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La gestión de los alquileres turísticos se ha convertido en un tema candente en las principales ciudades de España. El aumento de pisos destinados a uso vacacional elevó los precios de la vivienda, redujo la oferta para residentes y generó tensiones dentro de las comunidades.
Con este escenario, el Gobierno aprobó la Ley Orgánica 1/2025, que entró en vigor el pasado 3 de abril. La normativa cambia de manera profunda la Ley de Propiedad Horizontal y entrega a los vecinos un poder clave: decidir si un propietario puede alquilar su piso a turistas o no.
La medida apunta a frenar la expansión de plataformas como Airbnb o Booking, reforzar el control de los alquileres de corta duración y devolver miles de viviendas al mercado residencial. Según el Ejecutivo, la prioridad es garantizar el acceso a la vivienda habitual frente a la especulación turística.
Los vecinos deberán aprobar el uso turístico de una vivienda
La norma es clara: ningún propietario podrá iniciar un alquiler turístico sin contar con la aprobación de su comunidad. Para lograrlo, se requiere una mayoría reforzada de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación.
En caso contrario, el alquiler no podrá realizarse. Además, el presidente de la comunidad tiene la potestad de "exigir el cese inmediato de la actividad e incluso emprender acciones legales".
Si bien la medida no afecta a las viviendas ya registradas como turísticas antes del 3 de abril, estas podrán enfrentar un recargo del 20% en los gastos comunes, siempre que la comunidad lo apruebe en junta.
Las sanciones por incumplir esta nueva regulación no son menores: las comunidades autónomas podrán imponer multas de hasta 600.000 euros.
Qué pasa con los pisos turísticos ya registrados
El Gobierno dejó en claro que la reforma no será retroactiva. Los pisos turísticos que ya estaban inscritos oficialmente podrán seguir operando. Sin embargo, no quedan exentos de nuevas obligaciones.
La Dirección General de Seguridad Jurídica recordó en enero de 2025 que esta regulación aplica exclusivamente a las viviendas registradas como turísticas. Los alquileres de temporada -por meses y sin inscripción en el registro- quedan fuera de este marco, salvo que los estatutos de la comunidad se modifiquen por unanimidad.
Esto significa que los vecinos sí podrán bloquear nuevos pisos turísticos, pero no los alquileres temporales tradicionales, que seguirán dependiendo de acuerdos unánimes.
El plan del Gobierno: más control y menos especulación
La estrategia oficial se complementa con la creación de la Ventanilla Única Digital, un registro centralizado para controlar todas las viviendas de corta duración. Desde julio de 2025 será obligatorio para propietarios y plataformas, lo que permitirá más transparencia e inspecciones ágiles.
Durante un acto en Málaga, el presidente Pedro Sánchez anunció una medida adicional: "Hemos detectado miles de irregularidades de muchas de estas viviendas que pretenden convertirse en alquileres vacacionales y turísticos. Y lo que vamos a hacer es quitar de este registro 53.000 viviendas para que pasen a ser alquileres permanentes para la gente joven y las familias de nuestro país", afirmó el jefe del Ejecutivo.
Tras el anuncio, el Ministerio de Vivienda pidió a plataformas como Airbnb y Booking que retiren los anuncios de los alojamientos afectados.
La propia Airbnb respondió con un comunicado en el que aseguró: "Este es un nuevo capítulo para Airbnb en España, definido por un compromiso proactivo con la colaboración, la calidad y una visión a largo plazo de crecimiento sostenible que beneficia a todos".
La plataforma también informó que ya ha regularizado unos 70.000 anuncios con número de registro oficial, aunque admitió que "algo menos del 10% de los registros nacionales revocados siguen asociados a anuncios activos, que serán dados de baja de inmediato".
Andalucía y Cataluña, entre las más afectadas por la retirada de pisos turísticos
El mapa de los pisos retirados muestra grandes diferencias regionales. Andalucía lidera con 16.740 casos, seguida por Canarias (8698), Cataluña (7729) y la Comunidad Valenciana (7499).
En el caso de Madrid, el Ministerio de Vivienda destaca que el 83% de las solicitudes corresponden a alquileres temporales, mientras que solo el 17% se presentaron como turísticos.
En las ciudades, las cifras también son contundentes: Sevilla encabeza la lista con 2289 viviendas afectadas, seguida de Marbella (1802), Barcelona (1564), Málaga (1471) y Madrid (1257).
Un cambio de paradigma en el mercado de vivienda
Con esta ley, España se suma a la tendencia europea de restringir los pisos turísticos para proteger la vivienda habitual. La norma supone un giro en el modelo urbano, donde los vecinos ganan protagonismo en la gestión de sus edificios y las autoridades fortalecen la inspección.
El Gobierno busca que las viviendas retiradas vuelvan a integrarse al mercado residencial, ampliando la oferta para jóvenes y familias. La gran incógnita es cómo afectará esto al turismo y si las plataformas digitales lograrán adaptarse al nuevo escenario sin perder atractivo para los viajeros.
