Enigma inmobiliario: el nicho en el que sube la vacancia pero también los precios

La regla de "a mayor oferta, menores precios" no parece funcionar en el mercado de centros logísticos. Hoy este sector tiene mayor disponibilidad de metros cuadrados (m2), sin embargo, los precios se revalorizaron y subieron en el último trimestre de 2024.

Así se desprende de un informe de CBRE, empresa inmobiliaria que brinda servicios corporativos. "En términos de metros, la disponibilidad en el último tramo del año alcanzó los 140.200 m2, cifra que muestra un incremento del 3,4% respecto del trimestre anterior", resalta el relevamiento.

Curiosamente en la empresa explican que "los precios suben porque se suman nuevos metros libres". Y es que "al tratarse de espacios más nuevos, con mayor calidad edilicia y nueva tecnología, los valores de los alquileres se disparan y genera que se revalorice toda la oferta del mercado", explicó Karina Longo, Research Manager de CBRE.

Además, para la especialista, si bien la cantidad de metros cuadrados disponibles creció  en el último trimestre del año, todavía sigue siendo escasa para la demanda existente. "Esto también impulsa los precios hacia arriba", explicó.

En números; el precio de renta en los centros logísticos en el último trimestre del año fue de u$s 7,7 por m2. Mientras que en el periodo anterior ese valor era inferior de u$s 7,4. Si bien el aumento es muy leve los especialistas hablan de un cambio de tendencia con precios en recuperación. Mientras que, la tasa de vacancia fue del 5,3 por ciento.

Por su parte, según datos de Cushman & Wakefield, otra de las empresas que brindan servicios inmobiliarios corporativos, la vacancia debería estar por lo menos dos dígitos por encima. "El mercado enfrenta la necesidad de nuevos proyectos que alivien la presión sobre la vacancia llevando el número al 7%", resalta.

Además en Cushman reconocen que hay un cambio de tendencia. "La estabilización económica y una inflación en retroceso transformaron el panorama del mercado: acumular stock dejó de ser una oportunidad y comenzó a representar un riesgo, lo que incentiva cambios en las estrategias de inversión", agrega.

Las zonas más demandadas

Por submercados, el informe de CBRE destaca al corredor de la ruta nacional 9 que concentra el 29,6% de la superficie disponible y no registró absorción durante 2024. 

Le sigue el Triángulo de San Eduardo (TSE) -en zona Norte camino hacia Rosario- con el 26,1% del total disponible. La zona de Fátima-Pilar vuelve a tener superficie disponible luego de dos años, concentrando el 21,4% de la misma, como resultado de la incorporación de 70.000 m2 en un nuevo centro logístico localizado en Parque Industrial Pilar.

Se destaca además una nueva zona en el Sur que es observada por los especialistas como "la nueva alternativa al Triángulo San Eduardo", vemos que su atractivo comienza a traccionar la demanda cada trimestre un poco más" comentó Nicolás Ferrero, Industrial Broker de CBRE.

Por su parte, Ignacio Amadeo Álvarez, coordinador de Market Research en Cushman & Wakefield, sostuvo que se "prevé que continúe el interés por metros cuadrados dentro de la ciudad de Buenos Aires, que son de alta demanda y de gran valor estratégico".

La novedad está en torno a los precios de renta pedidos: todas las zonas muestran una revalorización, excepto el corredor de la ruta 9 que permanece sin cambios respecto del trimestre anterior.

Los valores de zona Sur superaron a los del Triángulo San Eduardo, que históricamente ostentaba los valores más altos del mercado.