Mientras la compra de vivienda se estanca, los alquileres bajo la nueva Ley de Vivienda aumentan por debajo de la inflación

El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez presume, y con razón, de que la economía española "va como un cohete". Por ejemplo, ahí está el dato que muestra cómo la creación de empleo crece en los últimos meses. También ese otro que muestra cómo España no sólo cuadriplica el crecimiento de la Unión Europea, sino que para muchos economistas hoy por hoy es la locomotora del club comunitario, relegando en ese rol a la mismísima Alemania. 

Sin embargo, y a pesar de los fundamentos económicos, a una gran parte de la población española le cuesta conciliar el sueño cada noche por culpa del grave problema de la vivienda que afecta al país.

En enero de 2025, el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) informó que la vivienda es el principal problema para los españoles, con un 28,3% de los votos. Problemática que afecta tanto a quienes buscan casa para comprar como aquellos que se mueven dentro del mercado del alquiler. Este segmento además se encuentra ante una doble actualización con respecto al precio que deben pagar los inquilinos a los caseros, debido a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda aprobada en mayo de 2023.

Si quieres comprar, tómatelo con paciencia

La dificultad para acceder a una vivienda, sea pública o privada, obedece tanto a la escasez de oferta como a los altos precios, sobre todo en las grandes capitales, de los inmuebles disponibles. 

En este diagnóstico se apoya el informe hecho por la Fundación de las Cajas de Ahorros (FUNCAS), cuyo investigador a cargo, el profesor de Economía Ignacio Ezquiaga, muestra cómo la construcción de vivienda no termina de despegar en el sector privado, mientras que la vivienda pública desapareció por completo.

A finales del año pasado, las viviendas públicas de obra nueva apenas llegaban a 300, cuando la cifra alcanzaba las 100.000 varias décadas atrás. En concreto, en tan solo unos pocos años el mercado inmobiliario español pasó de un boom de construcción de nuevas viviendas a su casi desaparición. 

Este fenómeno provocó que los precios asequibles de entones muten a valores imposibles para muchos interesados en comprar, ya que los valores entraron en un pendiente ascendente que no tiene por el momento señales que indiquen que está llegando a su techo.

En un gráfico, Ezquiaga muestra que la producción de viviendas terminadas libres, que se movía entre las 100.000 y 200.000 anuales entre los 80 y los 90, despegó hasta alcanzar las 600.000 justo antes de que el sistema financiero mundial estallase en 2008. En concreto, desde hace años alcanzar el umbral de las 100.000 viviendas terminadas libres suena a utopía.

Para colmo, si vemos en ese mismo gráfico las barras correspondientes a las viviendas de protección oficial (VPO), se hacen prácticamente imperceptibles a partir del ejercicio 2011.

Lo cierto es que según se generaba una amplia oferta de promociones privadas de vivienda libre, los ayuntamientos fueron dejando de producir vivienda pública y optaron por vender suelo municipal a promotoras privadas. "Esto contribuyó a la crisis de asequibilidad actual, en la que la producción de VPO es prácticamente inexistente, a pesar de la evidente necesidad de vivienda accesible", explica Ezquiaga.

Cambios en los contratos de alquiler

La falta de vivienda bajo el régimen VPO hizo que los precios de alquiler se disparen alcanzando precios inaccesibles. Ahora, con la entrada en vigencia de la Ley de Vivienda de mayo de 2023, se da la paradoja que no todos los inquilinos a los que les toque renovar lo harán con el mismo incremento.

Veamos. Aquellos que les toque renovar ahora su renta anual podrán aplicar una subida del 2,08%, tras la publicación del último dato del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) del INE correspondiente a febrero, si la actualización consta en el contrato.

Esto es una subida por debajo por debajo de la inflación. Para los arrendamientos previos a mayo de 2023, se seguirá aplicando el pacto entre las partes, que por lo general si actualiza la renta anual con el IPC, cuyo último dato publicado es del 3%.

Así, desde 2025, los contratos de alquiler de viviendas permanentes firmados tras la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, del 26 de mayo de 2023, renovarán su contrato de forma anual por debajo de la tasa de inflación.

Vale destacar que el índice IRAV, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), se publica a la vez que el Índice de Precios al Consumo (IPC). A cierre de febrero, el IRAV se situó en el 2,08% interanual, mientras que la tasa de inflación se confirma en el 3%.

David Marrero, analista de Idealista, destaca que los contratos que hayan sido firmados antes de la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la vivienda, es decir, firmados antes del 26 mayo de 2023, seguirán actualizando su renta anual con el dato del Índice de precios al consumidor (IPC) o IGC, según conste en el contrato de alquiler firmado.

Por lo general, sigue, los contratos de arrendamiento de la vivienda habitual se firman con la referencia al Índice de Precios al Consumo (IPC), aunque las partes pueden negociar libremente el mecanismo de actualización de los valores y la metodología, pero "nunca podrá exceder de la variación experimentada por la inflación cada vez que se cumpla el año de actualización del contrato, tal y como consta en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)".