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En un departamento en Recoleta, en un edificio sin pileta ni gimnasio, se paga de expensas $ 445.000 mensuales. A pocas cuadras, en Palermo, una torre con SUM y seguridad privada supera los $ 570.000. La diferencia existe, pero es mucho menor a la que históricamente separaba a un edificio antiguo sin servicios de uno de alta categoría.
El relevamiento, basado en liquidaciones de distintos consorcios porteños realizado por ConsorcioAbierto, refleja un cambio de costos. La presencia de amenities dejó de ser el principal factor explicativo. Hoy el mayor peso lo concentran rubros estructurales como salarios, seguridad y servicios centrales.
En enero, la expensa promedio en la Ciudad de Buenos Aires fue de $ 324.404, con una variación mensual de 2,5%. En la Provincia de Buenos Aires el promedio fue de $ 154.506.
“El diferencial no es lujo versus antigüedad. Son estructuras de costos distintas”, explicó Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto. En los edificios nuevos, el gasto se concentra en la operación permanente -seguridad, limpieza y mantenimiento- y se mantiene estable a lo largo del año. En los edificios antiguos, el valor puede ser más bajo en meses ordinarios y aumentar cuando aparecen reparaciones en instalaciones o fachadas.
El rubro Personal y Sueldos representó en enero, el 35% del gasto total en CABA y el 36% en Provincia. Incluye encargado permanente, ayudantes y cargas sociales. En edificios chicos, ese costo fijo se prorratea entre menos unidades y la expensa por departamento aumenta, aun sin servicios premium.
“Muchos edificios antiguos no superan las 15 unidades. En las torres nuevas, con mayor cantidad de departamentos, el mismo gasto se diluye”, señaló Nicolás Rossi, cofundador de Octavo Piso, un sistema web de administración de consorcios en barrios cerrados y edificios.
La seguridad privada es otro componente central. Una cobertura de 24 horas implica tres turnos diarios durante toda la semana, equivalente a entre tres y cuatro salarios. En edificios de categoría puede representar hasta el 40% del total. Esa contratación también se extendió a consorcios sin amenities y empuja la boleta mensual aun en construcciones tradicionales.
El peso de los amenities es menor al que suele suponerse. Octavo Piso estima que la diferencia promedio entre consorcios con y sin estos servicios ronda entre 10% y 15%. La pileta demanda mayor mantenimiento, mientras que SUM o gimnasio tienen una incidencia más acotada.
A la estructura de costos se suma la morosidad. Según el informe, a diciembre de 2025, el nivel de deuda en CABA se ubicó en torno al 20%. Cuando el porcentaje de unidades en mora se sostiene, el gasto total se distribuye entre menos propietarios y la expensa individual se incrementa.
“Los principales gastos no se pueden dejar de pagar, como sueldos, servicios centrales o mantenimiento de ascensores”, señaló Rossi. Frente a mayores niveles de mora, algunas administraciones priorizan gastos esenciales y postergan tareas no urgentes.

Las expensas aumentaron más del doble que la inflación en 2025
Según el último informe elaborado por Octavo Piso, las expensas en edificios de la Ciudad de Buenos Aires aumentaron 75% durante 2025, más del doble que la inflación anual del 31,5% informada por el Indec.
En la provincia de Buenos Aires, el incremento promedio fue de 60%, también por encima del índice general de precios. En contraste, los barrios cerrados registraron una suba acumulada de 27%, por debajo de la inflación.
Junio y agosto fueron los meses con mayores saltos, con incrementos del 15% y 18% respectivamente, vinculados al pago del aguinaldo y a ajustes en servicios públicos.

Dónde se pagan las expensas más caras del país
En la Ciudad de Buenos Aires, los barrios de Palermo, Belgrano y Recoleta se mantienen entre los más caros. En diciembre, la expensa promedio fue de $ 316.390, con una suba mensual del 1% frente a noviembre y un incremento interanual del 32,6%.
En la provincia de Buenos Aires, el promedio alcanzó los $ 152.117 en diciembre, con una suba mensual del 2,8% y una variación interanual del 51,1%. El acumulado de enero a diciembre fue del 46,5%.
En Córdoba, la expensa promedio fue de $ 138.242, con un alza mensual del 6,7% y un incremento interanual del 44%. El acumulado anual cerró en 39,1%.
En Santa Fe, el promedio se ubicó en $ 117.416, con una baja mensual del 2,8% y una suba interanual del 38,2%. El incremento acumulado de 2025 fue de 27,9%.
Entre Ríos registró un promedio de $ 63.483 en diciembre, con una leve caída mensual del 1,5% y un aumento interanual del 36,5%. El acumulado anual fue de 30,7%.













