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El mercado del alquiler vive uno de sus momentos más sensibles. El anuncio del Gobierno en materia de vivienda vuelve a sacudir el mercado del alquiler y altera el equilibrio entre propietario e inquilino.
La ministra de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones, Elma Saiz, ha comunicado un cambio normativo con una consecuencia directa: si el arrendador tiene tres o más viviendas en propiedad, el desahucio quedará paralizado mientras no se demuestre que el propietario es vulnerable.
Qué cambia en el mercado del alquiler con el desahucio paralizado
La medida se presenta como protección adicional al inquilino, pero el efecto inmediato impacta en la seguridad jurídica dentro del mercado del alquiler.
En la práctica, el contrato de alquiler pierde su principal elemento de garantía: la posibilidad real de recuperar la vivienda cuando el inquilino deja de pagar. El mensaje implícito ya circula en el mercado del alquiler: el impago no tiene consecuencias efectivas a corto ni medio plazo si el arrendador supera el umbral de tres viviendas.
De esta forma, los propietarios que mantenían sus inmuebles en el mercado del alquiler están optando por retirarlos, conscientes de que el riesgo asumido supera la rentabilidad en un entorno donde el derecho de propiedad queda subordinado a una presunción de solvencia difícilmente rebatible.
Mercado del alquiler en Madrid: 75.000 propietarios con tres viviendas o más
En paralelo al cambio normativo, el mercado del alquiler convive con un fenómeno creciente: la concentración de vivienda. En 2026 se ha roto la barrera de los 75.000 propietarios de tres viviendas en la región; más de 10.000 tienen al menos 10; y 517 han llegado a acumular hasta 50.
La base de datos elaborada por EL PAÍS a través del Ministerio de Hacienda con datos del catastro refleja que en la región hay una impresionante concentración de grandes tenedores de residencias, sean estas personas físicas, fondos o empresas, lo que afecta al precio de los alquileres y las compraventas.
El conjunto de titulares de entre tres y más de 50 viviendas ha crecido en más de 2700 entre 2024 y 2026. El fenómeno no se frena. Está en expansión. Crece. En este contexto, el mercado del alquiler absorbe cada vez más tensión estructural.
Riesgo, rentabilidad e inseguridad jurídica en el mercado del alquiler
El cambio normativo introduce una equiparación automática: quien posee tres viviendas pasa a una categoría penalizadora. No se analizan ingresos reales, liquidez, endeudamiento ni situación personal. El mero hecho de contar con tres inmuebles activa el bloqueo del desahucio.
Miguel Ángel Gómez, gerente de GH Casas, explica que “muchos grandes tenedores han frenado nuevas inversiones porque el rendimiento ya no compensa las limitaciones regulatorias y la inseguridad jurídica percibida, especialmente en los casos de inquilinos vulnerables y en los procesos para recuperar los inmuebles”.
Desde el Sindicato de Inquilinas señalan: “Llevamos ya un tiempo denunciando que el problema no son los grandes fondos, sino que también lo son miles de medianos inversores que acumulan viviendas como activos financieros, siguiendo la misma lógica”. Y añaden: “Cuando aumenta el número de caseros con varias viviendas, el alquiler se gestiona cada vez más como un negocio, y no como una forma de acceso a la vivienda justa y estable”.
El mercado del alquiler se mueve así entre dos fuerzas: mayor protección al inquilino vulnerable y creciente percepción de inseguridad jurídica entre propietarios. Cuando el riesgo aumenta y la oferta se reduce, el impacto se traslada al precio y al acceso.