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En Argentina existe un régimen legal que permite proteger una vivienda frente a posibles embargos y evitar que los acreedores puedan ejecutarla para cobrar sus créditos.
Se trata de la afectación al Régimen de Protección de la Vivienda, una herramienta contemplada en el Código Civil y Comercial que reemplazó al antiguo sistema de bien de familia.
Para acceder a este beneficio es necesario inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente y cumplir con las condiciones que establece la normativa.
El objetivo es resguardar la vivienda familiar frente a los reclamos de ciertos acreedores, aunque la ley contempla excepciones específicas en las que la propiedad sí puede ser ejecutada.
Qué es el Régimen de Protección de la Vivienda y cómo funciona
El antiguo régimen de bien de familia fue reemplazado por la protección de la vivienda que regula el Código Civil y Comercial en sus artículos 244 a 256.
El artículo 244 establece que se puede afectar un inmueble destinado a vivienda, ya sea en su totalidad o hasta una parte de su valor. La inscripción debe realizarse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción donde está ubicado el bien.
Una vez inscripta, la propiedad queda protegida frente a las deudas cuya causa sea posterior a esa fecha. Esto significa que los acreedores que no estén contemplados en las excepciones legales no pueden ejecutar la vivienda para cobrar esas obligaciones.
Sin embargo, hay dos límites centrales: la protección no alcanza a las deudas anteriores a la inscripción y tampoco cubre determinadas obligaciones que la propia ley enumera.
Qué requisitos hay que cumplir para proteger una vivienda
El Código Civil y Comercial establece una serie de condiciones para acceder al régimen:
- Un solo inmueble: una persona no puede afectar más de una propiedad a este sistema.
- Destino habitacional: el inmueble debe estar destinado a vivienda.
- Inscripción registral: la protección comienza a partir de la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- Ocupación efectiva: al menos uno de los beneficiarios debe habitar la propiedad.
- Titulares: si el inmueble está en condominio, todos los cotitulares deben solicitar la afectación conjuntamente.
El artículo 246 también determina quiénes pueden ser beneficiarios: el propietario, su cónyuge, conviviente, ascendientes o descendientes. En ausencia de ellos, pueden incluirse parientes colaterales hasta el tercer grado que convivan con el titular.
Qué deudas pueden provocar el embargo o la ejecución de una casa protegida
Uno de los puntos más importantes es que la inscripción no convierte a la propiedad en un bien completamente inembargable. El artículo 249 establece que la vivienda no puede ejecutarse por deudas posteriores a su afectación, pero contempla excepciones.
La protección no impide la ejecución cuando se trata de:
- Expensas comunes: las obligaciones vinculadas con los gastos comunes del inmueble.
- Impuestos, tasas y contribuciones: las deudas que gravan directamente la propiedad.
- Hipotecas y otras garantías reales: cuando se constituyeron sobre el inmueble de acuerdo con las condiciones legales.
- Construcciones y mejoras: las obligaciones originadas en obras o mejoras realizadas en la vivienda.
- Deudas alimentarias: las obligaciones del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces o con capacidad restringida.
Además, el régimen no protege frente a los acreedores cuyas deudas tengan una causa anterior a la fecha de inscripción. Por eso, el trámite debe realizarse antes de contraer las obligaciones que se busca cubrir.
Cómo hacer el trámite para proteger una propiedad
El trámite debe solicitarse ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción en la que está ubicada la vivienda. Los procedimientos y la documentación pueden variar según cada registro.
En términos generales, se requiere acreditar la identidad de los titulares, la titularidad del inmueble y, cuando corresponda, los vínculos con las personas designadas como beneficiarias.
En la Ciudad de Buenos Aires, el Registro de la Propiedad Inmueble permite realizar el trámite de manera administrativa y presencial, con asistencia de su personal. Según la información oficial del organismo, la inscripción común es gratuita y requiere solicitar turno. También existe una modalidad urgente con arancel.
La gestión puede realizarla el propio titular o mediante un escribano público, de acuerdo con las condiciones registrales aplicables.