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El Instituto de Crédito Oficial (ICO) habilitará a partir del 1 de septiembre una línea de financiación por 12.250 millones de euros destinada a la construcción y mantenimiento de viviendas. Esta iniciativa contempla, además, una componente de ayuda pública no reembolsable para aquellos proyectos enfocados en alquiler asequible, siempre que el precio no supere los 9 euros por metro cuadrado.
La finalidad del programa es incrementar la disponibilidad de viviendas ajustadas a los niveles salariales medios de España. Como mínimo, el 50 % de las promociones financiadas deberá destinarse al alquiler, aunque también se permitirá la venta de inmuebles. En ambos casos, las viviendas deberán mantenerse bajo un régimen de protección permanente y ofrecer rentabilidades “razonables” para promotores e inversores, según explicaron fuentes del ICO.
Un programa integrado en el fondo “España crece”
Esta línea de financiación forma parte del fondo “España Crece”, una herramienta diseñada por el Gobierno para dar continuidad a las inversiones y transformaciones impulsadas durante la vigencia del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Dicho plan, financiado con los fondos europeos ‘Next Generation EU’, finalizará el próximo 31 de agosto.
El nuevo instrumento busca seguir canalizando recursos hacia sectores estratégicos de la economía. No obstante, la vivienda asequible ha sido definida como una prioridad ante el fuerte incremento de los precios y la limitada oferta disponible, factores que dificultan la creación de nuevos hogares.
En este contexto, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció en febrero la movilización de hasta 23.000 millones de euros, entre recursos públicos y privados, para promover la construcción de 15.000 viviendas anuales.
Sin estimaciones concretas sobre el número de viviendas
El ICO evitó precisar cuántas viviendas podrían levantarse a través de este programa, al considerar que el volumen final dependerá de las condiciones y la evolución del mercado. No obstante, la entidad señaló que los 23.000 millones de euros anunciados por el Ejecutivo se completarán durante el próximo año mediante una nueva herramienta de ‘equity’, destinada a aportar capital propio a las empresas participantes.
La dotación inicial de 12.250 millones de euros estará disponible desde el 1 de septiembre y se dividirá en dos líneas específicas: una dirigida a la promoción de viviendas, dotada con 6250 millones de euros, y otra destinada a la tenencia y gestión de los inmuebles en alquiler, con una asignación de 6000 millones.
Financiación para la promoción de viviendas
La primera modalidad consiste en un préstamo promotor directo con un plazo de hasta 35 años. Durante el periodo de construcción no se abonarán intereses y la devolución del capital comenzará siete años después de su concesión.
La estructura de financiación establece que el ICO aportará el 75 % de los recursos necesarios, mientras que la promotora deberá asumir el 25 % restante. Asimismo, el préstamo podrá incorporar un tramo no reembolsable de hasta el 30 %, cuya cuantía se determinará según las características de cada proyecto.
Esta ayuda pública deberá acogerse al régimen de servicios de interés económico general (SIEG) de la Unión Europea. Para acceder a ella será necesario garantizar la protección permanente de las viviendas y mantener niveles de rentabilidad controlados para las empresas implicadas.
El ICO prevé destinar un total de 1000 millones de euros a estas ayudas, que se materializarán mediante la condonación parcial de los préstamos concedidos a los promotores.
Apoyo a la gestión y explotación de los alquileres
Además de financiar la construcción, estos préstamos podrán combinarse con la gestión posterior de las viviendas. Sin embargo, el ICO ha desarrollado una segunda línea específica orientada a captar inversión de fondos y gestoras especializadas en la administración de inmuebles ya construidos.
En este esquema, los intereses del préstamo se abonarán desde el inicio, mientras que la devolución del capital se realizará al vencimiento. El modelo contempla periodos de siete años que permitirán la entrada y salida de inversores, con el objetivo de garantizar la financiación del activo durante toda su vida útil.
Como requisito adicional, las empresas inversoras deberán constituir una reserva económica destinada a futuras reparaciones y actuaciones de mantenimiento. Estos fondos serán gestionados por el ICO mediante inversiones en activos monetarios que permitan preservar su valor frente a la inflación.
El papel del suelo público en el desarrollo del programa
La mayor parte de las promociones se construirá sobre suelo público cedido por administraciones locales. Aunque también se permitirá el uso de suelo privado, el ICO considera que esta alternativa podría resultar menos viable desde el punto de vista económico dentro de un modelo de vivienda sometido a protección permanente.
Con el fin de facilitar la puesta en marcha de los proyectos, la entidad ya mantiene reuniones con distintos ayuntamientos para incorporar los préstamos de “España Crece” en las condiciones de las futuras licitaciones de suelo público.