Real Estate

Vuelta de empresas extranjeras reactivará las ventas de oficinas en el segundo semestre

En 2023, el segmento se movió por las empresas que dolarizaron sus excedentes de pesos a través de la compra de metros cuadrados. A eso, se suma la tendencia de la vuelta a la presencialidad. La devaluación de diciembre hizo atractivos los precios

El mercado de oficinas ya empieza a sentir el cambio de aire que genera el nuevo Gobierno. El último trimestre de 2023 tuvo una vacancia del 17,9%, con lo que mantuvo la tendencia-incluso, fue 0,6% inferior- al período previo (julio-septiembre), relevó CBRE, empresa de servicios inmobiliarios corporativos. La expectativa del sector es que eso, en los próximos meses, continúe. En especial, por la reactivación de demanda de empresas extranjeras, que podrían volver a metros cuadrados de alfombra en el país.

"Todas las empresas que quieran montar sus operaciones en el país o estaban dudando en ampliar sus líneas de servicios, van a ser atraídos por costos realmente bajos. Es decir, se va a potenciar la demanda real de espacio de oficinas en manos de empresas internacionales", explicó Nicolás Ferrero, Research manager de CBRE. 

Al cierre de 2023, el precio promedio de alquiler apra una oficina clase A/A+ (la más cara del mercado) fue de u$s 23 mensuales por metro cuadrado (m2). En el trimestre previo, había sido de u$s 23,5.

La explicación es sencilla: los contratos se hacen en pesos al dólar oficial. En diciembre, tras la asunción de Javier Milei, esa cotización se disparó de $ 375 a $ 800. Eso hizo que, en las negociaciones entre inquilinos y propietarios, se redujeran los precios en dólares, para que el impacto no sea tan marcado.  

Algunas zonas, incluso, tuvieron bajas más marcadas."El submercado de 9 de Julio experimentó una disminución de 9,52% en su precio, tras llegar a los u$s 19 m2 por mes en el último trimestre del año", explicó Martín Potitodirector de la división de oficinas de L.J. Ramos.

Para Ferrero, de CBRE, el precio competitivo será más atractivo para empresas de tecnología, servicios de back-office, petroleras, gas y litio. Agregó que, hoy día, hay multinacionales ya instaladas en el país que están tomando más espacio. 

Esta perspectiva positiva para este segmento del mercado inmobiliario es consecuencia del sesgo aperturista del Gobierno de Milei. "El último salto devaluatorio logró achicar fuertemente la brecha cambiaria. Debido a esto, todos los activos inmobiliarios podrán recuperar su rentabilidad real, logrando así una revalorización", explicó Ferrero. En pocas palabras: en una semana, el retorno de los alquileres corporativos pasó del 4% al 8% anual en dólares.

Dolarización en ladrillos

El mercado de compra-venta de oficinas estuvo dinamizado durante 2023 por el exceso de pesos que tuvieron las empresas y la imposibilidad de girar las divisas al exterior por el cepo cambiario. "Durante todo 2023, hubo buen movimiento en materia de venta de oficinas porque las empresas se capitalizaron en dólares a través de los ladrillos", explicó Potito.

Además, hay otro factor coyuntural que nutre a la demanda. "Las empresas lentamente están ocupando más metros cuadrados porque, si bien no se volverá a la presencialidad 100%, hay una sistema híbrido, más inclinado hacia la vuelta a la oficina", agregó Ferrero. No obstante, asegura que "el shock de Milei podría ser un rebote positivo en la actividad que hará subir los precios y que incrementará la demanda".

"La llegada de capitales extranjeros dependerá del contexto macro-económico. Se espera que, a partir del segundo semestre, se mejoren ciertos parámetros que, indudablemente, harán volver a las empresas internacionales al país", agregó Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield.

Para él, una mayor previsibilidad y la liberación del cepo serán vitales para que los capitales internacionales vuelvan a ver a la Argentina como una plaza atractiva.

"En los últimos 10 años, el mercado se movió siempre con las mismas empresas. Son más las compañías que se fueron que las que ingresaron. Creemos que, con un Gobierno que mejore ciertos aspectos económicos, esto se va a revertir", agregó Castro.

Hoy, las empresas continuando evaluando la posibilidad de hacerse de metros cuadrados por la imposibilidad de girar fondos al exterior. "Tenemos cinco empresas, por lo menos, que están cerrando operaciones para comprar oficinas, considerando que, hoy, el negocio es más rentable", concluyó.

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