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En España, la compraventa de viviendas alquiladas suele generar una serie de dudas tanto en arrendadores como en arrendatarios. Entre ellas, la más común es qué ocurre con el contrato de alquiler cuando el inmueble cambia de dueño y, sobre todo, en qué casos el nuevo propietario debe o no debe pagar una indemnización al inquilino.
La respuesta se encuentra escrita en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual regula la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y establece límites claros.
ley de alquileres: qué incluye y determina
De acuerdo con esta normativa, cuando se efectúa la venta de una vivienda arrendada, el comprador se convierte automáticamente en el nuevo arrendador y, por ende, debe acatar el contrato existente. Esto implica que, durante los primeros cinco años si el propietario anterior era una persona física, o siete si era una persona jurídica, el arrendatario retiene su derecho a continuar en la vivienda bajo las mismas condiciones establecidas, sin que exista la obligación de indemnizarlo.
Ley de Alquileres: Indemnización a inquilinos por incumplimiento de propietarios
La situación se modifica cuando el contrato establecido tiene una duración que sobrepasa los plazos mínimos fijados. En ese contexto, el nuevo propietario únicamente está obligado a mantener el arrendamiento hasta el cumplimiento de esos cinco o siete años.
Si el contrato se extiende más allá de dicho período, el arrendatario podría perder su derecho antes de lo acordado; sin embargo, la responsabilidad de indemnización recaerá en el vendedor de la propiedad y no en el comprador.
La indemnización dispuesta por la LAU corresponde a una mensualidad de renta por cada año del contrato que exceda el mínimo legal establecido. Por ejemplo, si un contrato de arrendamiento se firmó por diez años con un arrendador particular y la propiedad se vende en el octavo año, quedarían dos años de alquiler correspondientes a los años que superan los cinco protegidos. En tal caso, el arrendatario tendría el derecho a recibir del antiguo propietario dos mensualidades como compensación.
Es importante señalar que la ley también aborda los casos en los que arrendador e inquilino acuerdan explícitamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento. Si tal acuerdo está presente, el nuevo propietario solo tiene la obligación de respetar la vivienda arrendada hasta completar los cinco o siete años de protección legal. Una vez pasado ese periodo, no existe ninguna obligación de indemnizar al arrendatario.
Esto significa que el comprador no está obligado en ningún caso a ofrecer una compensación económica. La responsabilidad de indemnización recae exclusivamente en el vendedor, pero solo si la duración del contrato excede los plazos mínimos establecidos por la ley.
El equilibrio sugerido por el artículo 14 de la LAU es evidente: el nuevo propietario no tiene la obligación de indemnizar al arrendatario en ninguna circunstancia y exclusivamente el antiguo dueño deberá hacerlo si el contrato sobrepasa los cinco o siete años legales.
