Vuelve boom de cocheras: rinden hasta 8% y se buscan terrenos para construir nuevas

Comenzaron a verse en las calles de la Ciudad de Buenos Aires carteles que ofrecen una "gran oportunidad de negocio: se buscan terrenos, galpones y construcciones para demoler en zonas aptas para estacionamientos", dicen. Sucede que las cocheras vuelven a ser atractivas y las construcciones de este tipo de emprendimientos están a la caza de nuevos espacios, que hoy escasean en la Capital Federal. Pero no sólo para los grandes inversores es un buen momento para centrarse en las cocheras. Los pequeños también encuentran una buena oportunidad para ingresar en el negocio desde los u$s 20.000 y obtener hasta 8% de rentabilidad anual, el doble de la de un departamento. Según los operadores inmobiliarios, para ahorristas que tenían bajos montos fuera del circuito formal, es un buen activo para ingresar al blanqueo.

Los fundamentos para que esta inversión vuelva a ser una de las estrellas del Real Estate porteño son convincentes. En la última década, el parque automotor creció 75% mientras que los garajes cayeron 33%, según datos de Acara y Ages, las asociaciones que nuclean a las concesionarias y los garajes. Además, los espacios disponibles para construir estacionamientos son muy escasos porque tienen características especiales como doble o triple frente y más de 40 metros de fondo que posibiliten hacer rampas.

Como plus, algunos edificios especiales de garajes ofrecen financiamiento en pesos para comprar cocheras y existen también nuevas modalidades de gerenciamiento como "pooles" de estacionamientos y el sistema de "renta asegurada", en donde los propietarios descansan sobre un administrador que se encarga de pagar los gastos y de conseguir los locatarios.

Según Fernando Ledo, director comercial de la inmobiliaria Bullrich, actualmente la rentabilidad de este tipo de espacios oscila entre 4% y 8% neto. Los costos operativos y de mantenimiento de las cocheras son prácticamente nulos, por lo cual cada vez son más los inversores que buscan estos negocios.

Esteban Súcari, socio de Ecocheras, coincide. Asegura que para los 10 emprendimientos que maneja en ubicaciones premium de la Ciudad (de alta demanda) el promedio de renta es de 6%.

Ledo explica que cambió el mapa de las zonas de mayor rentabilidad. Antes, la más demandada era el microcentro porteño, pero Barrio Norte, Palermo y Belgrano comienzan a ocupar su espacio en este submercado.

Alta rotación

Súcari comenta además que existen lugares de alta rotación de autos donde la inversión es aun más atractiva. Por ejemplo, su firma comercializa espacios en un nuevo edificio que se construirá para el Hospital Italiano en donde ya hay gran cantidad de médicos que reservaron cocheras porque actualmente la oferta es casi nula y estacionar en la calle es prácticamente imposible. Una cochera allí, por caso, se paga desde u$s 21.500, e incluso se financia con un 30% de anticipo y 28 cuotas en pesos ajustados por el índice de la Cámara de la Construcción.

Súcari explica además que crece la modalidad del "pool", donde hay un administrador general que concentra los ingresos de todos los espacios, paga los gastos y entrega las ganancias a los propietarios proporcionalmente (gana un porcentaje mayor quien tiene el garaje más caro por su ubicación en el complejo), sin importar si el espacio no fue ocupado.

También se da en otros establecimientos un sistema de "renta garantizada", donde el administrador paga alrededor de un 4% de renta, cualquiera hayan sido los ingresos, y le suma un porcentaje proporcional si las ganancias generales superaron el monto.

En estos emprendimientos, el 95% de los propietarios son inversores que destinan la cochera solo a la renta.

Menos lugar en la calle La iniciativa del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para ampliar el estacionamiento medido, con zonas nuevas donde habrá que pagar por dejar el auto, impulsa también la inversión en cocheras. La intención oficial es que los espacios públicos pagos para estacionar aumenten del 1,2% del total actual hasta el 26% el año próximo. Habrá más parquímetros y se pagará con la tarjeta SUBE. Las tarifas serán diferenciadas, según la zona y el tiempo que se deje el vehículo. Los residentes del barrio estarán exceptuados.