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La rentabilidad se convirtió en una prueba de supervivencia para las proptech que llegaron a México durante la ola de inversión de venture capital de 2018 a 2021. En ese entorno, la proptech tudepa.com construyó un modelo enfocado en la venta de inmuebles antes de su construcción, alcanzó el punto de equilibrio tras cinco años de operación y ahora proyecta crecer alrededor de 40% en 2026.
La empresa, encabezada por Cristiano Tateshita, apostó por un negocio distinto al de las inmobiliarias tradicionales e intervenir desde la planeación de los desarrollos para definir qué tipo de vivienda construir, a qué precio y para qué compradores, en lugar de limitarse a comercializar propiedades terminadas.
“El mercado inmobiliario se divide en varios negocios. Mi negocio es puramente preventa. O sea, inmuebles que todavía no existen. [...] No somos una empresa inmobiliaria, somos una empresa de preventa”, explicó Tateshita, un empresario de origen brasileño quien contó en entrevista con El Cronista que en su país es común encontrar este modelo de negocio.
El modelo busca reducir uno de los principales riesgos para los desarrolladores: construir viviendas que no encuentren suficiente demanda o que no correspondan con la capacidad de compra de sus clientes potenciales.
Para anticiparse a ese problema, tudepa.com trabaja con los desarrolladores desde la evaluación del terreno, incluso antes de que lo compren. A partir de los datos que obtiene de sus campañas digitales y de sus prospectos, la compañía identifica las características de la vivienda que podría tener mayor aceptación en cada ubicación.
“El desarrollador cuando compra el terreno nos invita o antes de comprar el terreno nos invita. Y nos pregunta: ‘Oye, ¿qué hago aquí? ¿Y a qué precio podría vender?’. (...) Y nos sentamos a cuatro manos y creamos el proyecto basado en lo que los propios clientes me dicen”, señaló el directivo.
La información comercial se convirtió así en una herramienta para orientar las decisiones inmobiliarias. La empresa desarrolló internamente sistemas de gestión de clientes (CRM) y modelos de inteligencia artificial para analizar los perfiles de sus prospectos, sus preferencias y los precios que estarían dispuestos a pagar.
El objetivo financiero es acelerar las preventas para que los desarrolladores alcancen el volumen comercial necesario para financiar la construcción y acceder a crédito bancario. Según Tateshita, sus proyectos registran una tasa de ventas del 60% durante los primeros seis meses, nivel que considera suficiente para viabilizar el desarrollo.
Sin embargo, la empresa también limita los proyectos que acepta. El directivo afirma que rechaza aproximadamente la mitad de las propuestas que recibe cuando considera que no cumplirán sus objetivos comerciales, una selección que busca evitar operaciones con pocas posibilidades de éxito.
Un superviviente de la burbuja proptech
Esta disciplina comercial es parte de la explicación que Tateshita ofrece sobre la supervivencia de tudepa.com frente a la ola de proptech que llegó al país con grandes recursos financieros, pero sin modelos que, en su opinión, se ajustaran a las particularidades del mercado mexicano.
“Varias empresas llegaron con muchísimo dinero para invertir, pero que no tenían un modelo quizá adecuado a México”, afirmó en referencia a las compañías de aquella generación.
En el segmento proptech, aunque con modelos de negocio diferentes, algunas startups no lograron crecer como pronosticaban como la startup española de compraventa de propiedades Clickalia, que salió de México tras pocos años en el mercado o el cierre definitivo en 2023 de la startup mexicana Casai, de rentas de corta estancia.
Algunas enfrentaron problemas de liquidez, costos de adquisición de clientes, tasas de interés o dificultades para escalar un negocio inmobiliario intensivo en capital.
No todos fueron fracasos, la startup unicornio colombiana Tuhabi ha logrado posicionarse en el mercado y el unicornio brasileño QuintoAndar ha logrado posicionarse en el país a través de la integración de sus marcas líderes en clasificados y administración de vivienda, Inmuebles24 y Vivanuncios.
Tateshita atribuye la supervivencia de su startup a su trayectoria en el sector inmobiliario, en el que suma 30 años de experiencia, más de dos décadas en puestos directivos, según relató. En lugar de priorizar la expansión financiada por inversionistas, la compañía operó con recursos propios hasta alcanzar el punto de equilibrio.
Para 2026, tudepa.com prevé un crecimiento cercano al 40%, después de registrar tasas anuales de entre el 30% y el 50%, de acuerdo con las cifras compartidas por su director. El siguiente paso es ampliar la incorporación de inteligencia artificial, especialmente en la atención y el seguimiento de clientes.
“El próximo año promete mucho más. Vamos a invertir todo lo que podemos y que no podemos en la implementación de herramientas de inteligencia artificial en la empresa”, dijo Tateshita.
Aunque el autofinanciamiento seguirá siendo parte de su estrategia, la compañía contempla recurrir a capital de riesgo en el largo plazo para estructurar sus procesos y facilitar su entrada a otros mercados de habla hispana en América Latina.