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El Congreso de los Diputados ha aprobado este jueves 12 de noviembre el decreto de vivienda impulsado por el Gobierno de Pedro Sánchez para mejorar el acceso al mercado inmobiliario y combatir la especulación. La norma introduce medidas que afectan directamente a propietarios e inquilinos, entre ellas prórrogas extraordinarias de hasta dos años, límites a las actualizaciones del alquiler y una deducción fiscal del 10 % para determinados arrendatarios.
La Diputación Permanente ha convalidado el Real Decreto-ley 29/2026 con 35 votos a favor, correspondientes al PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, PNV y Podemos, frente a los 34 votos del PP, Vox y Junts. Al mismo tiempo que, el Ejecutivo ha sufrido un revés parlamentario después de que el PNV se sumara al bloque contrario a la renovación automática general de los contratos de alquiler, que ha quedado rechazada por 35 votos frente a 34.
La votación se ha producido después de la huelga general por la vivienda y a pocos días de las elecciones generales del 29 de noviembre. Durante el debate, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha defendido las iniciativas del Gobierno y ha realizado un “llamamiento a la movilización de toda la gente que cree en el derecho a la vivienda”.
¿Qué cambia para los inquilinos con el nuevo decreto de vivienda?
El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 7 de octubre, establece nuevas condiciones para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Entre las principales novedades figura la posibilidad de solicitar una prórroga extraordinaria por periodos anuales de hasta dos años adicionales, siempre que se cumplan los requisitos previstos en la disposición final quinta.
Para acceder a esta extensión, el contrato debe encontrarse entre los supuestos previstos por la normativa y el arrendatario debe estar al corriente del alquiler, con los pagos mensuales satisfechos durante los ocho meses anteriores. La medida contempla determinadas excepciones, como los acuerdos entre las partes o la necesidad real y acreditada del propietario de recuperar la vivienda para su uso personal o familiar.
Entre las principales medidas aprobadas destacan:
- Prórroga del alquiler: hasta dos años adicionales para los contratos que cumplan los requisitos legales.
- Límite a las subidas: hasta el 31 de diciembre de 2027, los contratos afectados por la limitación extraordinaria quedan sujetos a las condiciones del decreto. Cuando la renta supera el máximo del índice de referencia aplicable, se congela la actualización; en los demás casos, a falta de un nuevo pacto, el incremento máximo es del 2%.
- Deducción fiscal del 10%: para contribuyentes con una base imponible anual inferior a 33.007,20 euros, con una base máxima de deducción que depende de sus ingresos.
- Protección frente a desahucios: suspensión de determinados procedimientos que afectan a hogares vulnerables que carecen de alternativa habitacional, con condiciones específicas según el demandante.
- Alquileres temporales: nuevas exigencias para justificar la temporalidad y evitar la utilización sucesiva de estos contratos como sustitutos del alquiler habitual.
La deducción estatal del 10% contempla una base máxima de 11.630 euros para quienes tengan una base imponible igual o inferior a 23.007,20 euros. A partir de ese umbral, la cuantía sobre la que se calcula el beneficio disminuye progresivamente hasta el límite establecido por la normativa.
Estas disposiciones buscan reforzar la estabilidad residencial y reducir la presión económica sobre los hogares, especialmente en las zonas donde los precios del alquiler dificultan el acceso a una vivienda habitual.
¿Qué medidas afectan a los propietarios y cuáles ha rechazado el Congreso?
El decreto aprobado también modifica las condiciones de los alquileres temporales y por habitaciones, además de introducir incentivos fiscales para los propietarios que ofrezcan viviendas a precios asequibles.
En el caso de los contratos temporales, la normativa exige justificar su duración y establece que, cuando se encadenen más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre el mismo inmueble, la relación podrá considerarse un arrendamiento de vivienda habitual desde el primer contrato.
En materia tributaria, la nueva regulación contempla reducciones sobre los rendimientos netos positivos del alquiler para propietarios que cumplan determinadas condiciones. Los incentivos pueden alcanzar el 100 % en supuestos específicos, especialmente cuando se ofrecen viviendas por debajo de los límites de referencia. También se introducen cambios en la tributación de determinados alquileres turísticos y de corta duración, cuya aplicación está prevista desde el 1 de diciembre de 2026.
Por otra parte, la Diputación Permanente ha rechazado este jueves el Real Decreto-ley 28/2026, con el que el Gobierno pretendía introducir un sistema de renovación automática de los contratos de alquiler por periodos sucesivos de cinco años, o siete cuando el propietario fuera una persona jurídica.
La iniciativa también contemplaba indemnizaciones para los inquilinos en determinados supuestos de finalización del arrendamiento. El rechazo deja fuera estas modificaciones, mientras que la prórroga extraordinaria de hasta dos años prevista en el Real Decreto-ley 29/2026 permanece convalidada.
La diputada del PNV Maribel Vaquero ha explicado que su formación respaldó el primer decreto porque “arregla el desaguisado de la ley de vivienda”, mientras que rechazó el segundo por considerar que “generaría mayor inseguridad” y “provocaría detraer la oferta del alquiler”.
La decisión parlamentaria también ha generado críticas entre las principales organizaciones del sector inmobiliario. Idealista ha asegurado que el planteamiento de los decretos provocó una reducción del 19 % de la oferta de alquiler en un mes, según sus propios datos, y ha advertido de que las nuevas regulaciones podrían agravar la escasez de viviendas disponibles.
Por su parte, la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) ha considerado que las medidas trasladan nuevas obligaciones a los propietarios y pueden reducir la oferta. En la misma línea, el asesor hipotecario Finteca ha defendido la necesidad de incrementar la construcción de vivienda asequible para facilitar el acceso al mercado inmobiliario.
El resultado de la votación deja así vigente el paquete de medidas destinado a ampliar la protección residencial, mientras que la renovación automática general de los alquileres queda descartada. La normativa convalidada mantiene sus disposiciones específicas sobre contratos, actualizaciones de rentas y beneficios fiscales, con los requisitos y fechas de aplicación establecidos en el BOE.
