En esta noticia
En cualquier mercado, un activo que ofrece una renta elevada y además cotiza por debajo de sus máximos históricos suele atraer rápidamente compradores. En Buenos Aires, en tanto, se da una paradoja: se dan las condiciones, pero las inversiones no llegan.
La combinación renta alta-precio bajo debiera acelerar las compraventas, empujando los precios hacia arriba y reduciendo gradualmente la rentabilidad. Sin embargo, el mercado inmobiliario porteño todavía no terminó de recorrer ese camino.
Lo cierto es que hoy, comprar un departamento para alquilar vuelve a ofrecer una de las mejores rentabilidades de los últimos años, mientras los precios de venta continúan un 12% por debajo del máximo histórico de la serie elaborada por Zonaprop.
Los datos reflejan esa situación. La rentabilidad bruta anual se ubicó en junio en 5,89%, apenas por debajo del máximo reciente. En términos prácticos, hoy se necesitan 17 años de alquiler para recuperar la inversión, un plazo 5,8% menor que hace un año.
Eso, siempre y cuando se tome el promedio. Los barrios del sur de la Ciudad prácticamente duplican la rentabilidad.
Al mismo tiempo, el precio promedio de los departamentos alcanza los u$s 2.467 por metro cuadrado y todavía permanece 12% por debajo del pico histórico de la serie.
Una oportunidad... con una aclaración
Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria, señaló que el mercado muestra una combinación poco frecuente: valores de venta que todavía no recuperaron los máximos alcanzados antes de la caída iniciada en 2019 y alquileres que, tras la normalización del mercado locativo, volvieron a ofrecer rendimientos elevados para quien compra con fines de inversión.
Durante el primer semestre del año los alquileres aumentaron 15,7%, mientras que el precio de venta de los departamentos apenas avanzó 0,7%. Esa diferencia explica buena parte de la mejora en la rentabilidad locativa.
Sin embargo, Balayán señaló que el informe de Zonaprop trabaja sobre precios de publicación tanto para ventas como para alquileres. En la práctica, muchas operaciones terminan cerrándose por debajo de esos valores, por lo que la rentabilidad efectiva puede diferir de la estimada.
Entonces, ¿por qué el mercado todavía no despega?
La lógica económica sugeriría que una rentabilidad elevada debería atraer rápidamente nuevos compradores. Sin embargo, las escrituras todavía no muestran ese comportamiento.
En mayo se realizaron 5.435 operaciones en la Ciudad de Buenos Aires, un volumen 3% inferior al del mismo mes del año pasado.
En el acumulado de 2026 las escrituras también muestran una leve caída respecto de 2025.
Para Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, la explicación está en que muchos inversores dejaron de mirar únicamente la rentabilidad bruta.
“La oportunidad existe porque los usados siguen teniendo buenos valores respecto de su historia. Pero hoy la fórmula de la rentabilidad tiene otra variable muy importante: la vacancia”, explica.
Según la especialista, la derogación de la Ley de Alquileres modificó profundamente el mercado. Hoy existe mucha mayor libertad para negociar plazos e índices de actualización, pero también mucha más oferta disponible.
“Los inquilinos tienen muchas opciones para elegir. Eso obliga a competir más entre propietarios y hace que los períodos sin alquilar puedan ser mayores que en otros momentos. Esa vacancia termina afectando la rentabilidad efectiva del inversor”, sostiene.
El mercado cambió de lógica
El fuerte crecimiento de la oferta también ayuda a explicar el nuevo escenario.
Desde la derogación de la Ley de Alquileres, el volumen de departamentos publicados para alquiler tradicional se multiplicó y hoy es 3,4 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2023.
Ese cambio les devolvió poder de negociación a los inquilinos y moderó el ritmo de aumento de los alquileres.
Al mismo tiempo, los precios de venta continúan recuperándose lentamente. En los últimos doce meses avanzaron apenas 1,6%, el menor incremento interanual de los últimos 27 meses.
El resultado es un mercado en transición. Para quien analiza comprar una propiedad con destino a renta, los números siguen mostrando una combinación atractiva de precios relativamente bajos y retornos elevados.
Pero la decisión ya no depende únicamente de esa ecuación. La velocidad con la que se consigue un inquilino, la competencia entre propietarios y el riesgo de vacancia pasaron a formar parte del análisis, ayudando a explicar por qué los inversores todavía no reaccionan con la intensidad que, en teoría, justificarían los rendimientos.