¿Por qué aumentan los inmuebles en Estados Unidos y cómo aprovechar la oportunidad?

Un hecho que ha sido noticia durante el último año es el aumento en los precios de las propiedades en Estados Unidos. Si bien por un lado esta situación dificulta la adquisición de inmuebles -sobre todo por la falta de oferta ante una demanda agregada sostenida-, a la vez, reafirma la histórica postura que comprar una propiedad en los Estados Unidos es una inversión muy rentable y con una excelente ecuación de seguridad, en el mediano y largo plazo, más allá de cualquier coyuntura.

La valorización de estos activos promete tranquilidad para los inversores, especialmente para aquellos que compraron originalmente para alquilar su propiedad y obtener una renta, ya que no sólo reciben ese beneficio, sino también la ventaja de la capitalización de su bien y la seguridad de disponer de un mercado sediento dispuesto a comprar.

De acuerdo con números de FRED Economic Data, obtenidos de la Oficina del Censo de Estados Unidos y del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos, el precio promedio de venta de las residencias en los Estados Unidos fue de USD 507.800 en el primer trimestre del 2022, en comparación a USD 418.600 el mismo trimestre del año anterior. Es decir, más de un 21% de aumento. Supone, además, un aumento del 35% respecto al mismo trimestre del 2019, previo a la pandemia (USD 375.500) y del 97% respecto al primer trimestre del 2009 (USD 257.000).

Esta tendencia en alza aplica a distintos tipos de propiedades. Por ejemplo, en el mercado de los condominios -que se había retraído al comienzo de la pandemia, especialmente por la preocupación de vivir en proximidad con otra gente-, la demanda ha vuelto a aumentar de manera significativa, mostrando un cambio de ciclo. Según Redfin, la tasa de disminución del inventario de condominios ahora está superando a la de las viviendas unifamiliares: había 28% menos condos a la venta en febrero del 2022 en comparación a febrero del 2021, y 14% para viviendas unifamiliares. En consecuencia, el precio medio de venta de condos alcanzó un récord de USD 319.000 en febrero. De las grandes ciudades auditadas, Nashville tuvo el aumento de precios más grande en un año, con un 49%.

Las casas también vieron un aumento significativo en los precios en las 20 ciudades más importantes del país norteamericano, de acuerdo con Standard and Poor's. Algunos aumentos en las ciudades más populares de inversión para los argentinos fueron de 32,41% en Phoenix, 24,41% en Tampa, 23,6% en Dallas, 22,23% en Miami, 19,12% en Los ángeles, 18,48% en Atlanta, y 17,86% en Nueva York.

¿Cómo continuará la suba de precios de las propiedades en USA?

Hoy pensamos que los consumidores en los Estados Unidos están mucho mejor posicionados frente a una eventual desaceleración de la economía del país, que en otros ciclos económicos que antecedieron. Esto dicho a nivel de la economía global, que, segregada por sectores, privilegia a la actividad de Real Estate, sería una de las actividades menos alcanzadas y más protegidas en un eventual escenario de menor crecimiento económico al previsto.

Esta conclusión, está sustentada en la escasa construcción de viviendas desde la crisis del 2008 que vivió el país, su demanda no solo se sostuvo firme sino creciente, el impulso y apoyo de los Gobiernos Estatales y Federal a la industria de Real Estate, los incentivos fiscales y la descentralización urbana producto de las vivencias de la pandemia, lo cual se acentúa más aún, si regionalizamos como técnicamente debe hacerse, en los Estados del centro este y sureste del país (como Florida, Georgia, las Carolinas y hasta Virginia; así como Estados como Nueva York con localizaciones puntuales a 1 o 2 hs de Manhattan).

Pensar hoy en que el ciclo de construcción ascendente de la actualidad perdure por muchos años no es una expresión de optimismo ni siquiera tampoco una previsión, sino más bien es una proyección con alto grado de certeza sobre bases sólidas que se sustentan en datos de la realidad y la experiencia empírica.

Así, por ejemplo, la Asociación Hipotecaria Nacional Federal predice que los precios de las casas crecerán un 10.8% en 2022, más del doble de la apreciación promedio anual de la vivienda desde 1987 (4.6%). Por otro lado, Zillow predice un aumento del 14.9%, mientras que CoreLogic apuesta a 5%, y la Asociación de Banqueros Hipotecarios un 4.8%. Con mayor o menor optimismo, todos coinciden en que los precios seguirán en aumento en lo que resta del 2022.

La COO del Mortgage Bank de California, Tabitha Mazzara, afirmó que sería un error esperar a que los precios bajen repentinamente a los valores del pasado, y que, si uno está listo para comprar, no debería esperar porque la Junta de la Reserva Federal prometió un impulso en las tasas de interés y porque aunque los valores aumenten en menor medida, no va a haber una baja precipitada de los precios.

¿Cuáles son los motivos que llevan a valorizar los inmuebles en USA?

  1. Llevando la respuesta a esta pregunta a una mínima expresión y máxima síntesis, diríamos que la muy reducida oferta de propiedades terminadas a la venta sumada a la oleada de compras por parte de los inversores (demanda agregada retenida) más un insuficiente nivel de actividad de la construcción-creciente desde 2008 pero que aún está muy lejos de equilibrar los pedidos actuales y futuros-, ocasiona este fenómeno que, lejos de ser transitorio, vemos que llegó para quedarse.
  2. Adicionalmente, es bueno no olvidar que los precios de las propiedades son altamente sensibles a aumentos inesperados en la demanda.
  3. Vemos también que se registra un alza de inversiones en propiedades para rentar a corto plazo, superando el número de compradores con fines residenciales. Esta tendencia crece en parte, por los beneficios impositivos que reciben los inversionistas con fines rentables, incentivo que los propietarios residentes no tienen.
  4. La economía juega un papel muy importante como es sabido, cuando ésta se encuentra fuerte, en un ciclo de expansión, la gente se siente segura en sus trabajos y en su capacidad para afrontar deudas hipotecarias, el nivel de desempleo es reducido, y los precios de las viviendas tienden a subir. Según la Oficina de Estadísticas Laborales de Estados Unidos, la tasa de desempleo en junio de 2022 fue del 3,6%, en comparación al 6% de abril del año anterior, y al 14,7% de abril del 2020, cuando azotó la pandemia. El 3,6% de junio de 2022 se encuentra sólo 0,1% por encima del valor más bajo de desempleo desde mayo del 2002.
  5. Estabilidad y seguridad económica es igual a capacidad de proyección a largo plazo.

¿De qué forma pueden aprovechar esta oportunidad de inversión los argentinos?

Analizando qué tipo de propiedad es la más conveniente: casa, departamento, condo-hotel, townhome, entre otros. Si bien cada inversión tiene sus propias características con beneficios bien diferenciados, cualquiera de las opciones mencionadas siempre será una mejor alternativa que mantener los ahorros depreciándose.

Invirtiendo en una propiedad de manera directa o a través de una empresa administradora, para obtener una renta segura y mensual en dólares. Por ejemplo, los condo-hoteles son los preferidos por los argentinos porque se puede tener la escritura de un condominio desde aproximadamente USD 50.000, y con la facilidad de una empresa administradora segura y solvente con experiencia en el negocio que lo gestione como hotel.

Para los capitales que proceden del extranjero, sea el país que sea, invertir en USA permite, además de generar un beneficio significativo, lograr que esa rentabilidad en dólares se pueda resguardar como un valor sólido de crecimiento patrimonial sobre la base indiscutible que adicionalmente, si el inversionista procede de una economía con moneda débil, el recibir dólares siempre significa una tranquilidad económica que se potenciará.

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