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En España, la compraventa de viviendas alquiladas genera inquietudes tanto en arrendadores como en arrendatarios. Una de las interrogantes más frecuentes es qué sucede con el contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de propietario y, especialmente, en qué circunstancias el nuevo dueño debe o no debe indemnizar al inquilino.
La respuesta se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y establece límites precisos. De acuerdo a esta normativa, cuando se vende una vivienda arrendada, el comprador se convierte automáticamente en el nuevo arrendador y debe respetar el contrato vigente.
Esto implica que, durante los primeros cinco años si el anterior propietario era una persona física, o siete si era persona jurídica, el arrendatario conserva su derecho a permanecer en la vivienda en las mismas condiciones acordadas, sin que exista obligación de indemnización.
Los propietarios deben indemnizar a inquilinos si incumplen esta norma
La situación se modifica cuando el contrato firmado establece una duración que excede los plazos mínimos estipulados. En este caso, el nuevo propietario solo está obligado a mantener el alquiler hasta completar los cinco o siete años correspondientes.
Si el contrato se extiende más allá de este periodo, el arrendatario podría ver extinguido su derecho antes del plazo acordado; sin embargo, la responsabilidad de indemnizarle recaerá en el vendedor de la vivienda, no en el comprador.
La indemnización prevista por la LAU corresponde a una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal. Por ejemplo, si un contrato se firmó por diez años con un arrendador persona física y la vivienda se vende en el año ocho, quedarían dos años de alquiler que exceden los cinco años protegidos. En tal caso, el arrendatario tendría derecho a recibir del antiguo propietario dos mensualidades como compensación.
Las situaciones en las que el propietario no deberá indemnizar al inquilino
Por otro lado, la ley también contempla situaciones en las que arrendador e inquilino acuerdan expresamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento. Si existe tal acuerdo, el nuevo propietario solo debe respetar la vivienda arrendada hasta completar los cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido este plazo, no existe obligación alguna de indemnizar al arrendatario.
Esto implica que el comprador no está obligado a pagar una compensación económica. La carga de la indemnización recae exclusivamente en el vendedor y solo en el caso de que la duración del contrato supere los plazos mínimos establecidos por la ley.
El equilibrio que establece el artículo 14 de la LAU es claro: el nuevo propietario no tiene la obligación de indemnizar al inquilino en ningún caso y únicamente el anterior dueño deberá hacerlo si el contrato excede los cinco o siete años legales.
