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La demanda de naves industriales impulsada por el nearshoring ya rebasó la oferta disponible en algunos de los principales corredores del país, lo que ha generado un nuevo desafío para el mercado: conseguir financiamiento para desarrollar más infraestructura logística, afirmó Spot2.mx.
La plataforma especializada en bienes raíces comerciales señaló que corredores como Apodaca, Nuevo León, operan con niveles de ocupación de entre 96 y 97%, mientras que en Aguascalientes la disponibilidad de espacios industriales es prácticamente nula. En tanto, Tlalnepantla, Estado de México, registra rentas promedio de u$s 12.50 por metro cuadrado al mes debido a la elevada demanda.
“Los corredores industriales más demandados del país operan con niveles de ocupación que en cualquier otra clase de activo se considerarían de saturación. El cuello de botella no es el inquilino; es el financiamiento para construir lo que falta”, explicó Vianey Macías, Head de Market Research de Spot2.mx.
La especialista indicó que, ante este escenario, las plataformas de financiamiento colectivo reguladas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) han comenzado a ganar participación al fondear proyectos de desarrolladores medianos que no cumplen con los requisitos para acceder a créditos bancarios tradicionales o al financiamiento de grandes inversionistas institucionales.
De acuerdo con la empresa, hacia mediados de 2025 existían nueve plataformas autorizadas como Instituciones de Financiamiento Colectivo enfocadas al sector inmobiliario, de las cuales siete operaban de forma activa, canalizando recursos de inversionistas hacia proyectos logísticos e industriales.
Nearshoring mantiene presión sobre los corredores industriales
Spot2.mx destacó que el crecimiento de la manufactura y la relocalización de empresas continúan impulsando la demanda de espacios industriales.
Recordó que el Plan México 2025-2030 contempla la generación de 1.5 millones de empleos adicionales en manufactura especializada y sectores estratégicos hacia 2030, en un contexto donde la inversión extranjera directa alcanzó u$s 40,871 millones en un año, un crecimiento de 10.8% anual.
Entre los mercados con mayor dinamismo, Apodaca ofrece un rendimiento implícito estimado de 8.5 % anual, mientras que El Marqués, Querétaro; Zapopan Norte, Jalisco, y San Luis Potosí mantienen ocupaciones superiores a 93%.
En contraste, Tlalnepantla registra las rentas más elevadas del país por la escasez de suelo disponible y la fuerte demanda de espacios para logística de última milla.
Spot2.mx añadió que corredores emergentes como Mérida y algunos mercados del Bajío ofrecen oportunidades para nuevos desarrollos, ya que aún cuentan con mayor disponibilidad de infraestructura y capacidad eléctrica, factores que comienzan a influir en las decisiones de inversión.
Crowdfunding cubre el espacio que deja la banca
La empresa explicó que el financiamiento colectivo ha encontrado un nicho entre los proyectos de tamaño medio, donde la banca comercial y los grandes fondos de inversión tienen menor participación.
En este modelo, los inversionistas pueden participar mediante esquemas de deuda, obteniendo intereses previamente pactados, o mediante copropiedad, con acceso a una parte proporcional de las rentas y de la plusvalía del inmueble.
Macías consideró que ambas alternativas complementan los esfuerzos para ampliar la infraestructura industrial que requiere el país y aprovechar la demanda derivada del nearshoring.
