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Cada compra de una propiedad encierra una cadena de decisiones irreversibles. La más crítica no ocurre el día de la escritura sino mucho antes, cuando el comprador entrega una seña sin haber verificado el estado legal del inmueble. El error puede costar caro, por que son deudas que el nuevo propietario hereda, gravámenes que bloquean una futura venta o hipoteca, y títulos con vicios que ningún registro puede solucionar de un día para el otro.
Soledad Balayan, cofundadora del ROI y referente en Real Estate, advierte que el momento de la reserva es clave: “Es importante al momento de una reserva poder ver la documentación como ser el título de propiedad y la liquidación de expensas”, señala en diálogo con El Cronista.
El problema es que muchos compradores avanzan sin saber exactamente qué buscar en cada documento ni qué riesgos concretos implica ignorarlos.
Propiedades: cómo es la cadena de documentos que protege al comprador
El primer eslabón es el informe de dominio. Este instrumento certifica la titularidad del inmueble y es fundamental para saber si está embargado, hipotecado o se encuentra en una situación parecida. Es emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente. El Informe N°1 del Registro de la Propiedad Inmueble de CABA, por ejemplo, informa la titularidad del inmueble y la existencia de gravámenes o restricciones como embargos e hipotecas.
El segundo instrumento es el informe de inhibición, también llamado informe de anotaciones personales. Este es emitido por el Registro de la Propiedad del Inmueble y expone la situación actual del vendedor: si está inhibido o no para vender. En otras palabras, mientras el informe de dominio radiografía el inmueble, el de inhibición radiografía a quien vende. Ambos son imprescindibles antes de cualquier seña o refuerzo.
Balayan es precisa que la secuencia consisten en que “antes de de realizar un refuerzo o una seña también es importante que el escribano pueda ver los informes de dominio del inmueble e informes de inhibición de los vendedores”, explica.
Y agrega que el estudio de título no avanza sin ese paso previo. “El estudio de título no se realiza sin que antes el escribano pueda acceder a esos documentos y asegurarse que el vendedor tenga en su poder el título original”, precisa.
El estudio de títulos es la investigación más profunda del proceso. El escribano estudia el historial del inmueble que comprende los 20 años previos y se asegura que no existan inhibiciones, embargos u otras posibles situaciones contables, impositivas o jurídicas que puedan imposibilitar la venta.
A diferencia de lo que muchos creen, no se limita a verificar quién figura como dueño en la escritura pública actual. El escribano realiza un examen del tracto sucesivo, conformado por la cadena de transmisiones de dominio anterior, con el objetivo de buscar asegurar que no existan vicios legales, hipotecas ocultas, gravámenes o embargos que puedan afectar el derecho de propiedad del comprador.
Un detalle técnico que pocos compradores conocen es que el informe de dominio tiene vencimiento. En general, los escribanos lo aceptan con una antigüedad máxima de 30 a 60 días. Pedir el informe semanas antes y no actualizar el dato puede dejar un punto ciego en la operación.
Las deudas que “viajan” con el inmueble
No todas las deudas quedan atrás cuando cambia el propietario. Algunas siguen pegadas al bien y pasan automáticamente al nuevo titular.
La deuda por ABL, al ser un impuesto, recae sobre la propiedad con persecución real, lo que significa que el nuevo comprador es responsable de cualquier deuda anterior. Lo mismo aplica al Impuesto Inmobiliario provincial.
Las expensas, en cambio, son una obligación privada dentro del régimen de propiedad horizontal, pero también pueden implicar juicios ejecutivos contra el inmueble si se acumulan sin pagar. Por eso la liquidación de expensas actualizada es uno de los documentos que Balayan ubica en el primer filtro de la operación.
La afectación al Régimen de Protección de la Vivienda, que es el antiguo “bien de familia”, actualizado por el Código Civil y Comercial, agrega otra capa de verificación. Este régimen protege al propietario de sus acreedores personales, pero no frena todas las deudas. La protección no cubre deudas propias del inmueble como las de expensas, impuestos, tasas o contribuciones, ni las derivadas de construcción o mejoras en la vivienda, ni una hipoteca constituida con la conformidad del cónyuge o conviviente. Si el inmueble está afectado al régimen, la desafectación debe tramitarse antes de la escritura; y si hay menores que habitan la vivienda, puede requerir autorización judicial.
Qué es el reglamento de copropiedad y por qué es tan importante para la propiedad
Cuando la operación involucra un departamento, el reglamento de copropiedad es un documento que el comprador muchas veces subestima. Balayan lo define que “el reglamento es como el certificado de nacimiento del edificio y en él se describen todas las unidades funcionales que forman parte del edificio y también se establecen los usos permitidos, por ejemplo cuando las unidades son aptas para profesionales”.
El reglamento de copropiedad especifica cada unidad funcional (departamentos, cocheras, bauleras), detalla las áreas comunes e incluye planos y medidas de cada espacio. También define qué puede hacer cada propietario en su unidad, establece las restricciones para modificaciones estructurales y determina el derecho a participar en las asambleas.
Cruzar lo que dice el reglamento con lo que físicamente existe en el inmueble es una tarea que el comprador no puede saltear. Las ampliaciones no declaradas, como puede ser un cuarto incorporado al living o un balcón cerrado sin permiso, pueden no figurar en los planos aprobados por el municipio y generar superficies que no coinciden con la escritura. Esa diferencia bloquea hipotecas bancarias, complica futuras ventas y puede derivar en multas o intimaciones municipales para regularizar o demoler.
El Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires establece que la modificación del reglamento de copropiedad solo corresponde si el aumento de superficie de la unidad funcional supera el cinco por ciento. Por debajo de ese umbral, la situación puede pasar inadvertida en los registros, pero no ante un banco que financia con hipoteca.
Balayan señala que obtener este documento no debería ser un obstáculo ya que según afirmar, “las administraciones de consorcio en general ya lo tienen en PDF escaneado”.
El boleto de compraventa y escritura: protecciones distintas ante riesgos distintos
El proceso de compra tiene dos momentos formales con efectos jurídicos muy diferentes. El boleto de compraventa funciona como un compromiso jurídico para avanzar luego hacia el contrato definitivo. Aunque es habitual confundirlo con la escritura, el boleto no transfiere el dominio del inmueble. El Código Civil y Comercial de la Nación exige la escritura pública para que la transferencia de dominio de un inmueble sea plena y legal.
Sin la escritura, el comprador no es legalmente el “dueño” frente a la totalidad de la sociedad. Esto le impide realizar actos de disposición plenos como constituir una hipoteca para obtener un crédito, vender libremente la propiedad a un tercero, o afectarla al régimen de protección de la vivienda.
Antes de firmar el boleto, el comprador debe verificar que quien vende sea efectivamente el titular registral. Este dato que confirma el informe de dominio indica que el vendedor no esté inhibido para disponer de sus bienes y que la identidad y capacidad del vendedor sean plenas. En el caso de sucesiones, divorcios o representaciones por poder, la cadena de habilitaciones legales debe estar completa y vigente antes de cualquier pago.
¿Cuándo frenar la operación aunque ya haya seña entregada? Cuando el escribano detecta un título con vicios que no tienen solución expeditiva, cuando el vendedor no puede acreditar la titularidad original, cuando el inmueble registra embargos o hipotecas que el vendedor no tiene capacidad de cancelar antes de la escritura, o cuando la superficie real no coincide con la registral y esa diferencia compromete una futura hipoteca.