pueden hacer los herederos si no tienen más del 50% de la herencia

El escenario cambia cuando quienes quieren actuar no reúnen la mayoría. En ese caso, Hernández señala otra alternativa: iniciar un procedimiento de división judicial de la herencia.

Esta vía busca resolver una herencia que permanece sin repartir y, con ella, la situación del inmueble utilizado por uno de los coherederos. El procedimiento permite avanzar judicialmente cuando los propios herederos no consiguen alcanzar un acuerdo.

La cuestión es especialmente relevante porque la ocupación de la vivienda puede prolongarse mientras permanece bloqueada la partición. Precisamente por eso, la división judicial de la herencia permite llevar el conflicto ante los tribunales para avanzar en el reparto.

Además, la consecuencia para quien ocupa la casa puede no limitarse a tener que abandonarla. Los demás herederos también pueden intentar reclamar una compensación vinculada al tiempo durante el cual esa persona disfrutó del inmueble sin autorización.

El heredero que ocupa la vivienda podría tener que pagar una compensación

Esta es una de las consecuencias económicas más importantes del supuesto explicado por Hernández. Los coherederos pueden incorporar al inventario de la herencia las rentas de mercado correspondientes al uso del inmueble.

“Incluimos dentro del inventario de la herencia un concepto que son las rentas de mercado que debería pagar el ocupante heredero al resto de herederos por el hecho de estar ocupando sin título ni autorización el inmueble”, señala el abogado.

Para determinar cuánto correspondería pagar se necesita establecer cuál sería el precio de alquiler de esa vivienda en el mercado. Según la explicación aportada, esto puede realizarse mediante un informe pericial.

De esta manera, no se utiliza una cantidad arbitraria. El objetivo es determinar económicamente cuánto habría valido el uso del inmueble durante el período que se reclama y trasladar esa cantidad al procedimiento hereditario.

Cómo se calcula cuánto tendría que pagar el heredero que vive en la casa

La valoración puede realizarse mediante un informe pericial que determine el precio de alquiler en el mercado. Esa referencia permite calcular las cantidades vinculadas al tiempo durante el cual se produjo la ocupación.

Hernández explica que “el perito judicial establecerá cuál es la renta judicial de ese inmueble”. Con esa valoración se puede solicitar al juez que el heredero que utiliza la casa sea considerado deudor de la masa hereditaria por las cantidades correspondientes.

Las mensualidades acumuladas por el uso del inmueble pueden tener entonces consecuencias sobre el reparto final. Según la explicación del abogado, el importe se iría descontando directamente de la parte de la herencia que corresponda al heredero que ocupa la vivienda.

Por ejemplo, el elemento determinante no sería simplemente que uno de los hermanos haya vivido durante determinado tiempo en la propiedad, sino la valoración económica del uso que haya establecido el correspondiente peritaje y lo que finalmente se reconozca dentro del procedimiento.

Casa heredada entre hermanos: por qué el porcentaje de la herencia resulta clave

Cuando existe una casa heredada entre hermanos, uno de los primeros aspectos que debe comprobarse es qué porcentaje corresponde a cada heredero. Esa distribución puede determinar qué mecanismo resulta viable para intentar recuperar el inmueble.

En el supuesto explicado por Hernández, si quienes reclaman el desalojo superan el 50% de participación, pueden plantear el desahucio por precario. Si no reúnen esa mayoría, la alternativa señalada es acudir a la división judicial.

La existencia de una autorización anterior también debe tenerse en cuenta. De acuerdo con la explicación aportada, si era el fallecido quien había permitido al ocupante utilizar la casa, esa autorización no supone automáticamente que pueda continuar haciéndolo después de la muerte frente a los demás coherederos.

Por eso, permanecer en una vivienda heredada puede terminar teniendo consecuencias tanto sobre el uso de la propiedad como sobre el dinero que finalmente recibe cada heredero. Si se reconocen las rentas reclamadas, las cantidades acumuladas podrían descontarse de la participación del ocupante.