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La vuelta de los créditos hipotecarios a la Argentina generó un boom en 2024. El mercado inmobiliario y los ciudadanos que quieren acceder a la ansiada casa propia se mostraron entusiasmados por el porvenir de estas líneas de financiamiento en UVA.
Sin embargo, en las últimas semanas se habló acerca de que estos préstamos podrían haber alcanzado un techo debido a la escasez de liquidez de los bancospor el bajo desarrollo del mercado de capitales nacional.
Producto de ello, los especialistas sostienen que se podría generar una especie de cuello de botella por la elevada demanda, difícil de cubrir en el contexto actual. Incluso, esta es una de las razones por las cuales, durante los últimos meses, diferentes entidades elevaron las tasas de interés que ofrecen en sus créditos UVA.
En este contexto, un informe de la consultora Econviews analizó en qué estado se encuentra la oferta por parte de los bancos y qué genera en los argentinos la vuelta de este tipo de financiamiento.
"El interés por los créditos hipotecarios está en su punto más alto en años: según las tendencias de búsqueda en Google, la atención que despiertan estos préstamos supera incluso el boom de 2016, cuando la reactivación del crédito UVA había generado una ola de entusiasmo", señalaron.
En un marco de estabilización macroeconómica, precisaron que "la demanda de información sobre hipotecas no solo creció, sino que se mantiene en niveles históricamente altos". Aunque, según analizaron, "este interés se choca de frente con poca oferta de parte de los bancos".
Por ese motivo, los especialistas proyectaron que, a mayo, "el stock de préstamos hipotecarios llegaba al 0,40% del PBI", lejos del pico que alcanzó en 2018 (1,37%). "A pesar de que ese fue un buen momento, en términos históricos Argentina supo tener un stock más alto", resaltaron.
Créditos hipotecarios: por qué Argentina está lejos de su pico histórico
El estudio que realizó la consultora del economista Miguel Kiguel se ampara en un dato que no es menor. Según precisa el documento, en los últimos años de la convertibilidad el crédito hipotecario total llegó a superar el 5% del PBI, pero con una gran participación de las financiaciones en moneda extranjera.
"La gran diferencia con esa época es que existían inversores institucionales donde los bancos podían descargar estos activos y había más desarrollo del sector en el mercado de capitales", compararon.
Una de las preguntas que surge inmediatamente es qué pasó con esos inversores. "Durante el kirchnerismo y principalmente a raíz de la nacionalización de las AFJP -entidades privadas que gestionaban los fondos de jubilación y pensiones-, desaparecieron este tipo de compradores", subrayaron.
"Esto se empieza a ver en las tasas. La tasa de interés de los préstamos otorgados en UVAs durante abril promedió 5,85%, con una clara tendencia ascendente. Desde que se reactivaron estas líneas, los bancos han ido subiendo la tasa que cobran por sobre la inflación", analizaron.
La suba de tasas está relacionada con el limitante de oferta, pero también por el costo de oportunidad que tienen las entidades bancarias, que no suelen ser los tenedores naturales de estos préstamos.
"Cuando miramos los activos indexados a la inflación de las entidades, además de las financiaciones en UVA, tienen títulos públicos CER (ajustados por IPC). Como la tasa de esos títulos subió, para prestarle al sector privado es lógico que los bancos pidan más", explicaron.
Por qué seguirá la demanda de créditos hipotecarios, según Econviews
Según datos oficiales del Banco Central (BCRA), correspondiente al 23 de mayo, el stock de créditos hipotecarios al sector privado creció de $ 2,8 billones a $ 3,2 billones en los últimos treinta días. Ese incremento fue del 14,2% mensual, mientras que crecieron 456% a nivel interanual.
"El crédito hipotecario lleva 11 meses consecutivos creciendo por encima de la inflación. El stock medido en pesos constantes ya se multiplicó por más de tres veces comparado con el mínimo de junio 2024 y está 183% arriba con respecto a un año atrás", detalla el informe de Econviews.
Al respecto, en 2024 se realizaron un total de 54.809 compraventas de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires, un 35% más que en 2023. "Fue el mayor nivel de escrituras desde 2018. En particular, las escrituras con hipoteca pasaron de 1.468 escrituras en 2023 a 4.816 en 2024, representando el 9% del total", resaltaron.
Si bien en lo que va del 2025 el 22% de las escrituras se realizó con hipoteca, los expertos de la consultora indican que "este porcentaje es similar al de 2017 o 2018, pero todavía está bastante por debajo de los ratios de la década del noventa, donde aproximadamente 1 de cada 2 escrituras se hacía con hipoteca".
A pesar de ello, proyectan que la demanda de estos tipos de créditos seguirá al pie del cañón. Por un lado, consideran que el precio de las propiedades sigue siendo atractivo. "El precio medio del m2 para departamentos a estrenar de 2 y 3 ambientes ronda los u$s 3.000. La tendencia viene siendo a la suba, como respuesta al aumento de demanda", enfatizaron.
Otro punto clave es que "el tipo de cambio bajo lleva a que la relación salario-m2 sea favorable". Esto significó en febrero, por ejemplo, que se necesitaron 2,3 sueldos para pagar un metro cuadrado, mientras que en octubre de 2020 se llegaron a necesitar 8,3 sueldos.
"Estamos en un buen punto de entrada porque el dólar está barato y, a mediano plazo, es probable que el tipo de cambio suba más que la inflación. Entonces, al comprar un inmueble en dólares con deuda atada a inflación, esa deuda medida en dólares a la larga disminuye", describieron.
