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Cuando muere el titular de un inmueble y hay más de un heredero, una de las primeras peleas es quién puede vivir en la casa mientras dura el juicio sucesorio.
La respuesta no es simple, pero el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) establece criterios claros para resolverlo.
El proceso puede resolverse de tres formas distintas: por acuerdo entre los herederos, por la figura de la atribución preferencial o, en última instancia, por decisión judicial.
Qué dice el Código Civil: el artículo 2381 y la residencia como criterio clave
El artículo 2381 del CCyC establece que el cónyuge sobreviviente o un heredero pueden pedir la atribución preferencial de la propiedad o del derecho a la locación del inmueble que les sirve de habitación, siempre que hayan tenido allí su residencia al tiempo de la muerte del causante.
Ese es el criterio central: haber vivido en el inmueble al momento del fallecimiento. No alcanza con ser heredero. Hay que demostrar que esa era la vivienda habitual.
El beneficio incluye no solo la propiedad del inmueble, sino también los muebles existentes en él, lo que tiene impacto práctico inmediato para el heredero que continúa habitando la casa.
En términos generales, el ordenamiento jurídico vigente diseñó un sistema flexible que contempla distintas modalidades, adaptándose al grado de acuerdo o conflicto existente entre los coherederos.
Las tres vías para resolver quién se queda con la casa
- Acuerdo entre herederos: es la salida más rápida y menos costosa. Los actos de administración y de disposición requieren el consentimiento de todos los coherederos, quienes pueden dar a uno o varios de ellos un mandato general de administración. Si todos acuerdan que uno de ellos habite el inmueble durante la sucesión, eso se formaliza en el expediente y tiene plena validez legal.
- Atribución preferencial con compensación: estas normas persiguen una finalidad de orden familiar, económico o social, brindando a determinadas personas un beneficio que se traduce en la adquisición preferente de bienes destinados a satisfacer necesidades esenciales, como la vivienda familiar. El heredero que la solicita puede quedarse con el inmueble en la partición final, pero debe pagar a los demás la diferencia de valor si la hay. Es una herramienta concreta, no solo transitoria.
- Decisión judicial cuando hay disputa: si la atribución preferencial es solicitada por varios copartícipes que no acuerdan en que les sea asignada conjuntamente, el juez la debe decidir teniendo en cuenta la aptitud de los postulantes para continuar la explotación y la importancia de su participación personal en la actividad. En el caso de vivienda familiar, el juez pondera quién tiene mayor necesidad habitacional y quién residía allí efectivamente.
El caso especial del cónyuge supérstite
El cónyuge supérstite tiene derecho real de habitación vitalicio y gratuito sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas.
Esto opera de forma automática, sin necesidad de pedirlo. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.
En conclusión, la ley prioriza a quien vivía en el inmueble al momento del fallecimiento, pero el camino concreto depende de si hay acuerdo entre los herederos o si la decisión la toma el juez.