Durante años, Palermo y Belgrano se consolidaron como dos de los barrios más atractivos de Buenos Aires. Sus bares, restaurantes, propuestas culturales y movimiento comercial los convirtieron en puntos de referencia tanto para quienes buscan dónde vivir como para quienes apuestan por el mercado inmobiliario.
Sin embargo, en el último tiempo, una nueva zona comenzó a ganar terreno y a captar parte de ese interés. Se trata de Chacagiales, el nombre que reúne a Chacarita y Colegiales, dos barrios que combinan una identidad residencial con una oferta gastronómica en crecimiento, espacios verdes y nuevos desarrollos inmobiliarios.
El fenómeno refleja un cambio en las preferencias de compradores y desarrolladores, que empiezan a mirar más allá de los corredores tradicionales en busca de zonas con potencial de valorización. “Está capturando parte de la demanda que antes se concentraba casi exclusivamente en Palermo y Belgrano”, explica Matías Chirom, CEO de Baigun Realty.
La tendencia también convive con el crecimiento de Núñez y Saavedra, dos barrios del norte porteño que registran una mayor valorización. Así, el mapa inmobiliario suma alternativas para distintos perfiles de compradores, desde quienes buscan vivir cerca de la actividad gastronómica hasta quienes priorizan los espacios verdes y la proximidad a nuevos polos de oficinas.
Chacagiales, uno de los barrios más cool de Buenos Aires
Uno de los factores que explica el crecimiento de Chacarita y Colegiales es la combinación entre conectividad, vida barrial y nuevas propuestas comerciales. A diferencia de otras zonas más consolidadas, todavía ofrecen oportunidades para desarrollar proyectos inmobiliarios sin perder la cercanía con los principales corredores gastronómicos y comerciales de la Ciudad.
La recuperación de terrenos ferroviarios para transformarlos en espacios públicos también contribuyó al cambio. En particular, el Parque Ferroviario de Colegiales modificó el entorno y sumó áreas verdes a un sector que comenzó a recibir nuevos comercios y propuestas gastronómicas.
“Cuando una ciudad recupera suelo y lo transforma en espacio público de calidad, mejora todo lo que sucede alrededor”, sostiene Chirom. La presencia del parque mejora el atractivo de las cuadras cercanas, mientras que el corredor de Elcano mantiene potencial de crecimiento.
A esto se suma una oferta inmobiliaria que busca responder a diferentes necesidades. Predominan los desarrollos de departamentos de uno, dos y tres ambientes orientados al usuario final. También hay unidades más amplias, con balcones y terrazas, pensadas para familias.
El reconocimiento internacional aportó otra cuota de visibilidad. La revista Time Out incluyó a Chacagiales entre los 20 barrios más cool del mundo, una distinción que ayudó a instalar la zona en la conversación urbana y a despertar interés entre compradores, desarrolladores y visitantes.
Para Chirom, ese reconocimiento no implica por sí mismo una suba de precios, pero sí refuerza una tendencia que ya estaba en marcha. La gastronomía, el diseño, la cultura y la vida urbana son parte de los atributos que explican por qué Chacarita y Colegiales empiezan a competir con barrios históricamente consolidados.
Cuánto cuesta vivir en Chacagiales
Los valores inmobiliarios varían según la ubicación, la calidad constructiva y la etapa en la que se encuentre cada emprendimiento. De acuerdo con las referencias de Baigun Realty, los proyectos en Chacarita y Colegiales parten de aproximadamente u$s 2.800 por metro cuadrado y pueden superar los u$s 4.000 en el segmento premium.
Los precios de las unidades también muestran diferencias según la superficie y las características del producto:
- Departamentos de dos ambientes: entre u$s 140.000 y u$s 180.000.
- Departamentos de tres ambientes: entre u$s 180.000 y u$s 280.000.
- Departamentos de cuatro ambientes: desde u$s 320.000, con valores que pueden superar los u$s 400.000.
El atractivo de la zona también se refleja en el mercado de alquileres. Según el Index Alquiler de Zonaprop, en septiembre alquilar un departamento en Colegiales costaba en promedio $ 971.101 mensuales, mientras que en Chacarita el valor alcanzaba los $ 958.325. Ambos barrios se ubicaban entre los diez más caros de la Ciudad de Buenos Aires.
La diferencia con Palermo y Belgrano es cada vez menor. En septiembre, el alquiler promedio alcanzó los $ 1.005.424 en Palermo y los $ 999.185 en Belgrano, valores que se ubican por encima de los registrados en Chacarita y Colegiales, pero que muestran que estos dos barrios ya compiten con los principales referentes del mercado inmobiliario porteño.
Núñez y Saavedra, los otros barrios que ganan protagonismo
El interés por Chacagiales no es un caso aislado. En el norte de la Ciudad, Núñez y Saavedra también ganan terreno, impulsados por la expansión de las oficinas, la actividad universitaria, los nuevos desarrollos y la búsqueda de entornos residenciales con más espacios verdes.
En diálogo con El Cronista, Iván Briones, cofundador de la desarrolladora inmobiliaria Grupo Briones, identifica a ambos barrios entre los que muestran mayor dinamismo. Según su análisis, Núñez se destaca por la cantidad de obras en marcha, mientras que Saavedra sobresale por el crecimiento de los valores inmobiliarios.
Uno de los factores que impulsa a Núñez es la consolidación de un nuevo polo universitario y corporativo. La cercanía con Ciudad Universitaria y la Universidad Torcuato Di Tella, junto con la expansión del Parque de Innovación, refuerza el atractivo de la zona para estudiantes y empresas.
Briones considera que este proceso está desplazando parte de la actividad que históricamente se concentraba en el centro porteño. También señala que numerosas oficinas corporativas se instalaron sobre el corredor norte, especialmente en el eje de la avenida del Libertador, entre Belgrano y Vicente López.
“Entonces el centro comercial de la ciudad va a ser Núñez y el centro universitario va a ser Núñez”, señala.
Este movimiento puede repercutir en la demanda residencial: quienes estudian o trabajan en la zona pueden priorizar vivir cerca para reducir los tiempos de traslado. Sin embargo, el crecimiento también plantea desafíos de infraestructura y movilidad, especialmente en sectores con menor cobertura de transporte público.
Saavedra, por su parte, aparece como una alternativa para quienes buscan estar cerca de esos nuevos polos de actividad sin vivir en las zonas de mayor concentración. La presencia de espacios verdes y una dinámica residencial más tranquila son parte de sus principales atractivos.
“Entonces, por ahí Núñez va a ser un caos, pero en Saavedra estás un poquito más alejado y tenés verde, aire, estás mejor”, explica Briones.