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El cumplimiento total de las obligaciones de pago de su crédito hipotecario del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) es una meta que numerosas familias celebran con un notable alivio. No obstante, la consecución de este tan anhelado momento no transforma automáticamente su residencia en una propiedad plenamente suya.
Es fundamental tener en cuenta un documento que la mayoría desconoce y que, si no se gestiona adecuadamente, genera un lazo legal restrictivo: la carta de cancelación de hipoteca.
Sin la posesión de este documento, no es posible vender, heredar ni gestionar legalmente su vivienda, independientemente de los años que haya habitado y los pagos que haya efectuado. A continuación, le proporcionamos toda la información necesaria.
¿Por qué tu casa sigue registrada a nombre del Infonavit si ya la pagaste?
Cuando se adquiere un inmueble a través de un crédito proporcionado por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, el acreditado establece una garantía real hipotecaria a favor del instituto público. Este acto legal requiere la inscripción de un gravamen hipotecario en el Registro Público de la Propiedad correspondiente, por el cual el acreedor obtiene un derecho real de preferencia y persecución sobre el bien, en caso de incumplimiento de las obligaciones de pago.
Desde una perspectiva técnico-jurídica, la extinción de la obligación principal —es decir, la liquidación total del crédito— no conlleva automáticamente la cancelación registral de la hipoteca. A pesar de que la obligación se encuentra satisfecha en el ámbito de lo obligacional, el gravamen permanece en el plano registral hasta que se efectúe su cancelación expresa conforme a derecho.
En ausencia de este procedimiento, la propiedad sigue jurídicamente afectada, lo que restringe la capacidad de disposición del titular —por ejemplo, para vender, donar, hipotecar nuevamente o adjudicar en sucesión—, debido a la continuidad del asiento registral de la hipoteca.
Por lo tanto, es esencial iniciar un procedimiento de cancelación de hipoteca, que incluye la emisión de la constancia de no adeudo por parte del acreedor, la formalización del instrumento pertinente (generalmente mediante escritura pública ante notario) y su posterior inscripción en el Registro Público. Solo a partir de dicha inscripción se produce la extinción oponible erga omnes del gravamen, liberando así completamente el inmueble.
Pasos clave que debés seguir antes de solicitar la carta de cancelación de hipoteca
Para generar el documento, es imperativo que el Infonavit confirme que toda la información sea correcta desde tu cuenta. El primer procedimiento consiste en acceder a Mi Cuenta Infonavit utilizando tu número de seguro social y verificar que tu crédito esté registrado como “Liquidado” en la sección de Saldos y Movimientos. En caso de poseer algún saldo a favor, puedes proceder a reclamarlo en el apartado de Pagos en Exceso utilizando tu e.firma.
Adicionalmente, si eres un trabajador asalariado, es necesario tramitar el aviso de suspensión para informar a tu empleador que cese el descuento correspondiente al pago del crédito. Aquellos que sean trabajadores independientes o que ya no mantengan una relación laboral al momento de liquidar pueden omitir este paso y avanzar directamente al trámite principal.
Cómo obtener la carta de cancelación de hipoteca y qué hacer con ella una vez que la obtenés
Para completar el proceso, será necesario que cuente con las escrituras de su propiedad en formato digital. Una vez que posea dicho documento, el trámite no concluye en esta etapa: deberá presentarlo ante una Notaría Pública o ante el Registro Público de la Propiedad correspondiente a su estado, con el fin de formalizar la liberación del gravamen. Este procedimiento es el que, a la postre, le permitirá ser considerado como el propietario pleno ante la ley. Solo de esta manera podrá vender, heredar o realizar cualquier movimiento legal con su vivienda sin restricciones.
Una vez que se hayan cumplido esos requisitos, la carta se generará de manera directa a través de la plataforma de Infonavit, en la sección designada como “Carta instrucción de cancelación de hipoteca.”
