El precio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires hoy supera los $600.000 mensuales en los barrios más demandados y para departamentos chicos, según un informe elaborado por GarantíaYa. Núñez se posiciona como el más caro mientras que Balvanera aparece como la zona más accesible.
De acuerdo con el relevamiento, el valor promedio del alquiler en CABA es de $ 597.000 mensuales. La mayoría de los contratos corresponde a departamentos de dos ambientes, el tipo de vivienda más habitual en la Ciudad. Le siguen Palermo, con un promedio de $663.000, y Belgrano, con $645.000. En el otro extremo, Balvanera registra $506.000, mientras que Flores y Caballito se ubican apenas por debajo de los $ 550.000.
Con datos que surgen del registro de garantías que se usaron en el último bimestre, el informe permite conocer otros indicadores como las expensas promedio, el tamaño de las unidades y la cantidad de personas por vivienda.
Cuánto se gasta en un alquiler en la Ciudad
El gasto promedio en expensas en Buenos Aires alcanza los $ 116.000 por mes. Recoleta lidera con $ 139.000, seguida por Belgrano y Palermo, que rondan los $ 130.000. En el otro extremo, Lugano y Flores registran los valores más bajos, con $ 43.000 y $ 60.000. En los barrios más buscados, un departamento promedio supera los $ 800.000 mensuales al sumar alquiler y expensas.
El informe también muestra cómo viven los inquilinos porteños. En la mayoría de los casos, las viviendas están ocupadas por una o dos personas, con una tendencia hacia departamentos más chicos. Núñez, una de las zonas más caras, es donde más predominan los alquileres individuales, mientras que en Lugano se observa una mayor presencia de familias o grupos que comparten gastos.
En cuanto al tipo de propiedad, las unidades alquiladas tienen en promedio dos ambientes. Los monoambientes representan el 40% de los contratos en Balvanera y el 30% en Palermo, mientras que en Recoleta, Belgrano y Flores predominan los tres ambientes, con el 43% del total.
El movimiento del mercado se da en un contexto de recuperación de los precios de venta de los departamentos en la Ciudad. Luego de cuatro años de caída en dólares, los valores comenzaron a repuntar desde 2024 y mantuvieron esa tendencia durante 2025.
Según el último relevamiento de Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés, el valor del metro cuadrado aumentó 6,3% interanual en dólares y 34,7% en pesos en octubre, con subas en los barrios del norte. El repunte llega después de una baja acumulada de entre 17% y 23% en dólares entre 2019 y 2023, período en el que los precios se mantuvieron prácticamente estancados.
De acuerdo con el mismo informe, Palermo lideró las alzas con un incremento del 10,3%, seguido por Villa Urquiza (9,6%), Belgrano (8,1%) y Caballito (7,5%). También se registraron mejoras en Flores (8,8%), Villa Devoto (6,4%) y Recoleta (5,5%), mientras que las zonas del sur —como Barracas y San Cristóbal— mostraron variaciones más leves, de entre 2% y 4%. En tanto, San Telmo (3,4%), Almagro (5,2%) y Parque Chacabuco (2,4%) se ubicaron entre los barrios con menor movimiento, y Villa Crespo y Parque Centenario tuvieron leves retrocesos frente a septiembre.
Uno de los principales factores detrás del aumento es la reactivación del crédito hipotecario. Según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en septiembre se concretaron 1486 escrituras con financiamiento bancario, un 110,8% más que un año atrás. En los primeros nueve meses de 2025 ya se contabilizan 10.827 créditos hipotecarios, que representa un incremento del 449,5% interanual. “Septiembre fue uno de los mejores meses de la serie histórica y marcó la mejor performance desde el inicio del nuevo ciclo de créditos”, destacó Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos porteño.
Pese a la recuperación, el esfuerzo económico que implica alquilar sigue siendo alto. Según el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) advirtió que el hogar inquilino promedio destina alrededor del 40% de sus ingresos al pago del alquiler, y que, cuando se suman expensas y otros costos asociados, la carga se vuelve todavía más pesada, especialmente entre los más jóvenes.
En paralelo, la oferta de unidades disponibles sigue siendo limitada. Desde el sector señala que muchos propietarios mantienen sus departamentos fuera del mercado o los destinan al alquiler temporario, una modalidad que creció en los últimos años, sobre todo en los barrios más turísticos. En las zonas con mayor demanda, los contratos se cierran en menos tiempo, mientras que en los barrios de menor valor por metro cuadrado la ocupación suele ser más estable y con menor rotación.
Los especialistas proyectan que los valores se mantendrán sin grandes saltos en los próximos meses. “El escenario actual muestra mayor previsibilidad, pero todavía hay un problema de accesibilidad. Alquilar una vivienda formal sigue siendo difícil para una gran parte de la población”, advierten.
