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Algunos alquileres en la Ciudad de Nueva York están regulados por el Sistema de Estabilización de Renta, que establece cuánto puede aumentar el precio cuando se renueva el contrato. El objetivo es mantener las viviendas más accesibles y brindar mayor protección a los inquilinos.
Otra parte de los alquileres está regulada por el Control de Renta, un sistema más antiguo que alcanza a una cantidad mucho menor de departamentos y que protege a inquilinos que viven en el mismo inmueble desde hace muchos años. El resto corresponde a los alquileres de mercado, que no están sujetos a los límites de aumento fijados por estos sistemas.
¿Cuáles son las características de un inmueble con renta estabilizada?
Los inmuebles con renta estabilizada están sujetos a reglas que limitan cuánto puede aumentar el alquiler y ofrecen una mayor protección a los inquilinos.
Entre sus principales características se encuentran:
- Suelen ubicarse en edificios con seis o más unidades construidos antes de 1974.
- Pueden incluir viviendas más nuevas incorporadas al sistema por determinados beneficios fiscales o programas de vivienda.
- No todos los departamentos de un mismo edificio necesariamente tienen renta estabilizada.
- El propietario debe registrar las unidades estabilizadas ante el Estado de Nueva York.
- El inquilino puede solicitar el historial de alquiler de la vivienda para verificar si está alcanzada por este régimen.
- Los aumentos del alquiler están sujetos a límites oficiales.
- El inquilino cuenta con mayores protecciones para renovar el contrato.
¿Cómo identificar un departamento con renta estabilizada?
Para saber si se trata de un departamento con renta estabilizada, se puede consultar el contrato, ya que este debería indicar si la vivienda está sujeta a esta regulación.
Además:
- El inquilino puede recibir un anexo específico con información sobre sus derechos y sobre la renta legal del departamento.
- El inquilino puede solicitar el historial de alquiler de la vivienda para comprobar si figura dentro del sistema.
La forma más segura de verificarlo es consultar el historial oficial del departamento ante el Estado de Nueva York, ya que no todos los inmuebles que cumplen con las características generales necesariamente están estabilizados.
Los derechos que protege la renta estabilizada: ¿cuáles son?
Uno de los principales derechos es la posibilidad de renovar el contrato. En general, el propietario debe ofrecer al inquilino una renovación por uno o dos años, a elección del ocupante, y mantener las mismas condiciones básicas del contrato anterior.
Además, también se deben respetar los siguientes derechos:
- Que los aumentos del alquiler respeten los límites impuestos por la Junta de Regulación de Renta.
- Reclamar si consideran que están pagando un alquiler superior al permitido.
- Pedir una reducción del alquiler si el propietario no brinda servicios esenciales, como calefacción, agua, gas, seguridad o reparaciones necesarias.
- Mantener, bajo determinadas condiciones, una renta preferencial si ya pagaban un monto inferior a la renta legal.
- Permitir que determinados familiares que convivían en la vivienda puedan continuar con el contrato a través de los derechos de sucesión.
¿Cuánto pueden aumentar los alquileres con renta estabilizada?
El porcentaje de aumento permitido depende de la fecha en la que comienza o se renueva el contrato. Para aquellos que comenzaron o se renovaron entre el 1 de octubre de 2025 y el 30 de septiembre de 2026, los aumentos permitidos fueron del 3% para contratos de un año y del 4,5% para contratos de dos años.
Los contratos que comienzan o se renuevan entre el 1 de octubre de 2026 y el 30 de septiembre de 2027 tienen permitido un aumento del 0% para ambos tipos de contrato, lo que significa que la renta estabilizada no puede aumentar por una renovación ordinaria durante este período.
Esto no implica un congelamiento de todos los alquileres de Nueva York, sino que se aplica específicamente a los contratos de viviendas con renta estabilizada que comienzan o se renuevan dentro de esas fechas.