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Las Afores se han convertido en uno de los principales respaldos financieros de Fibra Educa, tanto en su capital como en su deuda, de acuerdo con su director general, Raúl Martínez Solares, quien reconoció en entrevista con El Cronista que existe una “concentración en Afores” entre los inversionistas de la emisora.
La relación podría cobrar mayor relevancia en los próximos meses. Los tenedores de certificados aprobaron recientemente eliminar el límite intermedio de MXN $12,000 millones de su programa de deuda y utilizar el monto total autorizado de 20,000 millones.
Con ello, Fibra Educa busca reabrir el bono que colocó en junio y levantar entre MXN $3,000 y 4,000 millones adicionales, una vez que obtenga las autorizaciones correspondientes de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).
“Hay concentración en Afores, tenemos varias Afores que participan en el capital y también en la deuda”, dijo Martínez Solares.
Una emisión con demanda de casi el doble
La colocación de junio fue por MXN $4,000 millones, pero recibió una demanda cercana al doble de ese monto. Ante el interés, la Fibra decidió ampliar el programa y aprovechar el apetito que quedó entre inversionistas institucionales.
“Los institucionales más grandes del país, entre ellos los fondos de pensiones, se quedaron con apetito”, explicó el directivo.
Martínez Solares atribuyó parte de ese interés al tamaño de los recursos que administran las Afores, que, según dijo, rondan los MXN$ 6 billones y representan una fuente relevante de demanda para las emisiones de deuda en el mercado mexicano.
Uno de los tramos de la deuda de Fibra Educa tiene un plazo de 15 años y una sobretasa de 210 puntos base sobre la UDI, características que, de acuerdo con el directivo, empatan con el perfil de los inversionistas institucionales y con el modelo de ingresos de la Fibra.
Las rentas que recibe la emisora están vinculadas a la inflación, por lo que la colocación de deuda indexada permite mantener una mayor correspondencia entre sus ingresos y sus obligaciones financieras.
Universidades de bajo costo, el negocio detrás de los inmuebles
Fibra Educa es propietaria de campus que renta a operadores educativos como Grupo Nacer y Lottus Education. Martínez Solares los identificó como dos de los grupos educativos que más crecen en México y señaló que, en conjunto, operan más de 20 marcas dirigidas principalmente a hogares de ingresos medios, medio bajos y bajos.
Las universidades atienden principalmente a estudiantes de los deciles de ingreso 3 al 6, con colegiaturas promedio de entre MXN $3,500 y 4,500 mensuales, aunque algunos programas tienen costos inferiores a 1,000 pesos
En contraste, el directivo señaló que las universidades privadas de mayor costo pueden cobrar entre MXN $40,000 y 50,000 mensuales.
La apuesta de Fibra Educa por este segmento parte, de acuerdo con Martínez Solares, de una mayor demanda potencial por educación superior y de la limitada capacidad del sistema público para absorber a todos los estudiantes.
El directivo citó proyecciones de la OCDE y el Banco Mundial según las cuales la proporción de personas de entre 23 y 30 años con educación superior pasará de 27% a cerca de 37% en los próximos 15 años.
También señaló que el gasto público en educación pasó de representar 4.7% del PIB a entre 3.1% y 3.2%, mientras que, según sus cifras, la UNAM rechaza alrededor de 90% de quienes presentan su examen de ingreso.
Actualmente, dijo, alrededor de 60% de la matrícula corresponde al sector público y 40% al privado, aunque la matrícula privada crece a un ritmo mayor.
Contratos de largo plazo, pero baja bursatilidad
Martínez Solares sostuvo que la estructura financiera de Fibra Educa es conservadora. Los contratos de arrendamiento tienen una vigencia inicial de 15 años y contemplan una renovación forzosa por otros 15 años.
Además, el comité técnico de la Fibra estableció un límite de deuda equivalente a 35% del valor de sus propiedades, por debajo del 50% permitido por la regulación.
El directivo también destacó que la emisora mantuvo distribuciones trimestrales en efectivo durante la pandemia, pese a que los planteles educativos permanecieron cerrados durante 24 meses.
Sin embargo, reconoció un reto en la operación bursátil de la Fibra: la baja liquidez de sus certificados.
Para intentar aumentar el número de inversionistas y el volumen de operación, la emisora contempla realizar una primera colocación de capital en 2027, crear un fondo de recompra y contar con un formador de mercado.
La estrategia también contempla ampliar su base de inversionistas locales y comenzar un acercamiento con inversionistas extranjeros.
Más adquisiciones en puerta
Mientras busca ampliar su acceso al mercado de capitales, Fibra Educa mantiene dos portafolios en proceso de adquisición.
Uno tiene un valor estimado de entre MXN $1,800 y 1,900 millones, mientras que el segundo ronda los 2,000 millones.
La Fibra adquiere inmuebles a una tasa de capitalización cercana a 10.4%, por encima del rango de entre 7% y 7.5% que, según Martínez Solares, se observa en buena parte del mercado de Fibras.
Con la reapertura de su bono, la emisora busca convertir la demanda que encontró en junio en nuevo financiamiento para continuar con su estrategia de expansión, mientras mantiene a las Afores como uno de los participantes relevantes en su estructura de capital y deuda.