Fuente: Freepik
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Acceder a una propiedad e incluso también a un alquiler es, para muchos argentinos, un desafío y hasta una meta con muchos obstáculos. Sin embargo, informarse acerca de determinadas formas o contratos, es central para encontrar opciones.
El leasing inmobiliario aparece como una, en este universo. En esencia, se trata del alquiler de un bien inmueble, propiedad del locador (llamado "dador" ) sobre el que tenga facultad de entregar en leasing, o "arrendamiento", con una opción de compra irrevocable para el locatario (denominado "tomador").
Cómo funciona el contrato de leasing
Se trata de una herramienta que también puede abarcar una operación financiera con la intervención de un tercer financista, tanto particular como entidad bancaria.
Es que el leasing nació como un negocio financiero, por lo que además de los sujetos -dador y tomador-, intervenía un tercero, como una entidad de crédito.
Ahora, la legislación permite que cualquier persona humana o jurídica (sociedades) pueda actuar como dador. Con ello, se amplía el abanico de posibilidades negociales, especialmente en materia inmobiliaria.Esto significa que cualquiera puede hacer una operación de leasing.
Pueden ser objeto del contrato cosas muebles e inmuebles, marcas, patentes o modelos industriales y software. Por eso es clave considerarlo para vivienda. Se trata de una forma ventajosa y ágil para el acceso a viviendas, oficinas, locales comerciales, galpones, depósitos y plantas industriales.
¿Cómo funciona el leasing?
Funciona como una suerte de dos contratos en uno: el del alquiler con la opción irrevocable de venta ya que el propietario siempre está obligado a venderlo.
Si ese alquiler se realiza a través del leasing con una opción de compra irrevocable en favor del locatario, se le acreditarán todos los pagos mensuales de los cánones, como a cuenta del precio de compra. Esa es la gran ventaja del leasing sobre la compraventa con hipoteca.
Es un contrato que se realiza a través de una escritura pública que se anota en el Registro de la Propiedad Inmueble.
La legislación actual prevé un ventajoso tratamiento impositivo del leasing, como la posibilidad de pagar el IVA a medida que se van cancelando o devengando los cánones (la cuota del leasing, es decir el alquiler más la parte financiera).
Con este sistema, ya no se deberá integrar el 100% del IVA al momento de la compra o del inicio de la relación contractual. Es decir, el IVA se paga con las cuotas.
Además, a los efectos contables el alquiler es un gasto del tomador (inquilino), mismo que dispone del uso y goce de un bien de capital, sin incorporarlo a su patrimonio. A diferencia de la adquisición, donde el propietario deberá tributar sobre un monto de compra.
En este caso, los gastos ordinarios, extraordinarios de conservación, incluso los seguros, impuestos y tasas, son a cargo del tomador (locatario), salvo pacto en contrario.
Las ventajas más importantes del leasing
Una sin duda es el desalojo exprés ante incumplimiento. Ante falta de pago de los cánones, el desalojo procede en un plazo brevísimo (cinco, sesenta o noventa días, según los casos), mientras que en un contrato de alquiler puede demorar no menos de 18 meses.
Por esta razón al propietario le conviene este tipo de contrato que uno con hipoteca. Incluso es el contrato que menos incumplimiento registra.
Respecto a las ventajas sobre una hipoteca, puntualmente posee una mayor seguridad jurídica, ya que la titularidad del dominio sigue asentada en el Registro de la Propiedad Inmueble a nombre del dador o locador, hasta que el tomador o locatario ejerza la opción de compra.
Si antes cae en mora, los cánones pagados quedan en poder del dador y el tomador los pierde.
Luego de pagados dos tercios del total de cánones o antes, si así se pactó en el contrato, el tomador puede hacer uso de la opción de compra del inmueble, que se corresponderá a una obligación irrevocable de venta por parte del dador.
El precio de la opción o valor residual, que generalmente representa el 25% del valor del inmueble, al principio del contrato, puede pagarse, según se haya convenido, al contado o a plazos, con o sin garantía hipotecaria.
