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El mercado de alquileres en España ha estado experimentando una notable inestabilidad en los últimos años. Alquilar una vivienda se ha convertido en un proceso complejo y las prácticas legales que afectan a los inquilinos en situación de vulnerabilidad son cada vez más comunes.
A pesar del anhelo de muchos jóvenes por adquirir un hogar propio, la realidad económica actual dificulta esta aspiración.
En el contexto actual del mercado de alquileres español, los precios se mantienen en subida y la disponibilidad de pisos se reduce, lo que ha llevado a que compartir vivienda se convierta en la opción más viable para quienes buscan independizarse.
Además de los problemas económicos asociados a los alquileres, la inseguridad se presenta como un factor relevante. Muchos inquilinos viven con el temor constante de que les incrementen el alquiler de manera abrupta o ni siquiera les renueven el contrato.
Para abordar esta problemática, el Gobierno ha implementado diversas normativas con el objetivo de proteger a los arrendatarios y regular el mercado.
Algunas de estas leyes buscan limitar los aumentos de precios y proporcionar más estabilidad a los contratos. Sin embargo, las discrepancias entre las expectativas de los propietarios y las necesidades de los inquilinos continúan generando conflictos significativos.
Aumento del precio del alquiler que afectará a inquilinos
La Ley de Vivienda establece un conjunto de medidas destinadas a la contención de precios en la regulación de los contratos de alquiler.
De acuerdo con esta normativa, el Instituto Nacional de Estadística (INE) será el responsable de definir el índice de referencia para la actualización anual de los contratos, con el propósito de prevenir incrementos desmesurados.
Conforme al nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), publicado por el INE, los propietarios que realicen ajustes en los alquileres podrán incrementarlos hasta un 2,19% correspondiente a los datos de agosto de 2025.
El IRAV se determina como el valor más bajo entre tres indicadores: la tasa de variación anual del IPC, la inflación subyacente y una tasa anual media ajustada. Durante años, el IPC ha sido la herramienta preferida para el ajuste de alquileres. No obstante, su fiabilidad ha sido cuestionada debido a las subidas abruptas ocurridas en el contexto inflacionario de los últimos años.
Funcionamiento del nuevo aumento obligatorio para inquilinos
El procedimiento de actualización se mantiene accesible tanto para propietarios como para inquilinos. Antes de la fecha de aniversario del contrato, el arrendador debe notificar por escrito la subida propuesta, con un mínimo de un mes de antelación. Para determinar la nueva renta, se suma el porcentaje establecido en el mes por el IRAV al alquiler mensual vigente.
Por ejemplo, si un inquilino abona 1200 euros al mes y firmó su contrato en septiembre de 2024, la actualización será factible en septiembre de 2025, utilizando el índice publicado en agosto. Así, con el valor de 2,19%, se calcula el incremento: 1200 x 0,0219 = 26,28 euros. La nueva renta mensual ascendería a 1226 euros hasta la próxima revisión.
El IRAV se aplicará a todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023.
Aquellos formalizados antes continuarán actualizándose conforme a lo pactado originalmente, que puede ser el IPC, el IGC u otro de libre elección. El índice del INE no afectará a alquileres de temporada, habitaciones, locales comerciales, oficinas, garajes ni trasteros.
Controversias en torno al nuevo índice de actualización de alquileres
Desde la publicación del índice, algunos agentes del sector inmobiliario han expresado su desacuerdo con esta medida. Argumentan que, en la práctica, representa un límite a la actualización de las rentas, manteniéndolas siempre por debajo de la inflación real.
Según sus puntos de vista, este índice desincentiva el mercado del alquiler y la creación de más oferta, lo que a su vez provoca un aumento en los precios. También opinan que genera confusión, ya que coexistirán dos índices diferentes durante un tiempo.
La Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI), que representa al sector inmobiliario profesional en España, afirmó que "las actualizaciones de los alquileres que se están aplicando actualmente siguen limitadas a incrementos muy moderados. Esto es especialmente evidente al compararlas con la inflación, el aumento en el precio de compra de viviendas y la falta de pisos en alquiler en las grandes ciudades".
