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La compraventa de viviendas alquiladas en España suscita preocupaciones tanto entre los arrendadores como en los arrendatarios. Una de las consultas más frecuentes es la que se refiere a las implicaciones del contrato de alquiler en caso de que el inmueble cambie de propietario y, en particular, las circunstancias bajo las cuales el nuevo propietario está obligado o no a indemnizar al inquilino.
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) brinda la solución, regulando la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y estableciendo límites precisos.
Ley de alquileres: puntos que regula e incluye
Esto implica que, durante los primeros cinco años si el anterior propietario era una persona física, o siete si se trataba de una persona jurídica, el arrendatario conserva su derecho a permanecer en la vivienda bajo las mismas condiciones acordadas, sin que exista la obligación de indemnizarle.
Según esta normativa, al realizarse la venta de una vivienda arrendada, el comprador asume automáticamente el rol de nuevo arrendador y está obligado a respetar el contrato vigente.
Indemnización a inquilinos por incumplimiento en contratos de alquiler
La indemnización prevista por la LAU corresponde a una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal. Por ejemplo, si un contrato se firmó por diez años con una persona física como arrendador y la vivienda se vende en el año ocho, quedarían dos años de alquiler que exceden los cinco años protegidos.
En tal caso, el arrendatario tendría derecho a recibir del antiguo propietario dos mensualidades como compensación. Sin embargo, la ley también contempla situaciones en las que arrendador e inquilino acuerdan expresamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento.
Si existe tal acuerdo, el nuevo propietario solo debe respetar la vivienda arrendada hasta completar los cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido este plazo, no existe obligación alguna de indemnizar al arrendatario.
La situación se modifica cuando el contrato firmado establece una duración que excede los plazos mínimos estipulados. En este contexto, el nuevo propietario está obligado a mantener el alquiler únicamente hasta completar los cinco o siete años requeridos.
Esto implica que el comprador no está obligado a pagar una compensación económica. La carga de la indemnización recae exclusivamente en el vendedor y solo en el caso de que la duración del contrato supere los plazos mínimos establecidos por la ley.
El equilibrio que establece el artículo 14 de la LAU es claro: el nuevo propietario no tiene la obligación de indemnizar al inquilino en ningún caso y únicamente el anterior dueño deberá hacerlo si el contrato excede los cinco o siete años legales.
Si el contrato se extiende más allá de este periodo, el arrendatario podría ver extinguido su derecho antes del plazo acordado; sin embargo, la responsabilidad de indemnizarle recaerá en el vendedor de la vivienda, no en el comprador.