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Fitch Ratings afirmó la calificación nacional de largo plazo de Fibra Prologis en ‘AAA(mex)’, con Perspectiva Estable, al considerar que el fideicomiso mantiene una posición sólida en el mercado inmobiliario industrial mexicano, pese a los riesgos derivados de la incertidumbre en torno al Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), las limitaciones de infraestructura y otros factores geopolíticos.
La calificadora también confirmó las calificaciones internacionales de riesgo de emisor de largo plazo de Fibra Prologis en monedas local y extranjera en ‘BBB’’, así como las correspondientes a sus emisiones de certificados bursátiles fiduciarios y deuda sénior sin garantía.
De acuerdo con Fitch, las calificaciones reflejan la posición de Fibra Prologis como uno de los mayores fideicomisos de inversión en bienes raíces del país, respaldada por altas tasas de ocupación, contratos de arrendamiento de mediano plazo, una base diversificada de arrendatarios, una elevada proporción de activos libres de gravamen y flexibilidad financiera.
Al cierre del primer semestre de 2026, Fibra Prologis contaba con más de 87 millones de pies cuadrados de área bruta rentable, de los cuales poco menos de 67 millones correspondían a activos estratégicos. La tasa de ocupación de este portafolio se ubicó alrededor de 96%, mientras que sus 10 principales clientes concentraron 24.6% de las rentas netas efectivas.
La compañía también ha mantenido incrementos de doble dígito en sus rentas netas efectivas, aunque sus tasas de ocupación han disminuido respecto al máximo registrado en 2024. Aun así, Fitch espera que permanezcan en niveles saludables para el sector, particularmente por la calidad de los activos de Fibra Prologis y su baja exposición al desarrollo especulativo.
T-MEC representa uno de los principales riesgos
Aunque la calificadora considera que Fibra Prologis está bien posicionada para enfrentar el entorno, advirtió que no es inmune a los riesgos que enfrenta la economía mexicana.
En particular, la incertidumbre alrededor del futuro del T-MEC, las limitaciones de infraestructura y otros factores geopolíticos continuarán presionando el crecimiento del sector inmobiliario industrial, según Fitch.
La exposición a manufactura y automotriz también representa un factor relevante. El sector manufacturero genera 48% de los ingresos industriales de Fibra Prologis, mientras que 13% de las rentas netas efectivas de su portafolio está vinculado con la industria automotriz, segmento particularmente vulnerable a factores comerciales y otras variables económicas.
Pese a estos riesgos, Fitch considera que la estrategia de la Fibra limita su exposición al desarrollo inmobiliario. La compañía adquiere principalmente proyectos desarrollados por su patrocinador, Prologis, Inc., una vez que las propiedades están terminadas y cuentan con un nivel de arrendamiento de 90%.
Mantendrá apalancamiento por debajo de 5 veces
En materia financiera, Fitch espera que Fibra Prologis mantenga un apalancamiento neto sobre EBITDA inferior a 5 veces y una razón de deuda a valor de los activos de 30% o menor durante el horizonte de calificación.
La agencia también prevé que la cobertura de intereses permanezca en al menos cuatro veces. Aunque el apalancamiento podría aumentar temporalmente si la compañía concreta adquisiciones de portafolios de gran tamaño, Fitch considera que este riesgo está mitigado por su estrategia enfocada en activos estabilizados y de mayor calidad.
La exposición cambiaria, en tanto, es considerada manejable, debido a que aproximadamente 78% de las rentas netas efectivas, 100% de la deuda vigente y una parte significativa de sus costos en efectivo están denominados en dólares.
La liquidez constituye otro de los puntos fuertes del perfil crediticio. Al 30 de junio de 2026, Fibra Prologis tenía u$s 500 millones en líneas de crédito comprometidas y no dispuestas, mientras que el efectivo y equivalentes de efectivo sumaban cerca de u$s 146 millones. La deuda de corto plazo era de aproximadamente u$s 186 millones.
Para su escenario base, Fitch estima que la ocupación promedio del portafolio estratégico se mantendrá entre 96% y 95.5%, mientras que los incrementos en las rentas netas efectivas se ubicarían en un rango de doble dígito medio durante 2026.
La calificadora señaló que una baja en las calificaciones podría presentarse si el apalancamiento neto supera de manera consistente seis veces, si el pago de dividendos sobre el flujo generado por las operaciones rebasa sostenidamente 100% o si la cobertura de intereses cae por debajo de 2.5 veces.
Con la evaluación actual, Fibra Prologis mantiene una posición favorable frente a otros emisores mexicanos del sector, como Fibra Uno, Vesta y Fibra MTY. Fitch destacó que su acceso exclusivo a activos y a la cartera de desarrollo de Prologis en México reduce su riesgo de desarrollo y le proporciona una fuente de oportunidades de inversión frente a sus pares.
